地先清乾淨，資材室才蓋得起來

作者 Bo Wei、專案小組・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-13・更新 2026-09-13（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

把兩份退件函逐款對回審查辦法的不予同意事由，先將地上違規清零復原，再以每 0.1 公頃 20 平方公尺的基準回算面積並壓進免建照門檻，第三次送件一次通過。

案件背景

桃園的水稻與雜糧產區裡，一戶家庭農場自有一筆未滿 1 公頃的一般農業區農牧用地，肥料、農藥與農具長年只能借放鄰地。

地主決定申請農業資材室容許使用，第一次照網路流傳的「資材室可蓋 200 平方公尺」自行送件，被以面積未符合規定退件；第二次縮小面積再送，農業局現勘卻發現地上還留著早年搭的鐵皮棚和一堆非農用雜物，再度退件。

這筆地是近年繼承取得，仍在《農業發展條例》第38條的五年列管期內，違規一旦被認定且未依限恢復，免徵的稅賦面臨追繳。兩次退件的成因其實是同一個：申請人把容許使用當成單純的蓋房申請，沒有先把整筆土地的現況與面積門檻算清楚。

難題

• 面積基準用錯：《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一規定，農業資材室坐落農業用地每 0.1 公頃得興建樓地板 20 平方公尺、上限 200 平方公尺，這筆地未滿 1 公頃，第一次卻直接申請上限，正中同辦法第6條第1項第4款「申請容許使用之面積或其他申請內容未符合本辦法規定」。
• 地上違規未排除：早年搭的鐵皮棚沒有容許使用，堆置物也不是肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品這類資材室准許存放的東西，第二次現勘被認定農業設施未符合規定使用，同款後段再加上第9款「違反其他土地使用管制相關法令規定」，第二次退件。
• 程序互為前提：依《農業發展條例》第8條之1第2項，有固定基礎的農業設施要先取得容許使用，再依法申請建築執照；地上違規沒清，容許不會過，容許沒過，後面所有程序都無從開始。順序倒了，送幾次結果都一樣。
• 審查與違規審認是同一科室：桃園市政府農業局農地管理科同時掌管農地違規使用審認、產銷設施容許與設施年度抽查，兩次退件紀錄都在同一科室手上，第三次送件沒有僥倖空間。
• 稅務列管疊加：土地繼承未滿五年，仍在《農業發展條例》第38條的列管期內，若被認定未作農業使用且未依限恢復，免徵的稅賦將被追繳；違規排除必須趕在期限內完成並留下證據。

偉騰怎麼做

• 拆解兩份退件函做「退件理由對條」：逐款對回《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條第1項，確認第一次卡在第4款前段的面積、第二次卡在第4款後段與第9款的地上違規，先把要解的題定清楚，避免第三次又只修一半。
• 執行「違規先清零」：拆除鐵皮棚、清運堆置物、整地回復《農業發展條例》第3條第12款所稱的農業使用；拆除前依《建築法》第78條確認是否須先請領拆除執照，拆除前中後全程拍照並標示位置，連同清運紀錄整理成「復原存證包」。
• 以「門檻回算設計」重定面積：用《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一每 0.1 公頃 20 平方公尺的基準算出這筆地的資材室上限，再核對同辦法第7條第1項所有農業設施總面積不得超過土地面積百分之四十、第11條相同項目原有加新增面積的累計，車輛迴轉空間依第13條第3項不列入興建面積；最後把設計壓到 45 平方公尺以下且一層樓，套進《農業發展條例》第8條之1第2項但書免申請建築執照。
• 重寫經營計畫十事項：依《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第12條補齊設置目的（限存放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品）、現耕農業用地經營概況、現有農機具名稱數量、農業事業廢棄物處理及再利用計畫；再依同辦法第4條備妥比例尺不小於五百分之一的設施配置圖、最近一個月內的土地登記謄本與地籍圖謄本，全套文件各三份。
• 用審查端的眼光預審：農地管理科既審容許也審違規、還做設施年度抽查，我們把復原存證包直接放進申請附件，讓審查人員在書面階段就看到第二次退件理由已經消失；送件前再走一次「現勘前自勘」，逐一比對配置圖與現場每個角落。
• 向土地所在地區公所農經課送件並追蹤桃園市政府農業局審查進度，現勘當日到場說明面積計算與復原經過，確保不再掉進補正循環。

結果

• 第三次送件經桃園市政府農業局書面審查與現勘，一次核發農業用地作農業設施容許使用同意書，全程沒有補正通知。
• 資材室面積依每 0.1 公頃 20 平方公尺基準回算，設計控制在 45 平方公尺以下且為一層樓，依《農業發展條例》第8條之1第2項但書免申請建築執照，建管這條線直接省下。
• 鐵皮棚與堆置物全數拆除清運、土地回復農業使用，地上違規不再構成不予同意事由，也在《農業發展條例》第38條的五年列管期內守住免稅資格。
• 經營計畫十事項與五百分之一設施配置圖依規範重編，成為日後設施年度抽查時的對照文件。
• 從接手到取得同意書共 4 個月，其中違規排除與復原占前 1 個月。

關鍵數字

• 第3次 送件一次核准（前兩次自行送件分別因面積計算錯誤、地上違規未排除遭退件；接手後第三次無補正通過）
• 20 平方公尺 每 0.1 公頃資材室基準（《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一：坐落農業用地每 0.1 公頃得興建樓地板 20 平方公尺，上限 200 平方公尺）
• 45 平方公尺 一層樓免建照門檻（《農業發展條例》第8條之1第2項但書：面積 45 平方公尺以下且屬一層樓者免申請建築執照，但仍須先取得容許使用）

處理時間軸

1. 第1–2週：退件理由對條——取得兩份退件函與現勘紀錄，逐款對回《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條第1項，並到現場丈量鐵皮棚與堆置範圍，確認兩次退件分別卡在面積與地上違規。
2. 第3–4週：違規先清零與復原存證——依《建築法》第78條確認拆除執照需求後拆除鐵皮棚、清運堆置物、整地回復農業使用；拆除前中後拍照、標示位置、保留清運紀錄，整理成復原存證包。
3. 第2個月：門檻回算與設計定案——以每 0.1 公頃 20 平方公尺的基準算出資材室上限，核對百分之四十總面積與相同項目累計，把設計壓到 45 平方公尺以下且一層樓，確認免申請建築執照。
4. 第2–3個月：經營計畫重寫與送件——重寫十事項經營計畫、繪製五百分之一設施配置圖、換發最近一個月內的謄本，文件各三份，向土地所在地區公所農經課送件，由桃園市政府農業局審查。
5. 第3–4個月：現勘與核發——農業局現勘當日到場說明面積計算與復原經過，審查通過後核發農業用地作農業設施容許使用同意書，第4個月完成。
6. 第4個月起：後續使用守則交接——交付使用守則：資材室限存放肥料、農藥、種子、農具、器皿與農產品，不得擴建或改作他用，並預留設施年度抽查的自查表。

本案啟示

「面積縮小再送一次就會過」不成立；先把整筆地的違規清零，再用法定基準回算面積，容許才會一次過件。

常見問題

農業資材室是不是每塊農地都能蓋到 200 平方公尺？

不是。

《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一規定，坐落農業用地面積達 0.1 公頃以上者，每 0.1 公頃得興建樓地板 20 平方公尺，要有 1 公頃農地才會到 200 平方公尺上限；已興建農舍的農地不得申請，用途也限於存放肥料、農藥、種子、農具、器皿與農產品。

地上有舊鐵皮棚和雜物，能不能先送容許、之後再慢慢清？

建議不要。

審查機關會看整筆土地的現況，依《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條第1項第4款，申請人的農業用地或農業設施有未符合規定使用的情形即可不予同意，鐵皮棚沒有容許還可能落入第9款。

先拆除清運、回復農業使用並留下前中後照片，再連同存證一併送件，才不會再退一次。

資材室做到 45 平方公尺以下，是不是連容許都不用申請？

不是。《農業發展條例》第8條之1第2項免的是建築執照，前提是有固定基礎的農業設施先取得容許使用，而且要同時滿足面積 45 平方公尺以下與一層樓兩個要件。只有以竹木、塑膠材料、角鋼等搭建、無固定基礎的臨時性生產設施，才依同條第1項免申請建築執照，仍受地方審查規範管理。

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