什麼都想做的夢想，需要一個先後有序的計畫。
複合場域最常死在「三個主體打架」——這個案子示範怎麼定錨一個主身分，讓其他夢想以附屬與分期的姿態合法上車。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的興辦事業計畫，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 興辦事業計畫:
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 高雄市(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)、區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)、國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)、各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
高雄旗美地區的果園二代接手家業後，不甘於批發行情的微薄利潤，把轉型藍圖畫得很滿：果園採果體驗、園內食農餐廳，再加幾間果園景觀住宿。基地是特定農業區與一般農業區各半的自有農地，兩側可用的制度空間差了一個量級。
他自行研究半年，愈查愈亂——住宿、餐飲、體驗在法規上各有歸屬，網路上的答案互相打架，設計圖改到第三版仍不敢動工；家族對投資規模又有分歧，長輩主張穩紮穩打，二代想一步到位。求助時他問的是「我到底該申請什麼」，真正的病灶卻是：三個夢想沒有主從，每一張圖都在三種法規之間漂移。
案件難點
- 住宿、餐飲、體驗三種用途法規歸屬各異：分開申請是三個案子在三套標準裡各自碰壁，硬湊一案則定位不明，審查第一關就會被要求說清楚「你到底是什麼」
- 附屬設施的合法性以休閒農場主體核准為前提，籌設、興辦計畫與各空間取證有先後依存——順序排錯，後面的證照沒有掛靠對象
- 基地特定農業區與一般農業區各半，兩側可動用的制度空間差一個量級，設施配置押錯邊等於整張圖重畫
- 家族對投資規模有分歧，一次到位的方案在資金端不可行，計畫必須把分期寫成制度看得懂的形式
- 餐飲區的給排水與住宿區的消防對既有農用建物是全新等級的要求，這筆改造成本不提前入帳，開工後才會現形
LINE 諮詢
把興辦事業計畫的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰的處理過程
- 定錨主體身分：以休閒農場為唯一主軸、採果體驗為本體，餐飲與住宿改以附屬設施框架上車——三個夢想從此有了主從
- 配置分側策略：核心設施集中畫進一般農業區側，特定農業區側維持農業生產並轉為體驗內容，順著分區邏輯放東西而不是硬碰硬
- 盤點用途對應表：每個構想逐項對到法規歸屬與條件邊界，兩項制度外構想（含大型活動）白紙黑字勸退——夢想清單同時是風險清單
- 寫入分期藍圖：興辦計畫內建兩期節奏，一期體驗與餐飲先開門養現金流、二期住宿由營運回填，家族的資金分歧在計畫書層面收斂
- 預留雙標準介面：配置圖同時依食安與消防標準預留機電、給排水與動線，避免一期完工、二期打掉重做
- 備稿審查答詢：以審查委員的提問清單反向備稿，由二代親自簡報食農理念、家族分工答詢——讓委員看見經營的是人，不只是圖
處理結果
- 休閒農場籌設與興辦計畫獲核准，體驗、餐飲、住宿三種用途在同一案內完成整合
- 一期體驗區與餐飲空間依核定內容完工並開始營運，營運現金流回填二期投資，住宿設施於次年啟動申請
- 設計圖第四版即動工版——前三版是自行摸索的學費，主體定錨後一版定案
- 特農側果園維持生產並成為體驗內容的一部分，家族對分期節奏取得共識，資金分歧就此落幕
關鍵數字
- 3 種用途一案整合（體驗＋餐飲＋住宿）
- 2 期分段取證（現金流回填二期）
- 4 版設計圖定案動工（前三版自行摸索）
處理時間軸
- 第 1 個月：主體定錨與構想健檢——三種用途的法規歸屬逐項盤點，休閒農場主軸定案；兩項制度外構想（含大型活動）白紙黑字勸退。
- 第 2 個月：分側配置定稿——核心設施集中配置於一般農業區側、特農側維持生產；配置圖依食安與消防雙標準預留機電與動線。
- 第 3–4 個月：分期興辦計畫成稿——一期體驗與餐飲、二期住宿的分期藍圖寫入興辦事業計畫，投資節奏與家族共識同步收斂。
- 第 5–7 個月：籌設與興辦審查——送件後由二代親自簡報食農理念、家族分工答詢，補正事項逐項銷案。
- 第 8 個月起：一期施工與取證——體驗區與餐飲空間依核定內容施作，取證排程與開幕檔期對齊。
- 次年：一期營運、二期啟動——營運現金流回填二期投資，住宿設施啟動申請——分期藍圖如期翻進第二章。
本案啟示
什麼都想做不是錯，錯的是讓三個主體在同一張圖上打架；主體定錨、附屬框架、分期取證的順序學，才能讓每個夢想都合法上車。
常見問題
休閒農場裡可以蓋住宿跟餐廳嗎？
制度給了附屬設施的框架，但有面積、比例與條件的邊界。重點是在合規框架內設計，而不是先蓋再想辦法——附屬空間是留給守規劃的人用的。
特定農業區那一半怎麼辦？
本案的策略是讓特農側「繼續當好農地」：維持生產、成為體驗內容，設施集中到一般農業區側。順著制度的分區邏輯配置，比硬碰硬聰明得多。
我的資金只夠做第一期，計畫書該全部寫進去，還是只寫一期就好？
分期是寫進計畫書的策略，不是能省則省的簡化：整體藍圖完整呈現、期程與投資明確劃分，審查端反而信任「知道自己節奏」的申請人。只寫一期、日後再追加，等於把自己推回變更程序重跑一輪。