拆案無路的遊憩園區，兩輪答詢拿下開發許可
拆兩期想避開開發許可，卻撞上《非都市土地使用管制規則》第11條累計條款與南投縣山坡地遊憩用地五公頃下限。偉騰改走整體開發許可，環評與水保同步送審，兩輪即過。
案件背景
中部觀光遊憩投資業者看準南投度假客源，在山坡地保育區購入相鄰農牧用地與林業用地，規劃逾十公頃遊憩園區，含遊樂、餐飲與住宿設施。原設計顧問建議第一期壓在五公頃以下走變更編定，第二期日後再說，環評等許可後再做。南投縣政府地政處地用管理科一句「要累計面積」讓規劃停擺：《非都市土地使用管制規則》第11條將遊憩設施五公頃以上劃為應變更為特定專用區的開發許可案，第4項要求毗鄰且屬同一興辦事業計畫者累計面積；南投縣非都市土地申請變更為觀光遊憩使用之遊憩用地興辦事業計畫審查作業要點更規定山坡地申請範圍不得少於五公頃。拆案在南投山坡地無路可走，業者停擺兩個月後找上偉騰。
難題
- 規模門檻三重鎖：《非都市土地使用管制規則》第11條把遊憩設施五公頃以上劃為應變更為特定專用區的開發許可案，第4項累計條款封死毗鄰拆案；南投縣的遊憩用地興辦事業計畫審查作業要點規定山坡地申請範圍不得少於五公頃；《非都市土地使用管制規則》第52條之1再加一道山坡地興辦事業計畫不得少於十公頃的下限。業者原本「第一期壓在五公頃以下走變更編定」的路線在法規上根本不存在。
- 三條線互為前提且有效期：興辦事業計畫要先取得南投縣政府觀光處的同意推薦函，才能向縣府申請開發許可、送內政部區域計畫委員會審議；推薦函自發文日起一年內未申請開發許可即失效，展延以二次為限且期間合計不得超過一年。開發許可那條線一拖，前一條線的成果就作廢。
- 環評序列化的時間黑洞：原規劃等開發許可核准後才啟動環評，但《非都市土地使用管制規則》第17條本來就允許環境影響評估、水土保持與區域計畫審查併行辦理；序列化等於自願把時程拉長一倍，區域計畫委員會審議時桌上也沒有環評結論可對照。
- 山坡地基地條件的審議硬指標：《非都市土地開發審議作業規範》要求坵塊圖平均坡度百分之四十以上地區八成以上維持原始地形且為不可開發區，保育區不得小於扣除不可開發區後剩餘基地面積的百分之三十，山坡地透水面積不得小於剩餘基地的百分之五十；業者原配置把住宿棟放在陵線上，直接踩進不可開發區。
- 交通與公用設備同意文件缺口：基地聯絡道路應至少有獨立二條通往聯外道路，其中一條路寬至少八公尺、另一條須能容納消防車通行；遊憩設施區專編還要求提供週休二日連續十六小時聯外瓶頸路段交通量調查；電力、電信、垃圾及自來水事業主管機構同意文件少一份，型式要件查核就過不了。
偉騰怎麼做
- 用規模三鎖判讀重排全案：把《非都市土地使用管制規則》第11條五公頃門檻與第4項累計條款、南投縣審查作業要點的山坡地五公頃下限、《非都市土地使用管制規則》第52條之1的十公頃下限並列成一頁判定書，向業者證明拆期規避無路，改為逾十公頃整體申請開發許可，並依《非都市土地使用管制規則》第15條選擇一階段方式一次檢具完整開發計畫申請許可，不走二階段拖長期限。
- 先做敏感區位先篩再投興辦事業計畫：依《非都市土地開發審議作業規範》總編第五點函請縣府就基地是否具有不得開發之限制因素提供第一階段諮詢意見，確認基地不在附表二之一所列第一級環境敏感地區、標定第二級敏感區位後，才向南投縣政府觀光處提出程序確認與實質審查，由副縣長召集的審查小組作成原則同意決議、核發同意推薦函。餐飲住宿一律定性為遊憩設施的附屬設施，避免落入綜合性土地利用型態、要由區域計畫擬定機關另行協調判定目的事業主管機關。
- 排出三軌同步表：依《非都市土地使用管制規則》第17條併行審查機制，開發計畫書圖（審議作業規範附件二格式）送南投縣政府地政處初審、環評書件送南投縣政府環境保護局、水土保持規劃書送水土保持主管機關同週送件，農業處農業用地變更同意與回饋金撥繳一併納入排程；每一軌的補正回覆日互相對表，確保區域計畫委員會審議時已有一階環評審查結論可對照。
- 以審查端視角重畫配置：拿區域計畫委員會委員的審查清單反推，把陵線住宿棟全數移出坵塊圖平均坡度百分之四十以上的不可開發區，保育區劃到扣除不可開發區後剩餘基地的百分之三十以上且七成維持原始地形，樹高十公尺以上及五公尺以上面積達三百平方公尺的樹林原地保存，遊客住宿設施建築基地控制在遊樂區性質不超過剩餘基地百分之三十的專編上限內，山坡地透水面積守住剩餘基地百分之五十。
- 做答詢預演：第一輪審議前按交通、水保、保育、公用設備四題組預寫委員可能的質疑與回覆，備妥獨立二條聯絡道路（一條路寬八公尺以上、一條可容消防車通行）的道路主管機關意見、週休二日連續十六小時聯外瓶頸路段交通量調查、小客車與機車停車位不低於每日單程旅次二分之一的計算書，以及電力、電信、垃圾、自來水四份事業主管機構同意文件；第一輪決議限期修正後，以逐條答詢對照表把每一點意見對應到修正頁次與圖號送第二輪。
- 把許可條件回寫成期限管制表：第二輪審議通過並附許可條件後，先依《非都市土地使用管制規則》第19條於核發開發許可前完成與縣府協議書的公證，再取得開發許可並由縣府依《非都市土地使用管制規則》第20條公告三十日；同步製作許可後一年內完成分區與用地異動登記、公共設施用地移轉、水土保持計畫送審，以及十年內取得使用執照或核准營運文件的期限管制表，並依縣審查作業要點於核准後三個月內申請核發定稿本。
結果
- 內政部區域計畫委員會兩輪審議通過，第十五個月取得逾十公頃遊憩設施開發許可，土地使用分區變更為特定專用區，縣府公告三十日期滿無異議。
- 一階環評審查結論在區域計畫委員會第一輪審議前即取得，未被要求進入第二階段環境影響評估；水土保持規劃書同期審定，三軌之間零互等。
- 依《非都市土地開發審議作業規範》單一興辦事業計畫用地編定原則，緩衝綠帶與保育區編定為國土保安用地、滯洪池編定為水利用地、穿越性道路編定為交通用地、其餘編定為遊憩用地，用地配置一次通過未回修。
- 同意推薦函一年效期內完成開發許可申請，未動用任何展延；開發許可核准後三個月內取得定稿本。
- 許可後一年期限內完成分區與用地異動登記、公共設施用地移轉登記與水土保持計畫送審，未申請展期；十年期限管制表交付建管團隊，接手山坡地雜項執照外審與建造執照。
關鍵數字
- 5 公頃 遊憩設施分區變更門檻（《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，與南投縣山坡地遊憩用地興辦事業計畫五公頃下限正好對接，拆期規避無路）
- 2 輪 內政部區域計畫委員會審議（第一輪決議限期修正，第二輪修正後通過並附許可條件，未拖進第三輪）
- 第 15 個月 取得開發許可（環評、水保與開發許可三軌同步審查，同意推薦函一年效期內完成申請、零展延）
處理時間軸
- 第1–2週：規模三鎖判讀與第一階段諮詢——並列《非都市土地使用管制規則》第11條門檻與累計條款、縣審查作業要點五公頃下限、《非都市土地使用管制規則》第52條之1十公頃下限，確認拆期無路；依《非都市土地開發審議作業規範》總編第五點函請縣府提供不得開發限制因素意見，鎖定第二級敏感區位。
- 第2–5個月：興辦事業計畫取得同意推薦函——向南投縣政府觀光處申請程序確認，備齊三個月內土地登記謄本、著色地籍圖謄本、變更編定前後對照清冊與變更編定同意書；審查小組決議原則同意，核發同意推薦函，一年效期開始倒數。
- 第5–8個月：三軌同週送件——開發計畫書圖送南投縣政府地政處初審、環評書件送南投縣政府環境保護局、水土保持規劃書送水土保持主管機關；地政處徵詢各單位意見提出初審意見，併同書圖送內政部區域計畫委員會。
- 第9–11個月：第一輪審議與限期修正——委員就聯絡道路、坡度配置、保育區比例與公用設備同意文件提出意見，決議限期修正；以逐條答詢對照表把每一點意見對應到修正頁次與圖號。
- 第12–15個月：第二輪審議通過與核發許可——修正案審議通過並附許可條件；完成協議書公證後由區域計畫擬定機關核發開發許可，縣府公告三十日。
- 第16個月起：許可後期限管制——三個月內申請定稿本；一年內完成分區與用地異動登記、公共設施用地移轉、水土保持計畫送審；十年期限管制表交建管團隊接手雜項執照與建造執照。
本案啟示
「先送五公頃以下一期比較省事」的直覺在南投山坡地不成立；規模三鎖判讀加三軌同步表，讓區域計畫委員會兩輪放行才是解。
常見問題
南投山坡地想做露營區加小木屋，總面積超過五公頃，可以先送小的一期避開開發許可嗎？
在南投山坡地行不通。《非都市土地使用管制規則》第11條規定遊憩設施五公頃以上應變更為特定專用區，第4項要求毗鄰且屬同一興辦事業計畫者累計面積；南投縣針對遊憩用地興辦事業計畫另訂審查作業要點，明定山坡地申請範圍不得少於五公頃。壓小面積躲不掉開發許可，連興辦事業計畫這關都進不去。整體一次申請，把力氣花在配置與答詢，才是正解。
開發許可跟環評到底誰先誰後？可以一起送嗎？
可以，而且應該一起送。《非都市土地使用管制規則》第17條明定環境影響評估、水土保持與區域計畫審查得採併行方式辦理，程序依附表二及附表二之一。開發計畫書圖送縣府地政處初審、環評書件送縣環保局、水土保持規劃書送水保主管機關同週送件，關鍵是三軌的補正回覆日要互相對表，讓區委會審議時已有環評結論，否則兩邊互等、時程加倍。
區域計畫委員會第一輪叫我限期修正，是不是代表案子快被否決了？
不是。多數案件第一輪都會收到限期修正的決議，意見多集中在聯絡道路、坡度、保育區與公用設備同意文件。《非都市土地開發審議作業規範》第四十六點寫明規範是指導原則，未盡事宜以委員會決議為準，答詢比背法條重要：把每一點意見對應到修正頁次與圖號，做成逐條對照表送第二輪，通常兩輪內收斂。漏答或改了沒標示，才會拖進第三輪。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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