林地要變遊憩地，先問它是不是保安林
變更編定不是第一步。偉騰以林地身分三問揪出混入的保安林地號並退界，再讓農業部會同內政部的核准與水土保持完工證明依序前置，送件時已無可退件的缺口。
案件背景
屏東一個經營山林露營與生態導覽的家族業者，二代接手後想把山坡地保育區內的私有林業用地整理成森林遊憩基地，需要把林業用地變更編定為遊憩用地。先前的規劃單位直接草擬興辦事業計畫準備送地政處，卻漏了三件事：林業用地依《森林法》第6條不得供其他用途使用，變更前要先徵得縣主管機關同意，再報請農業部會同內政部核准；申請範圍內一筆地號已編入保安林，屬第一級環境敏感地區，依《非都市土地使用管制規則》第30條之1整案會被擋；基地位於山坡地範圍，依屏東縣政府作業流程，變更編定送件時就要附水土保持完工證明書。三個卡點疊在一起，案子在送件前夕停下來。
難題
- 程序順序倒置：規劃單位把變更編定當第一步，但《森林法》第6條要求林業用地變更為非林業使用須先徵得縣主管機關同意、報請農業部會同內政部核准，這道核准是興辦事業計畫與變更編定的前置，三個處分分屬三個機關，無法合併成一道程序。
- 保安林地號混入：申請範圍內一筆地號依《森林法施行細則》第3條屬編入保安林之林地，落在第一級環境敏感地區的森林項目，依《非都市土地使用管制規則》第30條之1，興辦事業計畫只要涵蓋它，整案不得核准。
- 水土保持完工證明的時間差：基地位於山坡地範圍，屏東縣政府對山坡地變更編定案要求依《非都市土地使用管制規則》第48條檢附水土保持完工證明書，水保計畫從送審、核定到施工完成有一段不可壓縮的工期，原時程卻把它排在變更編定之後。
- 山坡地專案小組多一道關：屏東縣政府對山坡地變更編定案另設專案小組，審查基地有無《非都市土地使用管制規則》第49條之1所列不得規劃作建築使用情形，且須在興辦事業計畫核准後才能提出申請，等於在興辦事業計畫與變更編定之間再插入一段審查期。
- 農業用地變更與回饋金節點：林業用地變更編定仍屬《農業發展條例》第10條的農業用地變更，須另徵得農業主管機關同意並繳納山坡地開發利用回饋金；依《非都市土地使用管制規則》第29條，回饋金繳清前地政處不會函請登記機關辦理異動登記，業者原以為核准函到手就算完成。
偉騰怎麼做
- 啟動林地身分三問，逐筆核對申請範圍地號：是否編定為林業用地或適用林業用地管制、是否依《森林法》編入保安林、是否落在第一級或第二級環境敏感地區；同時比對屏東縣政府地政處提供的兩級環境敏感地區查核表與函詢範本，把該函詢的機關一次列齊發函。
- 執行保安林退界，把編入保安林的那筆地號退出申請範圍並重劃基地界線，讓基地面積維持未達 2 公頃、留在原使用分區內辦理變更編定，並依《非都市土地使用管制規則》第27條核對附表三，確認山坡地保育區林業用地變更為遊憩用地的路徑成立。
- 前置兩部會核准：先向屏東縣政府農業處徵得林業用地變更為非林業使用的同意，再依《森林法》第6條報請農業部會同內政部核准；同一時間依《農業發展條例》第10條取得農業用地變更同意，把山坡地開發利用回饋金的繳納節點寫進資金時程，避免核准後卡在異動登記。
- 改寫興辦事業計畫書圖，以審查端視角預答：模擬縣政府遊憩事業目的事業主管單位依《非都市土地使用管制規則》第30條徵詢變更前目的事業主管機關與有關機關時會問的問題，先把林地現況、竹木保留方式、《森林法》第9條興修工程勘查同意的施工界限與環評門檻對照結果寫進計畫。
- 推動水保完工前置：委託水土保持技師依《水土保持法》擬具水土保持計畫，與興辦事業計畫同步送審，核定後立即施工，讓水土保持完工證明書在變更編定送件前到手；並同步備妥屏東縣政府山坡地專案小組審查所需的建築管理審認資料。
- 編製處分分線表與會辦預答卷：把農業部會同內政部核准、興辦事業計畫核准、變更編定核准三個處分的機關、文件、前後關係列成一張表，並針對地政處會辦的工務處、城鄉發展處、水利處、農業處、環境保護局預先備妥各單位可能提問的答覆與附件，送件後一次通過書面審查。
結果
- 保安林地號退出申請範圍後，興辦事業計畫全數土地不落第一級環境敏感地區，環境敏感地區查核未收到任何補正通知。
- 第6個月取得農業部會同內政部依《森林法》第6條核准變更為非林業使用，成為興辦事業計畫核准的前置文件。
- 第7個月興辦事業計畫獲縣政府遊憩事業目的事業主管單位核准，核定使用項目日後隨變更編定登錄於土地參考資訊檔，基地只能依核准計畫使用。
- 水土保持完工證明書於第12個月取得，山坡地專案小組審查未認定有不得規劃作建築使用情形，變更編定送件時文件一次備齊。
- 第14個月屏東縣政府地政處核准變更編定為遊憩用地，回饋金繳納後函請登記機關完成異動登記，書面審查與五單位會辦均未退件。
關鍵數字
- 3 道核准 分屬三個機關的處分（農業部會同內政部核准變更用途、縣政府目的事業主管單位核准興辦事業計畫、地政處核准變更編定，缺一不可。）
- 1 筆退界 保安林地號退出申請範圍（查核林地身分後退出編入保安林的地號，讓興辦事業計畫全數避開第一級環境敏感地區。）
- 第14個月 變更編定核准並完成異動登記（水土保持完工證明先行取得，回饋金繳納後由地政處函請登記機關辦理異動。）
處理時間軸
- 第1–2週：林地身分三問——逐筆核對地號的編定類別、保安林編入紀錄與環境敏感地區兩級查核結果，發現一筆地號編入保安林；依屏東縣政府地政處的查核表與函詢範本，向應洽詢機關一次發函確認。
- 第1–2個月：保安林退界與路徑定案——退出保安林地號、重劃基地界線，面積維持未達 2 公頃；依《非都市土地使用管制規則》第27條核對附表三，確認在原使用分區內辦理變更編定；完成環評門檻對照，確認未達應實施環境影響評估的規模。
- 第3–6個月：兩部會核准與農業用地變更同意——向屏東縣政府農業處徵得同意後，依《森林法》第6條報請農業部會同內政部核准變更為非林業使用；同時依《農業發展條例》第10條取得農業用地變更同意，敲定山坡地開發利用回饋金的繳納節點。
- 第5–7個月：興辦事業計畫核准——興辦事業計畫送縣政府遊憩事業目的事業主管單位，依《非都市土地使用管制規則》第30條徵詢變更前目的事業主管機關與有關機關意見；計畫書已附林地現況與施工界限資料，第7個月取得核准函。
- 第7–12個月：專案小組審查與水保完工前置——興辦事業計畫核准後向地政處提出山坡地專案小組審查申請，地政處會簽建築管理單位審認有無《非都市土地使用管制規則》第49條之1所列不得建築情形；水土保持計畫同步核定，取得《森林法》第9條實地勘查同意後依指定施工界限施工，第12個月拿到水土保持完工證明書。
- 第12–14個月：變更編定送件與異動登記——依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊申請書、興辦事業計畫核准文件、土地使用計畫配置圖及位置圖，連同水土保持完工證明書送地政處；工務處、城鄉發展處、水利處、農業處、環境保護局會辦一次通過，回饋金繳納後依《非都市土地使用管制規則》第29條函請登記機關辦理異動登記。
本案啟示
「先拿變更編定、水保之後再補」不成立；林地身分三問、保安林退界、兩部會核准與水保完工證明前置，才是林業用地變更遊憩用地的解。
常見問題
我的林業用地想做露營區或遊憩設施，一定要變更編定嗎？
要看你做的項目是不是林業用地的容許使用。容許使用不必變更編定，但遊客服務建物、住宿平台這類遊憩設施多半超出林業用地容許範圍，就要走變更編定為遊憩用地。而且林業用地依《森林法》第6條原則上不得供其他用途使用，變更前要先徵得縣主管機關同意、報請農業部會同內政部核准，這一步不是地政處的變更編定能取代的。
怎麼知道我的林地有沒有被編為保安林？被編了還能開發嗎？
保安林是依《森林法》另外編入的身分，土地登記謄本的使用地類別看不出來，要向林業主管機關函查編入紀錄並比對圖資。編入保安林的土地屬第一級環境敏感地區，依《非都市土地使用管制規則》第30條之1，興辦事業計畫原則上不得涵蓋它。實務上的解法不是硬送，而是把該地號退出申請範圍、重劃基地界線，讓剩下的範圍乾淨後再送件。
山坡地的變更編定，水土保持計畫要在什麼時候做？可以核准後再補嗎？
不能等核准後再補。屏東縣政府對山坡地變更編定案的流程是：興辦事業計畫核准後先提山坡地專案小組審查，通過後依《非都市土地使用管制規則》第48條檢附水土保持完工證明書，連同《非都市土地使用管制規則》第28條的文件送地政處申請變更編定。也就是水保計畫要先送審、核定、施工到取得完工證明，變更編定才送得進去。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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