老房子越住越怕,危老重建走得通嗎?
臺東市一棟屋齡逾四十年的老透天,牆面龜裂、屋主擔心耐震不足。本所以用地與不動產專業整合配合結構技師的耐震初評與建築師的重建規劃,協助釐清危老重建資格、容積獎勵與重建可行性,讓屋主在決定前先看清楚這條路。
案件背景
屋主在臺東市持有一棟屋齡逾四十年的老透天,結構老化、牆面龜裂,擔心耐震安全,聽說「危老重建」有容積獎勵想評估。但屋主不清楚自己的房子符不符合危老資格、重建後能多多少坪、流程要多久、要花多少心力。危老重建涉及結構(耐震評估)、建築(重建設計與建照)、法令(危老條例資格與容積獎勵)與權利(若有多人持分須整合)等面向。委任本所時,屋主僅有重建念頭,尚未做任何評估。
危老重建要先釐清的四件事
- 危老資格:建物是否符合危老條例的屋齡、耐震或合法建物等要件
- 耐震評估:須由結構專業辦理耐震初評,作為危老認定依據
- 容積獎勵:重建後可爭取的容積獎勵與重建規模試算
- 權利整合:若建物或基地有多人持分,須先整合重建意願
處理策略｜先評資格、再算效益
- 第 1 個月:確認建物與基地的合法性、屋齡與權利狀態,初步檢視是否符合危老資格
- 第 1 至 2 個月:整合配合結構技師辦理耐震初步評估,作為危老重建認定的依據
- 第 2 至 3 個月:整合配合建築師試算容積獎勵與重建規模,評估重建效益與可行性
- 第 3 個月起:若決定推動,協助備齊危老重建計畫文件,程序由配合建築師與技師承接送審
- 全程:若有多人持分,協助溝通整合重建意願與權利分配
成果｜看清可行性再決定
- 釐清建物危老重建資格,確認可行方向
- 完成耐震初評,取得危老認定的客觀依據
- 試算容積獎勵與重建規模,效益清楚
- 屋主在資訊完整下做出重建決定
關鍵數字
- 1 先評資格（危老認定）
- 3 結構+建築+地政（整合評估）
- 0 聽說就拆（效益先算）
本案啟示
危老重建不是「想拆就能拆、拆了就變大」。要先確認建物符不符合危老資格、做耐震評估,再試算容積獎勵與重建效益,若有多人持分還要先整合意願。最怕的是聽信片面說法就決定,結果資格不符或效益不如預期。先把資格、耐震、效益評估清楚,再決定要不要走重建這條路。耐震與設計由結構技師、建築師負責,用地與權利整合是地政專業,整合起來才能看清全貌。
常見問題
我的老房子符合危老重建資格嗎?
危老重建須符合危老條例的要件,常見包括屋齡、合法建物身分,以及經耐震評估認定有重建必要等。確切資格須先檢視建物合法性與屋齡,並由結構專業辦理耐震評估後認定。
危老重建真的能變大嗎?
危老條例提供時程與規模等容積獎勵,但實際能增加多少,取決於基地條件、原建物規模與獎勵項目,須由建築師試算。先評估再決定,才不會對重建效益有不切實際的期待。
耐震評估和重建設計你們自己做嗎?
耐震評估由配合的結構技師辦理、重建設計由配合的建築師負責;本所以用地、不動產與地政專業負責資格初判、權利整合與流程協調,整合各專業協助屋主評估與推動。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台跨縣市案件。
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