種得很好,但想讓客人住下來、玩起來
委託人在東部經營有機稻作與雜糧多年,品牌已有基礎,想再進一步做農事體驗、農產加工與簡單餐飲,讓客人留得住。但休閒農場不是掛個招牌就能營業:涉及休閒農業設施、農業設施容許使用與興辦事業計畫。本所協助把經營構想轉成合法可行的籌設路徑。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的興辦事業計畫，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 興辦事業計畫:
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)、區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)、國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)、各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
委託人於東部持有數筆相鄰的特定農業區農牧用地,長年從事有機稻作與雜糧栽培,已建立自有品牌與通路。近年農村體驗與食農教育需求成長,委託人希望在既有農地上設置體驗教室、農產加工與小型餐飲空間,並規劃少量住宿,升級為休閒農場。
然而休閒農業有其專屬法令架構:休閒農業區與休閒農場的設置、容許設置的休閒農業設施項目、以及農業經營與設施面積的比例限制,均須符合規定;若涉及一定規模或變更,另須走興辦事業計畫。委託人擔心投入硬體後才發現不合法,委任本所先做整體可行性評估。
休閒農場籌設的四個重點
- 農業經營事實認定:休閒農業設施以實際從事農業經營為前提,須有可佐證的生產事實與計畫
- 設施項目與面積比例:體驗、加工、餐飲、住宿等設施須屬容許項目,且受設施面積占農地比例限制
- 多筆地號的整合:相鄰數筆土地的權屬、使用分區與設施配置須整體規劃,避免個別申請彼此衝突
- 興辦事業計畫的觸發:達一定規模或涉及變更時須走興辦事業計畫,程序與時程較長,須提早安排
LINE 諮詢
把興辦事業計畫的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
處理策略｜把品牌升級成合法場域
- 第 1 個月:盤點數筆土地權屬、使用分區與既有設施,確認農業經營事實佐證與可規劃範圍
- 第 2 個月:依休閒農業相關規定,確認擬設置之體驗、加工、餐飲、住宿設施是否屬容許項目與面積比例
- 第 2 至 4 個月:整體規劃設施配置,評估應辦理農業設施容許使用或進一步興辦事業計畫的路徑
- 第 4 至 7 個月:撰擬興辦事業計畫或容許使用文件,整合測量、農業經營計畫與目的事業需求並提送
- 第 7 個月起:依核定接續辦理建築、消防、食品衛生等配套,逐步建置體驗與加工空間
成果｜留得住客人的合法農場
- 確認農業經營事實與可設置之休閒農業設施項目,排除違規設施風險
- 完成相鄰多筆土地的整體設施配置規劃,程序一次到位
- 取得農業設施容許 / 興辦事業計畫核定,體驗與加工空間取得合法基礎
- 建立可分期投入的建置計畫,品牌得以從生產延伸到體驗
關鍵數字
- 1 整體設施配置（相鄰多筆土地一起規劃）
- 100% 設施屬容許項目（排除違規風險）
- 0 事後拆除（硬體不先行）
處理時間軸
- 第 1 個月：土地與經營事實盤點——盤點多筆土地權屬、分區與既有設施,確認農業經營事實佐證與可規劃範圍。
- 第 2 個月：設施容許項目確認——依休閒農業規定確認體驗、加工、餐飲、住宿是否屬容許項目與面積比例。
- 第 2–4 個月：整體配置與路徑評估——整體規劃設施配置,評估辦理農業設施容許或興辦事業計畫的路徑。
- 第 4–7 個月：計畫撰擬與提送——撰擬興辦事業計畫或容許使用文件,整合測量與農業經營計畫並提送。
- 第 7 個月起：接建築消防衛生配套——依核定辦理建築、消防、食品衛生配套,分期建置體驗與加工空間。
本案啟示
休閒農場最常見的誤區,是「先蓋體驗教室和餐廳,再想辦法合法化」。休閒農業設施有明確的容許項目與面積比例限制,且以實際農業經營為前提,硬體先行往往造成事後拆除或補正的高昂代價。
正確的做法是先確認農業經營事實與可設置項目,把相鄰土地整體規劃,再決定走容許使用或興辦事業計畫。把生產基礎與體驗設施的合法關係先建立好,品牌升級才走得穩。
常見問題
休閒農場和一般農地有什麼不同?
休閒農場是在實際農業經營的前提下,於符合規定的範圍內設置容許的休閒農業設施(如體驗、加工、餐飲、部分住宿)。設施項目與面積比例受規範,且以農業經營為主、休閒為輔。並非取得農地就能任意設置餐廳或住宿,須先確認可設置項目與程序。
想做農事體驗和加工,一定要走興辦事業計畫嗎?
不一定。視設施規模、是否涉及變更與所在分區而定。
規模較小、屬容許設施者,可能以農業設施容許使用辦理;達一定規模或涉及變更者,則須走興辦事業計畫。建議先做整體評估,確認最適路徑。
相鄰好幾筆地,要分開申請嗎?
通常建議整體規劃。相鄰多筆土地的權屬、分區與設施配置若分開個別申請,容易出現彼此衝突或面積比例計算問題。整體規劃可讓設施配置、農業經營與程序一次到位,後續建置也較順。