過了兩公頃，你面對的就不是承辦，是審議會。
兩公頃是台灣土地開發的量級分水嶺——程序從行政審查升級為委員會審議。這個案子示範大案的規格：從基地配置、財務承諾到答詢攻防，每一項都要經得起整個委員會的檢視。
案件背景
台南一家隱形冠軍製造商的擴建需求超出現有廠區,相中鄰近一筆二點五公頃的農地。董事會原以為「跟之前買地建廠一樣辦」,內部總務跑了兩個月才發現:超過兩公頃,要走非都市土地開發審議——委員會、開發計畫書、公共設施承諾、回饋協商,全是沒打過的仗。偉騰以大案統籌的角色進場。
量級升級的難點
- 開發審議的計畫書規格遠超一般興辦：區位替代方案、環境敏感區位檢核、公共設施服務水準全要專章論述。
- 環評門檻的自檢必須精準，審議中被質疑漏評是毀滅性的。
- 回饋與公共設施的承諾直接影響財務模型，承諾少了過不了關、承諾多了吃掉利潤。
- 委員會審議的答詢是多專業齊發，一次會議十幾席委員的意見要全部接住。
偉騰的統籌過程
- 環評門檻逐項自檢並取得書面認定,把「要不要環評」在第一個月釘死
- 環境敏感區位十餘項檢核先行,基地配置避開全部紅線
- 開發計畫書以審議規格撰擬:替代方案分析、公共設施專章、財務可行性全套
- 回饋與公共設施承諾的財務模型反覆試算,承諾水準抓在「誠意足、利潤存」的平衡點
- 審議前拜會與預溝通,把可預期的爭點先做進計畫書
- 審議會答詢分工沙盤:交通、水保、農政、環保各由對應技師與顧問接題
處理結果
- 開發審議一次會議修正後通過——十四席委員意見全數在會後三週內逐條回覆完畢。
- 水保與後續程序依核定推進，回饋承諾的財務衝擊落在試算區間。
- 從委託到取得開發許可十八個月，董事會原先聽到的市場行情是「這種案子沒有三年下不來」。
- 擴建廠區的建照已核發，量產線動工。
關鍵數字
- 1 次審議會議通過（修正後通過）
- 14 席委員意見逐條回覆（會後三週完成）
- 18 個月取得開發許可（市場行情稱至少三年）
處理時間軸
- 第 1 個月：門檻與紅線釘死——環評門檻書面認定取得，環境敏感區位十餘項檢核完成，基地配置的可用範圍定案。
- 第 2–6 個月：審議規格計畫書——替代方案、公共設施、財務可行性專章成稿，回饋承諾水準以財務模型反覆校準。
- 第 7–8 個月：預溝通與送件——可預期爭點先做進計畫書，開發審議正式送件。
- 第 9–13 個月：審議攻防——委員會審議，答詢分工接題，十四席意見會後三週逐條回覆，修正後通過。
- 第 14–18 個月：許可與後續接棒——開發許可取得，水保與建照程序依核定接力，回饋依承諾履行。
本案啟示
大案的專業是「規格感」：知道審議會要看什麼深度的替代方案、什麼水準的公共設施承諾、什麼密度的敏感區檢核——規格對了，審議是驗收；規格錯了，審議是輪迴。兩公頃以上的仗，要用兩公頃以上的打法。
常見問題
兩公頃以上跟以下差在哪？
量級：未達兩公頃多可逕辦使用地變更編定，兩公頃以上要走開發審議——委員會、開發計畫書、公共設施與回饋承諾全套。臨界面積的基地，程序策略本身就值得專業評估。
審議會一次過的關鍵是什麼？
把審議當驗收而不是考試：可預期的爭點（替代方案、交通、敏感區）在計畫書裡先答完，答詢只是確認。規格感是大案顧問最值錢的東西。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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