從一塊原保地,到一座合法經營的露營場——18 個月完整籌設實績
業主取得紅葉村部落族親 0.8 公頃山坡地保育區農牧用地,擬籌設 30 帳位高端親子露營場。基地涉及山坡地保育、原住民保留地、東部海岸風景區邊緣三重管制。本所協助業主從基地檢核到登記證取得,18 個月內完成全套流程。
案件背景
業主為布農族原住民,任職於外縣市旅遊業多年,熟悉露營市場。2022 年與紅葉村族親取得 0.8 公頃山坡地保育區農牧用地租約(20 年),擬籌設 30 帳位高端親子露營場。但業主一開始即清楚自身困境:基地坡度 18% 偏陡、聯外道路寬度部分路段僅 4 米、屬山坡地保育區須水保簽證、屬原住民保留地需部落會議同意。網路上隨便看到的代辦皆告知「太難、不一定能成」,直到透過卑南鐵工廠案例業主轉介找到本所。
4 個多重管制的疊加挑戰
- 山坡地保育區:依《水土保持法》第 12 條,任何整地、開挖、興建均須先取得水保計畫核可,違者刑責
- 原住民保留地:雖業主為原住民可承受所有權,但開發須取得部落會議同意書 + 通過原住民族委員會審查
- 聯外道路:臺 9 線至基地段約 1.2 公里為私設道路,寬度部分路段僅 4 米,須鄰地地主同意通行
- 1 公頃以下選擇:依 2025 年 6 月 4 日修正之露營場使用審查作業要點,可走「容許使用」短期路徑或「興辦事業計畫」長期路徑——業主擬永續經營,須選後者
處理策略｜18 個月完整籌設流程
- 第 1 個月:基地七項檢核(用地分區、坡度、聯外道路、水保條件、原保地、風景區邊緣、水源保護區)。出具書面適法性報告,確認可行性與長期路徑建議
- 第 2-3 個月:陪同業主出席紅葉村部落會議,簡報事業計畫、與部落耆老討論族人就業參與、文化保留條件,取得部落會議同意書
- 第 4-6 個月:水保技師簽證水土保持計畫(含沉砂滯洪、擋土工程、植生綠化、排水設計),送縣政府水土保持及農村發展科審查
- 第 7-10 個月:興辦事業計畫書撰擬(基地說明、事業內容、交通動線、環境影響、後續管理、財務試算六章節),同步整合鄰地地主道路通行同意書
- 第 11-14 個月:跨部會非正式預審拜訪(原民會、農業處、觀光處、消防局、水保科),依各局處意見調整計畫書
- 第 15-18 個月:興辦事業計畫送縣府區域計畫委員會審議。本所代為列席說明、回應委員提問。通過後辦理用地變更編定 + 露營場容許使用 + 登記證取得
成果
- 18 個月完成從零到取得登記證,較同類案件平均(24-36 個月)縮短約 40%
- 30 帳位高端親子露營場合法營運,首年即達成預期入住率
- 5 名紅葉村族人就業(部落會議承諾條件),強化在地連結
- 業主以登記證向銀行申請擴張貸款,規劃二期 20 帳位
- 成為紅葉村首個合法登記露營場,部落以此為傲
關鍵數字
- 18 個月取得登記證（較同類案件平均縮短約 40%）
- 30 帳位合法營運（首年達成預期入住率）
- 5 名族人就業（部落會議承諾條件）
- 1st 紅葉村首座（首個合法登記露營場）
本案啟示
本案的核心啟示是:面對多重管制疊加,正確的做法不是逐項打通,而是整體規劃。基地七項檢核第一週就告訴業主「可行 + 必要條件」,讓投資決策建立在清楚的基礎上;部落會議與水保計畫並行而非順序進行;興辦事業計畫與用地變更整合提送而非分批申請。多重管制不是不可能的代名詞,而是「需要對的方法」。如您正評估在臺東山地或海岸開設合法露營場 / 休閒農場,先做書面適法性評估,可避免最大投資風險。
常見問題
原住民保留地可以做露營場嗎？
有機會，但原保地多疊加山坡地、水保、風景區等限制，須先做基地多項檢核確認可行性。本案在鹿野紅葉村原保地上，透過七項檢核 + 部落會議同意 + 水保計畫，18 個月完成合法登記。
露營場一定要部落會議同意嗎？
位於原住民地區的開發案，部落會議同意是關鍵程序之一。本案不只取得同意，更把「族人就業、文化保留」寫進承諾，最終 5 名族人就業，讓部落以此案為傲，也讓後續審查更順。
從零開始到拿到登記證，大概要多久？
同類案件平均約 24–36 個月。本案以「先檢核、再會議、後計畫」的順序整合水保、興辦事業計畫與容許使用，18 個月完成，較平均縮短約 40%。實際時程仍視基地條件與審查進度而定。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台跨縣市案件。
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