農業同意不是獨立申請，是興辦事業計畫核准前的一道徵詢
把隔離綠帶、灌排影響與區位無可替代性寫進說明書，農政徵詢一次過；回饋金依其他事業設施百分之五十基準試算，在變更編定異動登記前一次繳清。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的農業用地變更同意與回饋金統籌，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 農業用地變更同意與回饋金統籌:
- 變更使用說明書
- 區位無可替代性論證
- 灌排系統影響評估
- 隔離綠帶配置
- 特定農業區例外判定
- 養殖漁業生產區判定
- 農地光電門檻判定
- 回饋金比率試算
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 新竹縣市(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 《農業發展條例》（第10條農業用地變更為非農業使用應先徵得農業主管機關同意；第12條回饋金與三種免繳情形）、《農業發展條例施行細則》（第5條農業主管機關作業規定之法律授權；第8條政府興辦公益性設施之範圍）、《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》（應繳情形、繳交基準比率、縣市調增、繳納時點與撥交分配）、《農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點》（變更使用說明書十項、七項不同意事由、特定農業區例外、隔離綠帶寬度、徵詢對象分流）、《非都市土地使用管制規則》（第30條興辦事業計畫核准前徵得變更前目的事業主管機關同意；第11條應辦理使用分區變更之開發規模）
- 應備文件
- 土地登記謄本與地籍圖
- 現況照片與鄰近灌排位置
- 興辦事業計畫書草稿
- 土地使用配置圖與位置圖
- 目的事業主管機關往來公文
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
業主是一家為園區供應鏈代工精密零件的中小型工廠，多年來在新竹一處一般農業區農牧用地上以租賃方式使用鐵皮廠房，面積遠低於《非都市土地使用管制規則》第11條工業使用須辦理使用分區變更的 10 公頃規模。
隨著訂單增加，業主買下土地，決定走興辦事業計畫核准加變更編定的路線取得合法廠房用地。第一版計畫書由原設計單位撰寫，農業用地變更使用說明書只有兩頁，區位必要性寫「鄰近交流道、交通便利」，配置圖上的隔離綠帶是一條沿界的窄植栽帶，灌排水路沒有標繪。產業主管單位看了草案，口頭表示不確定農業單位會不會同意，建議業主先補強再正式送件。
難題
- 農業用地變更使用同意依《農業發展條例》第10條是目的事業主管機關核准興辦事業計畫前的徵詢程序，不是業主可以自己向農業處遞出的獨立申請；送錯窗口等於沒送，而業主一開始就想直接找農業處。
- 審查作業要點的七項不同意事由中，隔離綠帶未依規定設置、灌溉系統排廢污水或妨礙輸水、目的事業主管機關未表態支持，三項在第一版計畫書裡都踩到；任一成立即不同意。
- 區位必要性只寫交通便利與地價合理，無法證明區位與面積的必要性、合理性及無可替代性，產業主管單位因此不敢表態支持，徵詢可能直接落入不同意事由。
- 回饋金的試算用了申請當期的公告土地現值，繳納時點排在取得建照前，與法定的獲准變更當期現值、變更編定異動登記前一次繳清不符，資金排程整個錯位。
LINE 諮詢
把農業用地變更同意的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰怎麼做
- 分區與編定判讀：調閱土地登記謄本與地籍圖，確認土地屬一般農業區農牧用地而非特定農業區，排除審查作業要點對特定農業區原則不同意的門檻，再對照第11條確認面積未達使用分區變更規模，鎖定第30條興辦事業計畫核准加第28條變更編定的兩階段路線。
- 重寫變更使用說明書：以審查作業要點的十項內容為骨架，區位必要性改以供應鏈距離、既有廠房與設備沉沒成本、周邊可替代用地的逐筆排除來論證，把「交通便利」換成可查核的無可替代性。
- 重畫配置圖：現場勘查周邊灌排水路並標繪在配置圖上，廠房廢水全部納管不排入灌溉系統；隔離綠帶依要點對照用途級距重新配置寬度，不再只留最低值的窄植栽帶，並把夾雜未變更農地與農路通行一併處理。
- 徵詢動線統籌：先與縣府產業主管單位對焦興辦事業計畫的審查重點，確認其願意在計畫核准前依第30條向新竹縣政府農業處農業企劃科徵詢，由偉騰準備徵詢所需的說明書與圖說，避免目的事業主管機關未表態的不同意事由。
- 回饋金試算與節點重排：依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》以變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之五十試算，向業主說明金額要等核准後才能確定，並把繳納排在變更編定異動登記前，資金規劃按節點倒推。
- 補正答詢：農業企劃科審查表要求補充灌排影響評估的說明與現況照片，偉騰在補正期限內以現場照片、水路標繪與納管承諾回覆，前臺東縣環境保護局局長把關廢水納管部分的說法與環保文件一致。
結果
- 農業主管機關的徵詢回覆為同意變更使用，附帶條件為隔離綠帶依配置圖設置並維護、廢水不得排入灌溉系統；產業主管單位據此核准興辦事業計畫。
- 業主依新竹縣變更編定申辦規定，檢附興辦事業計畫核准文件向地政處地用科送件，本案不須組專案小組審查，繳納規費 8,000 元，書件一次通過書面審查。
- 回饋金依獲准變更當期公告土地現值重新核算後，在變更編定異動登記前一次繳清，地政事務所隨即辦理編定異動，廠房用地取得合法編定。
- 第一版計畫書踩到的三項不同意事由全部在送件前排除，整案只經歷一次補正往返，沒有進入重送迴圈。
關鍵數字
- 3 項 送件前排除的不同意事由（隔離綠帶、灌排影響、目的事業主管機關未表態）
- 1 次 補正往返（農業企劃科審查表要求補灌排說明與照片）
- 50% 回饋金比率（其他事業設施：面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之五十）
處理時間軸
- 第 1 個月：分區判讀與缺口盤點——調謄本與地籍圖確認一般農業區農牧用地，對照第11條規模門檻，列出第一版計畫書踩到的三項不同意事由。
- 第 2 至 3 個月：說明書與配置圖重做——現場勘查灌排水路並標繪，重新配置隔離綠帶寬度，區位必要性改寫為可查核的無可替代性論證。
- 第 4 個月：興辦事業計畫送件與農政徵詢——產業主管單位受理計畫書後依第30條向農業處農業企劃科徵詢，偉騰備妥徵詢所需說明書與圖說。
- 第 5 個月：補正答詢——審查表要求補充灌排影響說明與現況照片，於補正期限內以照片、水路標繪與納管承諾回覆。
- 第 6 個月：同意回覆與計畫核准——農業主管機關附條件同意，產業主管單位核准興辦事業計畫，回饋金依獲准變更當期現值重新核算。
- 第 7 至 8 個月：變更編定與異動登記——向地政處地用科送件繳規費，回饋金在異動登記前一次繳清，地政事務所辦理編定異動。
本案啟示
農業用地變更同意的勝負在說明書與配置圖，不在關係：把區位無可替代性寫成可查核的排除過程、把灌排與隔離綠帶標繪在圖上、讓目的事業主管機關願意表態，徵詢就會順。回饋金則是節點問題：用獲准變更當期現值、在異動登記前一次繳清，資金排程才不會錯位。
常見問題
農業用地變更同意可以自己去農業處申請嗎？
不行。依《農業發展條例》第10條，農業主管機關的同意是目的事業主管機關核准興辦事業計畫前的徵詢程序，變更使用說明書是計畫書的附件或專章，送錯窗口等於沒送。
回饋金什麼時候繳、用哪一期的公告土地現值？
法定基準是獲准變更當期的公告土地現值，非都市土地變更編定案要在異動登記前一次繳清；用申請當期估算會失準，排在建照前才繳會卡住登記。
一般農業區和特定農業區的差別在哪？
審查作業要點把特定農業區農業用地列為原則不同意，只有符合但書的例外才能變更；一般農業區沒有這道原則性門檻，但七項不同意事由同樣適用，隔離綠帶與灌排最常退件。
廠房面積多大才會變成使用分區變更？
依《非都市土地使用管制規則》第11條，工業使用達 10 公頃以上才須辦理使用分區變更；一般單一工廠多半遠低於此規模，走第30條興辦事業計畫核准加第28條變更編定的兩階段路線。