廢魚塭不是負資產，是還沒找到劇本的舞台。
沿海養殖地的轉型是南台灣的時代課題：產業移轉留下的水域地景，正是遊憩開發的差異化本錢。這個案子把「水」寫進興辦計畫的核心——魚塭變景觀池，包袱變賣點。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的用地變更編定，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 用地變更編定:
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)
- 第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
案件背景
沿海養殖業自盛轉衰，家族持有的魚塭群跟著閒置了十餘年——塭堤崩了沒人修，地價稅年年照繳，帳面是零收益的負資產。轉折出現在第二代接手資產盤點：有人主張整批出售止血，有人看好種電的固定租金，也有人想做濱海休閒，三種方向背後是三套完全不同的程序、投資與風險，家族會議開了幾輪都收不了場。
更棘手的是沿海土地疊著多重管制，任何一條路走不走得通，都不是憑感覺能回答的問題。家族最終決議：先委託第三方把三條路的可行性與財務攤開，再談共識。
魚塭轉生的評估題
- 養殖用地轉遊憩須以具體事業為載體——目的事業主管機關核准興辦計畫是變更編定的前提，事業不成立，土地程序無從啟動
- 沿海區位疊加海岸、水利與環境多重管制，範圍與強度要逐層盤點，漏查任何一層都可能讓規劃投入歸零
- 魚塭水域是差異化資產也是安全負債，保留水池的景觀價值與遊客安全的配套必須同時成立
- 家族三派意見各有堅持，出售、種電、遊憩若沒有同一套財務語言比較，共識永遠收不了場
- 全區一次開發的資金門檻超出家族承受度，投資節奏需要能退可守的分期設計
LINE 諮詢
把變更編定的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
偉騰的處理過程
- 攤開全路徑比較：出售、種電、遊憩三案各建一套現金流與程序風險對照表，用同一把尺讓家族在數字上收斂
- 排查沿海管制：把區位涉及的海岸與水利管制逐層清點，先劃出不可碰的紅線，再框定可開發範圍
- 撰擬遊憩興辦事業計畫：以留水成軸定調——魚塭水域保留為園區景觀主體、設施沿塭堤帶狀配置，以低強度設計回應沿海管制
- 預佈水域安全答案：把審查機關必問的護欄、水深分級管理與救生配置直接寫進計畫書，不讓安全疑慮停留在口頭承諾
- 接力推進兩段程序：目的事業核准與變更編定依序銜接送件，會勘與補正逐場收口
- 設計分期滾動開發：核心濱海休閒區先行，以一期營收驗證模型後再啟後期，家族資金壓力分段釋放
處理結果
- 出售、種電、遊憩三案比較讓家族在一張表上定案，遊憩定位拍板後未再翻案
- 遊憩興辦事業計畫核准、變更編定完成，兩段程序接力零斷點
- 魚塭水域保留為園區主軸，一期濱海休閒區自委託起三年內開幕，假日人潮穩定
- 閒置十餘年的稅負包袱轉為持續現金流，家族資產從爭執焦點變成共同事業
關鍵數字
- 3 案比較定共識（賣/電/遊憩）
- 3 年濱海據點落地（分期滾動）
- 10+ 年包袱翻身（稅負變現金流）
處理時間軸
- 第 1 個月：全路徑比較建模——出售、種電、遊憩三案的現金流與程序風險表完成，家族會議改用同一套數字討論。
- 第 2 個月：共識定案與管制排查——遊憩定位拍板；沿海各層管制逐項清點，可開發範圍與紅線同步劃定。
- 第 3–6 個月：興辦事業計畫送審——留水成軸的規劃定稿，水域安全配套寫入計畫書，送目的事業主管機關審查。
- 第 7–12 個月：核准與變更編定接力——目的事業核准後接續辦理變更編定，會勘與補正逐場收口。
- 第 2 年：一期工程動工——核心濱海休閒區依核定內容施工，塭堤動線與水域安全設施同步到位。
- 第 3 年：開幕與滾動續投——一期開幕、假日人潮驗證營收模型，二期依現金流節奏啟動評估。
本案啟示
「先選定用途再驗證可行」是倒著走的直覺；全路徑比較先行、讓數字替家族收斂共識，再以留水成軸做出別人抄不走的差異化，才是閒置魚塭活化走得動的順序。
常見問題
廢棄魚塭可以變更做休閒嗎？
存在可走的路徑，但要以具體遊憩事業為載體：興辦事業計畫核准在前、變更編定在後，沿海管制盤點與水域安全配套是兩大前置功課——閒置水域處理得當，反而是最難複製的差異化本錢。
家族土地意見分歧怎麼辦？
用數字收斂：把每條路徑的投入、回收與程序風險攤在同一張比較表上，共識就有討論基礎——情感層面的爭論，交給專業評估翻譯成可以拍板的選項。
魚塭先填平整地，之後變更會不會比較快？
順序反了風險更高：未經核准先動工整地，可能觸發違規使用的查處，也會破壞日後最值錢的水域地景。正確順序是路徑評估、事業計畫核准在前，土方與設施工程留到核定之後——快，是靠程序接力，不是靠先斬後奏。