新北法拍透天拍定後登記整備案
權利移轉證書不是終點，而是登記的起點。這件新北法拍透天案，拍定人拿到證書時謄本上還掛著兩筆抵押權與一筆查封登記，契稅申報期限正在倒數。偉騰用一份登記整備清單把移轉、塗銷與稅務排成順序，在期限內全部辦完。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的不動產債權保全登記與拍定後登記整備，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 不動產債權保全登記與拍定後登記整備:
- 抵押權設定登記
- 抵押權塗銷登記
- 抵押權內容變更登記
- 預告登記申請
- 預告登記塗銷
- 他項權利順位分析
- 限制登記狀態解讀
- 拍定移轉登記
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 新北市(全台各縣市均可受理)
- 法規依據
- 《民法》(抵押權、債權)
- 《土地法》第 79 條之 1(預告登記)
- 《土地登記規則》(他項權利、限制登記、塗銷登記)
- 《契稅條例》
- 《土地稅法》(移轉稅務)
- 應備文件
- 債權發生與金額的佐證(借據、契約)
- 擔保或標的不動產的登記謄本
- 當事人身分證明與印鑑證明
- 拍定案件的權利移轉證書(若有)
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
委託人是一位首次參與法院拍賣的自住買方，在新北市標得一棟屋齡二十多年的透天，法院核發權利移轉證書後才發現自己不知道下一步。調閱謄本時看到他項權利部還有兩筆金融機構抵押權，以及一筆查封登記，擔心這些記載會讓移轉登記辦不下去，也不確定契稅何時要申報、地價稅與房屋稅的納稅義務人何時換成自己。委託人在外縣市工作，無法頻繁往返地政事務所，希望把登記與稅務交給一個窗口處理。
難題
- 謄本上兩筆抵押權與一筆查封登記在拍定後仍然存在，委託人誤以為要先找原債權人同意才能塗銷，差點耽誤時程
- 契稅申報期限自權利移轉證書發給之日起算，委託人收到證書後已過了一週才開始找人，可用天數比想像中少
- 委託人戶籍與工作地都在外縣市，印鑑證明、身分文件與委任書的取得與寄送要跨縣市協調
- 程序上的卡點：所有權移轉登記、塗銷登記與契稅完稅三件事互相牽動，順序排錯任何一步都要重新排隊
LINE 諮詢
把預告登記的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰怎麼做
- 判讀謄本與法院文件：以他項權利順位分析把兩筆抵押權與查封登記的塗銷依據逐筆對照法院核發的文件，確認拍定後可由拍定人憑權利移轉證書及法院文件申辦，不需原債權人另行同意
- 倒推時間線：以權利移轉證書發給日為起點，把契稅申報期限、登記送件日、文件寄送日反向排程，第一週就把最緊的契稅申報排在最前面
- 活用新北市地政事務所內的稅捐服務櫃檯：契稅申報與完稅在地政事務所同址辦理，不必另跑稅捐分處，省下一趟往返與等待
- 跨縣市文件協調：委託人在戶籍地申領印鑑證明、簽署委任文件後以掛號寄達，本所核對文件效期與用印位置後才送件，避免因文件瑕疵退件
- 一案併辦：所有權移轉登記與三筆塗銷登記以同一批文件送件，領狀後再向稅捐機關辦理地價稅與房屋稅納稅義務人變更，交付前後對照的謄本
結果
- 契稅於權利移轉證書發給日起三十日的法定期限內申報並完稅，沒有逾期加徵的問題
- 所有權移轉登記完成，謄本所有權部登記為委託人；他項權利部的兩筆抵押權與限制登記的查封記載全部塗銷，謄本乾淨
- 地價稅與房屋稅的納稅義務人已變更為委託人，下一期稅單寄至委託人指定地址
- 委託人全程只到地政事務所一次辦理必要的本人到場事項，其餘文件以寄送與代理完成
關鍵數字
- 3 筆 一併塗銷的他項權利與限制登記（兩筆金融機構抵押權加一筆查封登記，與所有權移轉同批送件）
- 30 日內 契稅申報完稅（自權利移轉證書發給日起算的法定期限內完成，未逾期）
- 1 次 委託人親自到場次數（其餘文件以印鑑證明、委任書寄送與地政士代理完成）
處理時間軸
- 拍定後第 1 週：謄本判讀與期限倒推——調閱謄本，逐筆對照兩筆抵押權與查封登記的塗銷依據，以權利移轉證書發給日倒推契稅申報與送件日。
- 第 2 週：跨縣市文件備齊——委託人於戶籍地申領印鑑證明並簽署委任文件寄達，本所核對效期與用印位置。
- 第 2–3 週：契稅申報與完稅——於地政事務所內稅捐服務櫃檯辦理契稅申報並完稅，確認落在法定期限內。
- 第 3–4 週：移轉與塗銷同批送件——所有權移轉登記與三筆塗銷登記以同一批文件送件，追蹤補正通知。
- 第 2 個月：領狀與稅籍移轉——領取權狀與新謄本，向稅捐機關辦理地價稅與房屋稅納稅義務人變更，交付前後謄本對照。
本案啟示
拍定後登記整備的方法是三個動作：先讀謄本把每一筆他項權利與限制登記的塗銷依據找出來，再以契稅申報期限為錨點倒推所有送件日，最後把移轉與塗銷併成一批文件送件。順序對了，法拍屋的登記與稅務就是一條可以預排的流程，不是一連串意外。
常見問題
法拍屋拍定後，謄本上的抵押權與查封登記要自己去找債權人塗銷嗎？
不需要逐一找原債權人。拍定後的塗銷依據來自法院核發的文件，由拍定人憑權利移轉證書與相關文件向地政事務所申辦。地政士的工作是把每一筆登記的塗銷依據對照清楚，與所有權移轉同批送件。
拍定人在外縣市，一定要親自到地政事務所嗎？
多數文件可以委任地政士代理送件，拍定人在戶籍地申領印鑑證明、簽署委任文件後寄送即可。本案委託人只到場一次處理必要事項；需不需要到場取決於文件類型與地政事務所要求，送件前會先確認。
偉騰會處理法院拍賣程序本身嗎？
不會。本所以地政士身分承辦拍定後的所有權移轉登記、塗銷登記與契稅、地價稅、房屋稅的移轉，不承辦訴訟或法院執行程序；拍定前的投標、點交與法院程序請洽法院或其他專業，本所會明確告知業務邊界。