一道都市計畫區界，切出兩張登記證

作者 Bo Wei、專案小組・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

同一塊承租地，一邊是都市計畫區空地、一邊是農牧用地，整區送臨時停車場注定退件。把地沿區界切開，臨時與永久兩條程序各走各的，才讓門戶停車場趕在旺季前合法收費。

案件背景

嘉義縣通往山區國家風景區的門戶路廊，旺季自駕車與遊覽車沿省道停成長龍。一家在地觀光接駁與旅遊服務業者承租路口相鄰的多筆土地，整地鋪碎石後開始收費停車。都市計畫區界從地塊中間穿過：臨路半邊是都市計畫範圍內無地上物的空地，後半邊卻是非都市土地的一般農業區農牧用地，還夾著一條特定農業區農牧用地。

先前有人替業者依《停車場法》第11條臨時路外停車場一案送整區，因非都市土地不在該條適用範圍而遭退件；同時公所巡查通報，縣政府地政處以違反非都市土地使用管制通知陳述意見，停車場主管單位也以無登記證營業要求限期改正。

距下一個旺季不到一年，業者才找上偉騰。

難題

• 「整區一案送件」在法律上不成立：《停車場法》第11條的臨時路外停車場只適用都市計畫範圍內的公、私有空地，非都市土地那半邊被縣政府停車場主管單位直接退件，兩塊地必須各走一套程序、各對一個機關。
• 非都市側的農牧用地在《非都市土地使用管制規則》第6條附表一沒有停車場容許細目，必須先擬具興辦事業計畫報縣政府目的事業主管機關核准，再向地政處申請變更編定；而且要在交通用地與特定目的事業用地之間選定用地別，選錯會多一輪審查來回。
• 地塊夾著一條特定農業區農牧用地，環境敏感地區查詢落在第一級環境敏感地區的優良農地項目，《非都市土地使用管制規則》第30條之1原則禁止興辦事業計畫位於其上；交通用地的交通設施容許停車場也明列特定農業區除外，基地範圍不重切就送不出去。
• 程序互為前提又各有期限：臨時側依《利用空地申請設置臨時路外停車場辦法》第11條，設置許可核發後六個月內未申請臨時建築許可即失效；永久側依《停車場法》第24條，可供五十輛以上小型汽車停放的路外公共停車場須先經地方主管機關核准才能申請建築執照；兩側都要依《停車場法》第25條領得停車場登記證後才能收費，而業者已經在收費。
• 查處已經啟動：公所檢查通報後，地政處的陳述意見期限、停車場主管單位依《停車場法》第37條要求的限期改正，與下個旺季的開放時點三面夾擠，任何一條程序卡住，已投入的整地都會空轉一季。

偉騰怎麼做

• 啟動「分區界線切地」：調閱地籍圖謄本與土地使用分區證明，把都市計畫區界疊到地籍線上，將承租地拆成都市側與非都市側兩個申請範圍，前者對應《停車場法》第11條的臨時路外停車場，後者對應《非都市土地使用管制規則》第30條的興辦事業計畫，一次終結「整區一案」的退件迴圈。
• 執行「敏感地塊外切」：以環境敏感地區查詢結果逐筆比對地籍，把特定農業區農牧用地整條劃出申請範圍並維持原農牧使用，讓興辦事業計畫不觸及《非都市土地使用管制規則》第30條之1的第一級環境敏感地區禁令，同時避開交通用地容許停車場「特定農業區除外」的附帶條件。
• 完成「用地別選路」：停車場屬交通設施，《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的交通用地容許項目明列停車場，事業性質、用地別與容許細目三者一眼對上；特定目的事業用地則是各類事業的通用類別，審查得多一層說明。選定交通用地，並對照附表三確認一般農業區農牧用地可否變更，同時向業者說清楚：不論選哪一種，變更後都只能依核准的興辦事業計畫使用。
• 採「審查清單反寫」站在審查端寫計畫：把《利用空地申請設置臨時路外停車場辦法》第10條的審核事項（都市發展現況、鄰近停車需求、都市計畫、都市景觀、使用安全性、環境影響）與《停車場法》第24條要求敘明的出入口、車輛動線、安全設施，直接當成設置計畫與興辦事業計畫的章節目錄；臨接道路寬度按辦法第4條小型車六公尺、大型車十公尺自我檢核，車位與車道按辦法第6條尺寸繪圖，讓承辦人不必翻找就能逐項打勾。
• 跑「會辦清單前巡」：依嘉義縣政府地政處公布的「興辦事業計畫應查詢項目及應加會之有關機關」逐一預先洽詢，重點鎖定農業處作為變更前目的事業主管機關的同意，因為《非都市土地使用管制規則》第30條要求目的事業主管機關核准前須先徵得其同意；環境敏感地區查詢結果一併附卷，讓正式送件時沒有一個會辦機關第一次看到這個案子。
• 排「臨永雙軌接力」：都市側設置許可核發後，立刻在六個月期限內向經濟發展處建築管理科送臨時建築許可，訂定管理規範報核備、領臨時側登記證，趕在旺季前合法收費；非都市側同步推進興辦事業計畫、變更編定、《停車場法》第24條核准與建築執照，最後依《停車場法》第25條核備領第二張登記證。陳述意見書同步載明已停止收費與兩軌補辦時程，讓查處機關看見案子在往合法方向走。

結果

• 都市側：臨時路外停車場設置許可於第3個月核發並核定使用期限，第4個月在六個月期限內取得臨時建築許可，第5個月管理規範核備、領得臨時側停車場登記證，效期與核定使用期限一致，旺季前合法收費。
• 非都市側：興辦事業計畫於第7個月獲縣政府停車場主管單位核准，農業處同意函在前；第8個月地政處核准變更編定為交通用地，函請登記機關辦理異動登記，核定使用項目登錄土地參考資訊檔。
• 特定農業區農牧用地全數退出申請範圍並維持農用，申請基地內納入第一級環境敏感地區的土地為零筆，未動用《非都市土地使用管制規則》第30條之1的任何例外條款。
• 永久側依《停車場法》第24條取得地方主管機關核准後申領建築執照，第12個月完工，依《停車場法》第25條核備領得永久側停車場登記證；收費標準依《停車場法》第17條第2項報備查，標誌、停放線與費率標示依《停車場法》第27條設置完成。
• 查處收尾：陳述意見書送達當週即停止收費並依限補正，地政處案件以限期改正完成收尾，停車場主管單位未進入停業處分，整地投入沒有空轉。

關鍵數字

• 2 套程序 一塊地兩條法規路線（都市側走《停車場法》第11條臨時路外停車場；非都市側走興辦事業計畫核准與變更編定為交通用地）
• 第5個月 臨時側合法收費（設置許可後在《利用空地申請設置臨時路外停車場辦法》第11條的六個月期限內取得臨時建築許可並領得登記證）
• 0 筆 納入第一級環境敏感地區（特定農業區農牧用地全數外切，未動用《非都市土地使用管制規則》第30條之1的例外）

處理時間軸

1. 第1–2週：界線與敏感地盤點——調閱地籍圖謄本與土地使用分區證明，疊出都市計畫區界與環境敏感地區查詢結果，定出兩個申請範圍；同週停止收費，向地政處提出陳述意見書並載明補辦時程。
2. 第1個月：都市側臨時停車場送件——依《利用空地申請設置臨時路外停車場辦法》第9條備齊申請書、租約等土地權利證明、土地使用分區證明、地籍圖謄本、身分證明與設置計畫，平面式免附建築線指示圖，向縣政府停車場主管單位送件。
3. 第2–3個月：非都市側計畫成形——完成敏感地塊外切與用地別選路，依會辦清單前巡取得農業處等機關初步意見，興辦事業計畫（變更為交通用地）送縣政府停車場主管單位；同期都市側設置許可核發並核定使用期限。
4. 第4–5個月：臨時側開放收費——六個月期限內向經濟發展處建築管理科取得臨時建築許可，主體結構採可隨時拆遷的平面式，劃設車位、車道與費率標示；管理規範報核備並領得停車場登記證，旺季前合法收費。
5. 第7–9個月：永久側連過三關——興辦事業計畫核准後，向地政處申請變更編定為交通用地並完成異動登記；依《停車場法》第24條敘明出入口、車輛動線與安全設施取得地方主管機關核准，接著向建築管理科申請建築執照。
6. 第12個月：全區領證營運——永久側完工，管理規範報核備、收費標準報備查，領得第二張停車場登記證；兩側車輛動線整合，遊覽車與小型車分流進出，全區合法營運。

本案啟示

「同一塊地就送同一張申請書」不成立；沿都市計畫區界把地切成兩套程序、各自對準主管機關的審核清單，才是讓停車場合法收費的解。

常見問題

我的地一半在都市計畫區、一半是農地，可以整塊一起申請臨時停車場嗎？

不行。《停車場法》第11條的臨時路外停車場只適用都市計畫範圍內的公、私有空地，非都市土地那部分送進去一定被退件。先用土地使用分區證明把區界疊到地籍線上，都市側走臨時路外停車場設置許可，非都市側先看該用地類別有沒有停車場容許細目，沒有就要擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，再辦變更編定。

農牧用地要做收費停車場，變更成交通用地還是特定目的事業用地比較好？

停車場屬交通設施，《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的交通用地容許項目明列停車場，但特定農業區除外；特定目的事業用地則是各類事業的通用類別，審查得多一層說明。不論選哪一種，依《非都市土地使用管制規則》第30條，變更後都只能照核准的興辦事業計畫使用，且該分區能否變更為該用地別要對照附表三。面積達二公頃以上另須辦理分區變更為特定專用區。

停車場已經收費一陣子才被檢舉，現在補辦來得及嗎？會被怎麼處罰？

來得及，但要先停止收費。

《停車場法》第25條規定領得停車場登記證後才能營業，違反者依《停車場法》第37條限期改正，屆期不改正得停業或廢止登記證；土地本身若違反使用管制，另依《區域計畫法》或《都市計畫法》處理，嘉義縣由地政處查處。

收到通知先在期限內提出陳述意見，說明已停收與補辦時程，再把設置許可、登記證的程序補上。

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