老公寓的重建，卡的從來不是法規，是人心。

作者 Bo Wei、專案小組・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-08-18・更新 2026-08-18（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

危老條例給了老屋一條快車道：免都更門檻、容積獎勵、時程紅利——但十二戶的整合才是真戰場。這個案子的方法是「數字說話」：分回試算攤開，反對票一張張變同意票。

案件背景

外牆磁磚成片剝落、樑柱鋼筋鏽蝕外露——這棟新北的四層公寓站了超過四十年，十二戶人家看著樓梯間的裂縫在幾次有感地震後一年比一年寬。重建不是沒談過：十年間兩度自組自救會，都在「分回怎麼算」的疑慮與長輩不肯搬的僵局裡散場。

把案子推回桌上的，是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的時程獎勵進入倒數——愈晚送件，獎勵愈薄。管委會主委輾轉找上偉騰時說得直白：這次再談不成，大家就在危樓裡一起變老。卡點有三層：結構風險沒有客觀數字、分回試算沒人攤開過、長輩戶的搬遷焦慮沒人接住；而全體同意的門檻，讓任何一戶都握著否決權。

十二戶的整合方程式

• 結構風險停留在體感層次：沒有耐震能力初步評估的客觀數據，重建必要性各說各話
• 危老重建以全體土地及建物所有權人同意為前提，十二戶等於十二張否決票——同意書缺一張，計畫就送不出去
• 分回資訊不對稱：住戶對容積獎勵與分回面積的想像來自街談巷議，兩次破局的舊帳讓任何數字都更難取信
• 長輩戶的情感抗性與搬遷焦慮：中繼期住哪、搬遷誰協助沒有答案，就不會有同意
• 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的時程獎勵逐年遞減，整合每拖一年，全體的分回就薄一分

偉騰的處理過程

• 啟動結構定錨：委辦耐震能力初步評估，把「感覺很危險」換成攤在桌上的評估結果，重建必要性從此有客觀基準
• 執行分回攤算：以容積獎勵試算為基礎，逐戶列出分回面積與價值試算表，白紙黑字取代街談巷議
• 客製長輩戶方案：中繼安置選項、搬遷協力、工期說明逐戶面談，把「不想搬」翻譯成「需要什麼才敢搬」
• 對照主管機關審查危老重建計畫的重點預整卷件——結構評估文件、全體同意書、土地建物權利證明一次備妥，送件即完整
• 撰擬危老重建計畫送件，容積獎勵項目逐項爭取，時程獎勵趕在遞減前入袋
• 把關與建方的合建條件：分回比例、選屋順序、交屋時程、違約條款逐條護航，兩次破局的教訓寫進契約

處理結果

• 十二戶全數簽署同意書，兩度破局的整合案第三次啟動即達陣
• 危老重建計畫一次送件核准，容積與時程獎勵雙雙入袋
• 合建契約完成簽署，分回與時程的保障條款逐條落定
• 長輩戶依客製方案完成中繼安置，搬遷焦慮軟著陸
• 每戶分回優於自救會時期的預期，數字說話策略被結果驗證

關鍵數字

• 12/12 戶同意整合（數字說話策略）
• 2 度破局後重啟成功（第三方專業整合）
• 1 次送件核准（獎勵極大化）

處理時間軸

1. 第 1 個月：結構初評定錨——耐震能力初步評估委辦完成，結果向全體住戶公開說明，重建必要性有了客觀基準。
2. 第 2 個月：分回試算攤開——逐戶分回面積與價值試算表發到每一戶手上，疑問逐條書面回覆。
3. 第 2–4 個月：逐戶整合面談——長輩戶客製安置方案，反對意見一戶一策，同意書陸續回收。
4. 第 5 個月：全員同意達陣——十二戶同意書收齊，與建方的合建條件同步談定。
5. 第 6–7 個月：計畫撰擬送件——危老重建計畫依審查重點整卷，結構評估、同意書、權利證明一次備妥送件。
6. 第 8 個月：核准入袋——重建計畫核准，容積與時程獎勵確定，啟動搬遷與拆除準備。

本案啟示

「多開幾次會就能磨出共識」在危老整合裡不成立；結構定錨、分回攤算、安置客製——把每一個反對翻譯成一份文件，才是十二張同意書的來路。

常見問題

危老重建跟都更差在哪？

危老走的是小基地快車道：同意門檻與程序都比都更輕，換得容積與時程獎勵——適合單棟老公寓。基地條件與整合難度，決定哪條路划算。

有住戶死不同意怎麼辦？

危老需要全體同意——所以整合方法就是全部：用結構數據、分回試算與安置方案把反對的理由逐一拆解。專業第三方的中立角色，常是破局重啟的關鍵。

我們社區也是老公寓，第一步該做什麼？

先做耐震能力初步評估：程序輕、有補助資源可用，而且它是後續所有對話的地基——沒有客觀數據，整合永遠停在各說各話；有了數據，連最反對的住戶都得面對同一份事實。

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