先量距離、再談租金的展店課
好站址不是看出來的，是量出來的。簽約前先過距離與路寬的量尺，再用合約把承租權源鎖死，用地與油證兩段程序才能接得上棒。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的興辦事業計畫，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 興辦事業計畫:
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)、區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)、國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)、各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
展店，是這家加油站業者每年都在做的功課。深耕嘉義多年、旗下已有數個營運站點，下一個目標鎖定公路沿線的運輸廊帶。
候選基地是一筆面臨主要幹道的農牧用地，車流條件漂亮，帳面看起來是教科書等級的站址；但加油站是重管制的特許行業，與既有站的間距、與學校醫院的距離、臨路寬度與轉彎半徑全部以實測認定，農地還得先過興辦事業計畫與變更編定，土地又是向地主承租——距離、用地、權源三個變數任何一個失手，簽下去的租約就變成負債。
業者在出價之前，把整包評估交給偉騰。
難題
- 距離與路寬全憑實測：與既有站間距、學校醫院距離、臨路寬度與轉彎半徑依《加油站設置管理規則》逐項認定，部分縣市另有加嚴，帳面漂亮的地實測差一截就全案作廢
- 農地變更雙重關卡：農政端同意與變更編定缺一不可，對周邊農業生產環境的影響論述不過關，直接被打回
- 兩段程序互為前提：用地不變更完，石油業端設置許可辦不了；設置規格又回頭決定基地配置，兩端主管機關不同，銜接沒人管就互等
- 土地是承租的：租約年限、使用同意與變更後的權利安排任何一項鬆動，投入的申辦成本全數懸空
- 展店時程有商業壓力：供油與設備採購排程已定，程序每多一段空窗，展店計畫就多一分變數
LINE 諮詢
把興辦事業計畫的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰怎麼做
- 執行量尺先行：出價之前完成與既有站間距、學校醫院距離、臨路寬度與轉彎半徑的逐項實測，先過法規再談租金
- 盤點基地條件：核對地籍、編定與面積，確認落在逕辦變更編定的量級內，路徑一開始就走對
- 設計權源雙鎖：租約年限拉滿申辦與營運週期，配合變更義務與變更不成的退場條款同時入約，地主與業者風險對鎖
- 撰擬興辦事業計畫：站體必要性、交通動線與對周邊農業生產環境的影響，用農政端看得懂的語言論述
- 預跑跨局處會辦：送件前拜會地政、農業、交通承辦收攏意見，把矛盾在正式審查之前解決
- 啟動地證接棒：變更編定登記完成當週，石油業端設置許可文件同步遞出，兩段程序零空窗
結果
- 站址一次通過距離與路寬檢核，未發生簽約後翻案
- 農政端意見一輪收攏，興辦事業計畫與變更編定連續核准
- 租約在審查中被直接引為權源依據，全程無權源爭議
- 用地核准與石油業端申請零空窗銜接，展店時程未因程序互等而延宕
關鍵數字
- 1次 距離路寬檢核過關（出價前實測定案）
- 1輪 農政意見即收攏（會辦預跑先解矛盾）
- 0 天兩段程序空窗（地證接棒同週遞件）
處理時間軸
- 第1–2週：量尺先行——間距、學校醫院距離、路寬與轉彎半徑逐項實測完成
- 第3–4週：權源雙鎖——租約年限、配合變更義務與退場條款談定簽署
- 第2–3個月：計畫撰擬與會辦預跑——興辦事業計畫成稿，地政、農業、交通意見預收
- 第4個月：正式送件——興辦事業計畫與變更編定文件整合遞出
- 第5–9個月：審查與核准——農政意見一輪收攏，興辦與變更編定連續核准
- 第10個月：地證接棒——變更編定登記完成當週，石油業端設置許可文件遞出
本案啟示
「地點好、車流大，就是好站址」不成立；加油站的第一關是量尺不是人潮——距離、路寬先過，權源鎖死，用地與油證接棒才跑得起來。
常見問題
省道旁的農地租下來開加油站，最該先確認什麼？
三件事依序做：實測與既有站間距、學校醫院距離、臨路寬度與轉彎半徑，逐項對《加油站設置管理規則》與縣市加嚴條件；再查編定與變更可行性；最後才是租金談判。順序反過來，簽下去的租約可能變成出不了場的負債。
地主只肯簽短年期租約，用地變更還能送嗎？
風險極高。承租土地要有涵蓋申辦與營運週期、效期夠長的租約與使用同意書，權源不穩，審查第一輪就過不去；變更完成後地主反悔更是災難。務實解法是把配合變更義務、年限與退場條款一次寫進合約，雙方風險對鎖再啟動。
用地核准下來之後，離加油站開業還有多遠？
用地只是第一段，後面接石油業端的設置許可與營運執照、建照消防與環保設施驗收，全程以年為單位。關鍵是兩段程序不要排隊：用地登記完成當週就遞出下一段文件，每省一段空窗，就提早一段開業時間。