山城丘陵上的社區，先過區委會這一關
住宅社區一跨過 50 戶或 1 公頃，就從變更編定升級為分區變更鄉村區。勝負手是專編逐點鎖定、費項早攤，再帶答詢預演本進臺中市區域計畫委員會。
案件背景
委託人是深耕臺中山城的地方建設業者，手上一筆位於山坡地保育區的丘陵基地，原擬比照過去經驗，擬具興辦事業計畫申請變更編定為乙種建築用地，推出低密度住宅。規劃初稿一出，計畫戶數逾 50 戶、基地面積逾 1 公頃，跨過《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，案件從變更編定跳升為分區變更，必須依《非都市土地開發審議作業規範》製作開發計畫書圖，向臺中市政府申請開發許可並變更為鄉村區。原規劃單位不熟住宅社區專編與環境敏感地區查詢，也沒理清興辦事業計畫、開發許可、建築執照三條線的先後，案子在都市發展局綜合企劃科的書件查核階段兩度退件，資金卡住，業者才找上偉騰。
難題
- 門檻被誤判：原團隊以為 50 戶與 1 公頃要同時具備才觸發分區變更，忽略《非都市土地使用管制規則》第11條是「或」的關係，也沒查同條第4項毗鄰分案應合併計算，送錯程序、兩度退件。
- 三條線互為前提：農業局農地利用管理科依農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點第5點，要求目的事業主管機關先對區位與面積的必要性、無可替代性表示支持意見；目的事業主管機關卻等開發計畫定案再表態，兩邊互等，農業用地變更同意遲遲拿不到。
- 山坡地硬條件疊加：基地屬山坡地保育區，須以 62 項環境敏感地區查詢證明不落入第一級，山崩與地滑地質敏感區、活動斷層等第二級項目要提具體防範補救措施；住宅社區專編另要求保育區不得小於剩餘基地面積 40%，平均坡度 40% 以上地區列為不可開發區。
- 專編區位原則過不了：基地不在污水下水道涵蓋範圍，也未落在軌道或大眾運輸車站 3 公里、中小學 2 公里的區位原則內，須提出因應措施並經臺中市區域計畫委員會同意，否則區位一關就被退。
- 三筆錢時點沒人算：開發影響費依《非都市土地開發審議作業規範》總編第七點須載明於開發計畫書，臺中市已公告彈性項目徵收原則及計算公式數值；協議書與保證金須於核發許可前完成公證；農業用地變更回饋金須於異動登記前一次繳納。業者資金表卻只編了建築成本，保證金壓力完全沒被看見。
偉騰怎麼做
- 啟動「門檻先判」：逐筆核對地號面積與計畫戶數，確認《非都市土地使用管制規則》第11條的 50 戶或 1 公頃擇一即觸發，排除該條第4項毗鄰合併疑慮，並依非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委辦直轄市縣（市）政府審查作業要點確認面積在 30 公頃以下且無排除情形、屬臺中市政府委辦審議範圍，定調走開發許可、變更為鄉村區。
- 執行「敏感區清倉」：依「臺中市非都市土地變更編定 62 項查詢洽詢機關一覽表」逐項函查，同步依《非都市土地開發審議作業規範》總編第五點函請都市發展局提供第一階段諮詢意見，確認基地無不得開發之限制因素，第二級項目預擬防範補救措施並徵詢主管機關意見。
- 繪製「三線接力圖」：把興辦事業計畫（目的事業主管機關）、開發許可與分區變更（都市發展局綜合企劃科、地政局土地編定科與登記機關）、建築執照（建築主管機關）的前後依存畫成一張圖；先取得目的事業主管機關對興辦事業計畫的原則同意與區位必要性支持意見，再送農業局農地利用管理科審查農業用地變更同意，環境影響評估與水土保持審查則依《非都市土地使用管制規則》第17條併行。
- 推行「專編逐點鎖定」：依《非都市土地開發審議作業規範》住宅社區專編，以每人 30 平方公尺樓地板、每 4 人一戶核算居住人口，據以配置每戶至少 1 路外停車位、公共停車場不小於社區中心用地 12%、閭鄰公園每人 3 平方公尺且每處不小於 0.5 公頃、社區中心不超過住宅用地 8%，學校用地改採贈與代用地，並以基地內專用下水道系統與雨污分流作為污水下水道涵蓋範圍外的因應措施。
- 站在區域計畫委員會看件：以「答詢預演本」預擬委員必問的五題：為何不在都市計畫地區開發、市內同性質開發案供需分析、臺中市國土計畫山城核心的指導如何對應、聯絡道路是否有獨立 2 條且一條路寬 8 公尺以上、保育區 40% 如何留設；逐題附上書圖頁碼與洽詢機關回覆，專案小組意見在文到次日起 1 個月內全數補正。
- 落地「費項早攤」：依「臺中市非都市土地開發影響費彈性項目徵收原則及各項計算公式數值」試算開發影響費項目並載明於開發計畫書，把協議書保證金與農業用地變更回饋金的繳納時點排進資金表，避免大會通過後才發現現金流斷點。
結果
- 臺中市區域計畫委員會專案小組意見於文到次日起 1 個月內一次補正完竣，大會 1 次即決議修正後通過，未被退請專案小組續行討論。
- 62 項環境敏感地區查詢全數取得洽詢機關回覆，基地確認不落入第一級環境敏感地區；第二級項目的防範補救措施併同主管機關意見納入開發計畫書。
- 開發計畫定案：聯絡道路獨立 2 條，一條路寬 8 公尺以上、一條為可容消防車通行的緊急通路；保育區達剩餘基地面積 40%，與不可開發區一併編為國土保安用地；透水面積達扣除不可開發區與保育區後剩餘基地面積的 50%；可建築用地編為乙種建築用地，使用強度以核定開發計畫為準。
- 協議書依《非都市土地使用管制規則》第19條於核發開發許可前完成公證，開發許可經市府公告 30 日；依《非都市土地使用管制規則》第23條 1 年期限，農業用地變更回饋金繳納、公共設施用地異動登記與移轉、其餘土地異動登記、水土保持計畫送審於許可後第 4 個月全數完成。
- 業者取得三線接力圖與資金時點表，建築執照線由建築主管機關接手；公共設施依附表四住宅社區之公共設施完成時間排入申請使用執照前的興建、查驗與移轉節點，並以許可後 10 年內取得使用執照為終點倒排。
關鍵數字
- 0 項 第一級環境敏感地區（62 項查詢全數取得洽詢機關回覆，基地不落入第一級；第二級項目以防範補救措施過關）
- 1 次 區域計畫委員會大會（專案小組意見於文到次日起 1 個月內補正完竣，大會決議修正後通過）
- 1 年內 許可後首階段法定期限（依《非都市土地使用管制規則》第23條完成異動登記、公共設施用地移轉與水土保持計畫送審，本案於許可後第 4 個月達成）
處理時間軸
- 第1–2週：門檻先判與三線接力圖——逐筆核對面積與戶數，確認觸發《非都市土地使用管制規則》第11條、須變更為鄉村區；確認面積 30 公頃以下且無排除情形，屬臺中市政府委辦審議；畫出興辦事業計畫、開發許可、建築執照三線依存圖。
- 第1個月：敏感區清倉與第一階段諮詢——依 62 項查詢一覽表逐項函查洽詢機關；函請都市發展局就基地是否有不得開發之限制因素提供意見；山崩與地滑地質敏感區、活動斷層等第二級項目預擬防範補救措施。
- 第2–4個月：興辦事業計畫、農業用地變更同意與書圖——取得目的事業主管機關對興辦事業計畫的原則同意與區位必要性支持意見，送農業局農地利用管理科審查農業用地變更同意；依附件二格式製作開發計畫書圖與水土保持規劃書，環境影響評估併行送審。
- 第5個月：送件、書件查核與繳費——向都市發展局綜合企劃科送件，依直轄市、縣（市）政府受理開發案件查核表逐項自檢，通過書件查核與行政程序審查，於受理次日起 60 日內接獲通知並繳交審查費；開發計畫書載明開發影響費。
- 第6–8個月：專案小組與大會——以答詢預演本應對專案小組提問，於文到次日起 1 個月內補正完竣；大會決議修正後通過；協議書連同保證金約定於核發許可前完成公證。
- 第9個月起：許可公告與許可後首年任務——取得開發許可並由市府公告 30 日；繳納農業用地變更回饋金後辦理公共設施用地異動登記與移轉、其餘土地異動登記，送審水土保持計畫，於《非都市土地使用管制規則》第23條的 1 年期限內完成；建築執照線交建築主管機關。
本案啟示
「戶數與面積要同時達標才算分區變更」不成立；門檻先判、三線接力再進區域計畫委員會，才是山坡地住宅社區開發許可的解。
常見問題
在臺中山城的山坡地想蓋社區，戶數沒到 50 戶但土地超過 1 公頃，也要變更為鄉村區嗎？
要。《非都市土地使用管制規則》第11條的住宅社區門檻是「計畫達 50 戶或土地面積在 1 公頃以上」，二者擇一達到就應辦理分區變更為鄉村區，不是同時具備才算。同條第4項還規定，毗鄰分案經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者面積要合併計算，拆案規避門檻行不通。兩項都未達才走《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫申請變更編定。
開發影響費、保證金、農地回饋金這三筆錢，各在哪個時間點要付？
三筆錢時點不同。開發影響費依《非都市土地開發審議作業規範》總編第七點載明於開發計畫書，臺中市都市發展局已公告彈性項目徵收原則及計算公式數值；協議書連同保證金約定須於核發開發許可前完成公證；農業用地變更回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條於異動登記前一次繳納。金額依個案核定，送件前就要排進資金表。
臺中的非都市土地開發許可是市政府自己審，還是要送內政部？大概多久有結果？
30 公頃以下且無排除情形者，依內政部委辦規定由臺中市政府代為許可審議核定，提臺中市區域計畫委員會審議；跨縣市、填海造地、涉公共給水水庫集水區等情形才送內政部區域計畫委員會。時程上受理次日起 60 日內通知繳審查費，繳費次日起 90 日內通知審議結果，得延長一次；進度可在都市發展局非都市土地開發許可案件進度查詢頁追蹤。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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