先定性再選路，山區老人住宅用地一次到位
同一塊山坡地，定性為住宅社區就觸發開發許可，定性為老人福利設施則走興辦事業計畫加變更編定。偉騰以用途定性先決鎖定後者，再用服務水準預檢把有關機關會問的題目先寫進計畫書。
案件背景
委託人是新北一家經營日間照顧與居家服務多年的社福型法人，想為能自理的長者提供有人照看的住處，去年底選定創辦人家族持有的新北山區山坡地保育區農牧用地，逾一公頃、未達二公頃，規劃整體經營、不分戶出售的老人住宅。第一版構想書命名為『銀髮住宅社區』，向新北市政府地政局諮詢即被提醒：依《非都市土地使用管制規則》第11條，開發社區土地面積達一公頃就要分區變更為鄉村區，得走開發許可與區域計畫委員會，開發影響費與保證金壓力遠非法人所能承受。更棘手的是基地位於供公共給水的水庫集水區，屬第一級環境敏感地區，《非都市土地使用管制規則》第30條之1原則禁止興辦事業計畫落在其中。定性錯一步、敏感區不拆解，案子送件前就會停擺。
難題
- 定性歧路：第一版構想書寫成『銀髮住宅社區』，基地逾一公頃，依《非都市土地使用管制規則》第11條即應分區變更為鄉村區，須向新北市政府城鄉發展局申請開發許可、送新北市區域計畫委員會，書圖各二十份；若定性為依《老人福利法》興辦的老人住宅，屬前六款以外開發、未達二公頃，則可依《非都市土地使用管制規則》第30條第4項報直轄市目的事業主管機關核准興辦事業計畫再辦變更編定。兩條線的機關、書件與時程完全不同，而審查端開口的第一題就是『你是住宅還是機構』。
- 三個名字三套法：老人住宅、住宿式長照機構、住宅社區分別落在《老人福利法》、《長期照顧服務法》與土地開發法規三套體系，目的事業主管機關與建築物使用類組都不同；委託人原想順帶收住需部分照顧的長者，服務內容一旦跨過長照機構的界線，核准線就得換成長期照顧主管機關，用地定性與建築執照設計也要整組重來。
- 第一級敏感區壓頂：基地位於供公共給水的水庫集水區，《非都市土地使用管制規則》第30條之1原則禁止興辦事業計畫位於第一級環境敏感地區，僅在非屬與水資源保育直接相關範圍、水庫管理機關已擬訂保育實施計畫且開發不影響其執行時例外；基地東側一塊坡度達30%以上的陡坡，卻正屬條文所列『與水資源保育直接相關』的範圍，硬納進開發範圍就會讓整案失格。
- 同意函互為前提：《非都市土地使用管制規則》第30條第4項要求目的事業主管機關核准前，先徵得變更前目的事業主管機關（農牧用地為農業局）及有關機關同意；山區聯外道路寬度與通行權、消防與救護車通達、供水來源、廢污水處理與下游逕流，交通、水利、環境保護與消防各單位各有一份問題清單，任何一張同意函拖住，興辦事業計畫核准就停在原地，後面的變更編定與建築執照連動延後。
- 回饋金卡在登記前：農牧用地作非農業使用須繳農業用地變更回饋金，《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條規定非都市土地須於變更編定異動登記前繳納，新北市政府地政局的作業也是案經核准後通知轄區地政事務所辦理編定異動登記；法人若沒把這筆高額回饋金排進核准後的資金時程，土地登錄與建築執照送件都會空轉。
偉騰怎麼做
- 啟動用途定性先決：先和董事會敲定營運模式，整體經營、不分戶出售、以租賃契約入住、只收生活能自理的長者，據此把計畫從『銀髮住宅社區』改寫為依《老人福利法》興辦的老人住宅，定性為社會福利設施；再逐款比對《非都市土地使用管制規則》第11條，確認基地未達前六款以外開發的二公頃門檻、不觸發分區變更，改循《非都市土地使用管制規則》第30條第4項向直轄市老人福利目的事業主管機關報請核准興辦事業計畫。
- 執行敏感區三級盤點：取得環境敏感地區查詢意見，把基地切成第一級、第二級與非敏感三塊分別對策。水庫集水區部分依《非都市土地使用管制規則》第30條之1第1項第5款，整理水庫管理機關保育實施計畫與本案不影響其執行的對照說明，並主動採低密度開發；第二級敏感區部分依《非都市土地使用管制規則》第30條之3提出防範補救措施並徵詢各該環境敏感地區中央法令主管機關意見；坡度30%以上的陡坡依《非都市土地使用管制規則》第30條之2列為夾雜地，面積控制在基地開發面積10%以內，同意變更編定為國土保安用地、維持原地形地貌並訂定管理維護措施。
- 先辦假分割再談面積：依新北市政府地政局非都市土地作業建議，先到轄區地政事務所辦理使用面積測量（假分割），把夾雜地與開發區的界線和面積釘死，確保開發面積未達二公頃、夾雜地不逾10%；農業局審農業用地變更同意時，面對的是一張界線清楚、數字對得上的圖，而不是一份還在變動的構想。
- 跑一輪服務水準預檢：站到交通、水利、環境保護與消防單位的審查桌前逐題預答：聯外道路的通行權證明與消防救護車通達性、供水來源、雨污分流與廢污水處理及水質監測設施、土砂災害與保水逕流削減分析（《非都市土地使用管制規則》第30條之1第3項所列審核事項）、未達二公頃仍在計畫內檢討對下游逕流排放的影響、夜間醫療後送動線；每一題的答案與自提附款直接寫進興辦事業計畫書，讓有關機關收到徵詢函時看到的是答案而不是問題。
- 排定同意函前置時序：把農業局農業用地變更同意、各有關機關同意、目的事業主管機關核准、回饋金繳納、地政局變更編定與異動登記排成一條不可逆的先後線，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條在核准前就備妥回饋金資金；核准後由新北市政府地政局函請登記機關辦理異動登記並將核定使用項目登錄土地參考資訊檔（《非都市土地使用管制規則》第30條第5項），若編定爭議浮現則預留提送新北市非都市土地使用編定審議小組的備案。
- 鎖住建築線與長照界線：對建築師交代建築執照線依核定的特定目的事業用地強度設計，以《非都市土地使用管制規則》第9條建蔽率60%、容積率180%為上限並以新北市核定值為準，山坡地依《水土保持法》擬具水土保持計畫、依《建築技術規則》山坡地建築專章檢討；對營運團隊明訂不提供住宿式照顧服務，因為變更編定後的土地依《非都市土地使用管制規則》第30條第6項只能照核准計畫使用，日後若轉作長照機構，得先變更興辦事業計畫，建築物也要依《建築法》第73條申請變更使用執照，並受《建築物使用類組及變更使用辦法》第3條土地使用管制容許項目的拘束。
結果
- 興辦事業計畫以『依《老人福利法》興辦之老人住宅』定性送件，第6個月取得直轄市老人福利目的事業主管機關核准函；全案未進入開發許可，也未送新北市區域計畫委員會。
- 環境敏感地區處理獲審查接受：水庫集水區部分以《非都市土地使用管制規則》第30條之1第1項第5款例外、低密度開發方式通過；坡度30%以上陡坡列為夾雜地，面積未逾基地開發面積10%，變更編定為國土保安用地。
- 農業局與交通、水利、環境保護、消防各有關機關同意函於核准前全數收齊，審查期間僅一次書面補正；服務水準預檢中自提的雨污分流、廢污水處理與水質監測附款，原文載入核准函附款。
- 回饋金於異動登記前繳納，新北市政府地政局第9個月核准變更編定為特定目的事業用地，函請登記機關完成異動登記並登錄土地參考資訊檔，全程未進入新北市非都市土地使用編定審議小組的爭議程序。
- 建築執照線於變更編定完成當月送件，水土保持計畫同步審查；建蔽率與容積率設計值均在《非都市土地使用管制規則》第9條特定目的事業用地上限內，並以新北市核定值為準。
關鍵數字
- 免開發許可 用途定性先決結果（基地未達二公頃，循《非都市土地使用管制規則》第30條報目的事業主管機關核准，未送新北市區域計畫委員會）
- 第6個月 興辦事業計畫核准（有關機關同意函於核准前全數收齊，審查期間僅一次書面補正）
- 第9個月 變更編定完成（回饋金於異動登記前繳納，地政局核准變更編定為特定目的事業用地並登錄土地參考資訊檔）
處理時間軸
- 第1–2週：用途定性先決——與董事會、建築師敲定整體經營、不分戶出售、只收自理長者的營運模式，計畫改名為老人住宅；比對《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，確認未達二公頃、不觸發分區變更，改循興辦事業計畫核准路線。
- 第1個月：敏感區三級盤點與假分割——取得環境敏感地區查詢意見，切出第一級、第二級與非敏感區塊；到轄區地政事務所辦使用面積測量，把坡度30%以上陡坡劃為夾雜地。
- 第2–3個月：服務水準預檢與計畫書定稿——逐題預答交通、水利、環境保護與消防單位的疑問，完成土砂災害、水質與保水逕流分析及雨污分流方案；取得農業局農業用地變更同意。
- 第4–6個月：興辦事業計畫審查——直轄市老人福利目的事業主管機關徵詢有關機關，一次書面補正後，第6個月核發核准函，自提附款原文載入。
- 第7–9個月：回饋金與變更編定——於異動登記前繳納農業用地變更回饋金；新北市政府地政局核准變更編定為特定目的事業用地，函請登記機關異動登記並登錄土地參考資訊檔。
- 第10個月起：建築執照線啟動——水土保持計畫與建築執照同步送審，設計強度以核定計畫與《非都市土地使用管制規則》第9條上限為準。
本案啟示
『老人住宅就是住宅社區，照規模走開發許可』的直覺不成立；用途定性先決，讓法規門檻跟著營運模式選路，才是解。
常見問題
我想在新北山上蓋老人住宅，一定要走開發許可嗎？
先看用途定性，再看面積。定性為住宅社區時，依《非都市土地使用管制規則》第11條，達五十戶或一公頃以上就要分區變更為鄉村區、申請開發許可；定性為依《老人福利法》興辦的老人住宅，門檻是二公頃，未達即可依《非都市土地使用管制規則》第30條報直轄市目的事業主管機關核准興辦事業計畫，再辦變更編定。審查端先問分戶出售與否、住民能否自理，答案決定路線。
老人住宅跟長照機構到底差在哪？兩種都收可以嗎？
分界在住民狀態與服務內容。老人住宅依《老人福利法》興辦，供生活能自理的長者以租賃契約入住，主管機關是老人福利單位；住宿式長照機構依《長期照顧服務法》設立，收住需照顧者，主管機關是長期照顧單位，人力配置與建築物使用類組都是另一套。兩種都收等於兩條核准線並行，用地與建築執照也要分別對應；實務上多數案子先定一種，另一種留待後期以獨立區塊、獨立許可處理。
基地在水庫集水區，是不是直接不能變更？
不是，但要拆開看。供公共給水的水庫集水區是第一級環境敏感地區，《非都市土地使用管制規則》第30條之1原則禁止，例外是非屬與水資源保育直接相關範圍、水庫管理機關已有保育實施計畫且開發不影響執行；坡度30%以上山坡地屬直接相關範圍，只能排除或依《非都市土地使用管制規則》第30條之2列為夾雜地。過了例外還要低密度開發並附水質與逕流分析。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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