帳面上少掉的樓地板，從別人的土地補回來
容積移轉最貴的教訓是先建照後追加。本案的勝負手是把順序反過來：先定錨缺口、算滿上限，再去市場找對的送出基地——核定走在建照前面，時程才不會被自己絆倒。
案件背景
新北一家中型開發商在建案設計階段發現硬傷：依基地的基準容積，量體撐不起原規劃的戶數與產品線，少掉的樓地板直接動搖全案的財務結構。團隊起初的盤算很直覺——先把建照送出去，容積之後再想辦法追加。偉騰把這張時程表擋了下來：接受基地的可移入容積受管制上限拘束，與獎勵容積另有合計上限，建照核准後再回頭追加，多數在審查端撞牆重排。真正的難題有兩層：這塊基地依《都市計畫法》體系與所在計畫區的作業要點，究竟還裝得下多少移入容積；市場上看得到的公共設施保留地，哪些才是真的移得出容積的送出基地。
難題
- 接受基地的可移入容積受基準容積一定比例管制，與獎勵容積另有合計上限——不先把全部來源算滿，送件就是拿時程賭運氣
- 送出基地的資格屬個案認定：計畫區規定、土地取得方式與使用現況任一項有瑕疵，買到的就是移不出容積的地
- 移轉申請與建照互相牽動：核定慢一步，建照圖說的量體就沒有依據；先送建照再追加，上限與程序都不容回頭——兩案的先後順序就是全案成敗
- 跨局處審查往返：都市計畫、地政與建管各看各的要件，文件一處不一致，案卷就在機關之間流浪
- 銷售排程已對外承諾，容積作業每多一輪補正，開案時點就被啃掉一塊
偉騰怎麼做
- 執行缺口定錨：以產品規劃反算所需樓地板，扣除基準容積與可用獎勵後，把非補不可的移入量鎖成明確標的
- 完成封頂試算：依《都市計畫容積移轉實施辦法》與所在計畫區作業要點，把移轉與獎勵的合計上限一次算到頂，確認缺口裝得下再啟動找地
- 發動送出地三篩：候選公共設施保留地先核計畫區規定、再驗土地權屬與使用現況、最後評可移出量——三關全過才進入議約
- 主持雙端議約：與送出基地地主敲定移轉條件，權利收尾與程序義務逐項寫進協議，不留模糊地帶
- 統籌移轉申請：文件依審查端的核對順序組卷，跨局處意見先在場外收攏，補正回合壓到最少
- 鎖定時序閘門：移轉核定到手才放行建照送件，量體數字先固定、圖說才定稿，杜絕先送後改的重工
結果
- 三處候選送出基地經三篩淘汰兩處，定案標的資格乾淨、可移出量足額覆蓋缺口
- 容積移轉申請一次核定，未觸發補件重排
- 核定先於建照送件，建照審查以確定量體推進，開案時點分毫未延
- 產品規劃全數保留，戶數與產品線未因量體縮水而改版
關鍵數字
- 3篩1 送出地定案（資格、權屬、量三關全過）
- 1次 移轉申請核定（未觸發補件重排）
- 0天 開案時點延誤（核定先於建照送件）
處理時間軸
- 第1–2週：缺口定錨——產品規劃反算移入需求，接受基地條件初步判定
- 第3–4週：封頂試算——移轉與獎勵合計上限精算完成，確認方案可行
- 第2–3個月：送出地三篩——候選公保地逐關篩選，定案標的完成議約
- 第4–6個月：移轉申請審查——組卷送件，跨局處意見收攏，移轉核定取得
- 第7個月：建照放行——量體固定後建照送件，開案排程如期啟動
本案啟示
「容積不夠就先送建照、之後再追加」的算盤不成立；缺口定錨、封頂試算、送出地三篩，讓移轉核定走在建照前面，量體才真的到位。
常見問題
我的基地到底還能移入多少容積，要怎麼確認？
答案藏在三層文件裡：所在計畫區的都市計畫規定、容積移轉的管制上限、與獎勵容積的合計上限。三層疊起來算到頂，才是真正的可移入量——只聽單一顧問報一個數字就決策，風險在於漏算合計上限。拿地號與分區證明來，先做封頂試算再談找地。
送出基地是自己上網找，還是有管道媒合？
市場上流通的公共設施保留地資訊龐雜，麻煩的不是找不到，是找到的移不出：計畫區不符、權屬複雜、可移出量不足都很常見。務實做法是先確定你的缺口與上限，再依條件反向篩選標的，資格驗證做在議約之前——順序反了，付出去的訂金就是學費。
建照已經在審了才發現容積不夠，還救得回來嗎？
比核准後才處理好，但空間已被壓縮：量體變動牽動圖說修正與審查重排，移轉程序又有自己的時程，兩邊要同步調度。第一步是立刻做封頂試算，確認還裝不裝得下、來不來得及，再決定併案處理、分期取得，或調整產品規劃止損——越晚啟動，選項越少。
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