開發規模門檻總表：幾公頃要走分區變更與開發許可

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

分區變更還是變更編定，先對《非都市土地使用管制規則》第11條的七款門檻：社區 50 戶或 1 公頃、遊憩與公墓 5 公頃、第七款其他開發 2 公頃。達標走開發許可，未達在原分區辦變更編定，毗鄰的同一計畫須累計面積。

非都市土地決定程序的不是你想蓋什麼，而是《非都市土地使用管制規則》第11條七款門檻踩到哪一款：踩線就走土地使用分區變更並申請開發許可，沒踩線就留在原分區辦使用地變更編定。兩條路的審議機關、書圖規格、費用與工期差距很大，門檻判讀錯一次，整份計畫要重寫。

多數人把 2 公頃記成全體通用線，這是最貴的直覺錯誤。2 公頃只是第七款「前六款以外」與其他殯葬設施的門檻，遊憩設施與公墓看 5 公頃，學校、高爾夫球場與工業看 10 公頃；更常漏掉的是毗鄰計畫要累計面積，切成兩筆送件並不會讓門檻消失。

本文先給判斷框架，再逐款拆解七款門檻，接著分別說明達標與未達標的程序線、審查端的三件比對、臨界規模的合法設計邊界，最後列出失敗代價與環評、開發影響費的連動。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，每一件開發許可與變更編定案都從門檻判讀起手做書面初判。

先答三個問題，程序線就定了

1. 第一問：事業類型落在《非都市土地使用管制規則》第11條七款的哪一款？社區看 50 戶或 1 公頃二擇一，工業、學校、高爾夫球場看 10 公頃，遊憩設施與公墓看 5 公頃，其他殯葬設施與前六款以外的事業看 2 公頃。
2. 第二問：基地面積有沒有踩到該款門檻？踩線就必須辦土地使用分區變更並取得開發許可，沒踩線就留在原使用分區辦使用地變更編定。
3. 第三問：毗鄰土地有沒有同一申請人或關係人的另一個興辦事業計畫？

有，面積就可能被累計。三問答完，受理機關、審議層級、應繳費用與工期全部跟著確定，這也是我們做書面初判的第一頁。

七款門檻逐款拆解：戶數線、雙軌工業線與 2 公頃的真正出處

1. 第一款社區：計畫達 50 戶或土地面積達 1 公頃，任一成立即應變更為鄉村區，是七款中唯一帶戶數線的類型。
2. 第二款工業：達 10 公頃應變更為工業區，依《產業創新條例》申請開發者降為 5 公頃。
3. 第三款遊憩設施 5 公頃、第四款學校 10 公頃、第五款高爾夫球場 10 公頃、第六款公墓 5 公頃而殯儀館、火化場等其他殯葬設施 2 公頃、第七款前六款以外的開發 2 公頃，達標一律變更為特定專用區。

同條第2項要求分區變更案同時符合其他法令的最小開發規模；同條第3項規定填海造地不受規模限制。讀這張表的關鍵只有一句：2 公頃是第七款與其他殯葬設施的線，不是所有事業的通用線。

達門檻的走法：開發許可四步與 60 日、90 日法定時程

踩線案件依《區域計畫法》第15條之1，由申請人擬具開發計畫向直轄市或縣（市）政府申請，經區域計畫委員會審議、區域計畫擬定機關許可後辦理分區變更。

《非都市土地使用管制規則》第13條把後續拆成四步：

• 申請開發許可；
• 公共設施用地完成異動登記並移轉為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市）有；
• 申請其餘土地的異動登記；
• 山坡地取得水土保持完工證明書、非山坡地取得整地排水完工證明書。

時程上《區域計畫法》第15條之4 定地方受理後 60 日內報請審議、擬定機關 90 日內通知結果，補正、環評與水保併審皆不計入，別把它當成取得許可的承諾。而興辦事業計畫先經目的事業主管機關核准或原則同意，是送開發許可前的另一條線。

未達門檻的走法：原分區內辦使用地變更編定，三條線別混

沒踩線的案件不需要開發許可，主軸是《非都市土地使用管制規則》第30條：先擬具興辦事業計畫送目的事業主管機關核准，再憑核准文件向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請使用地變更編定，例如農牧用地編為特定目的事業用地或丁種建築用地。

這一步只動「使用地」，使用分區原封不動，審查基準因此不是《非都市土地開發審議作業規範》，而回到《非都市土地變更編定執行要點》與各目的事業法規。三條線的順序要釘死：目的事業主管機關審事業計畫的必要性與可行性，地政單位審土地能不能編與回饋金怎麼繳，建築主管機關在編定完成後才依《實施區域計畫地區建築管理辦法》核發建造執照。

審查端在看什麼：累計面積、夾雜地與其他法令的最小規模

承辦人拿到案子先做三件比對。

1. 第一件是累計：《非都市土地使用管制規則》第11條第4項規定，同一或不同申請人提出二個以上興辦事業計畫，範圍毗鄰且經目的事業主管機關審認屬同一計畫者，面積累計達門檻即應一併辦分區變更。
2. 第二件是夾雜地：依《非都市土地開發審議作業規範》第九點之一，夾雜的第一級環境敏感地區面積不得超過開發面積的 10％ 或 2 公頃，且扣除後仍應達分區變更規模，靠夾雜地充面積不成立。
3. 第三件是最小規模：住宅社區位於一般農業區者須 10 公頃以上，工業區不得少於 10 公頃，這些是下限，與第11條觸發分區變更的門檻方向相反。

臨界規模的合法設計邊界：哪種切割站得住，哪種會被併計

把剛過 2 公頃的基地切成兩筆各自未達門檻分別送件，是審查端最熟悉的樣態，也正是《非都市土地使用管制規則》第11條第4項瞄準的對象：毗鄰且被目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫，就併計面積並要求改走分區變更。

站得住的設計只有三種：各計畫事業目的確實不同且能獨立營運、開發範圍彼此不毗鄰、或分期開發但第一期就按累計後的規模送開發許可。

臨界案件還有兩條邊界常被忽略：

• 《非都市土地開發審議作業規範》第十四點要求基地形狀完整連接，山坡地連接部分最小寬度不得少於 50 公尺、平地不得小於 30 公尺；
• 同規範第十三點：原始地形地物經明顯擅自變更者暫停兩年申辦。

失敗代價與跨程序連動：罰鍰、環評門檻、開發影響費與國土計畫過渡

切割被識破或未依核定計畫使用，代價分三層。

1. 第一層是行政罰：《區域計畫法》第21條對違反管制使用者處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，得限期令其變更、停止使用或拆除恢復原狀，不從者按次處罰並停水停電。
2. 第二層是連動成本：依《區域計畫法》第15條之3，取得開發許可後、辦理分區或用地變更前須移轉公共設施用地並繳開發影響費，可用區內可建築土地抵充；園區類開發依《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》第4條，非都市土地達 10 公頃或山坡地、特定農業區農業用地達 1 公頃即應環評。
3. 第三層是制度過渡：《國土計畫法》第45條定各直轄市、縣（市）公告國土功能分區圖之日起《區域計畫法》停止適用，臨界案件更該提早定案。

自我檢查清單

• 事業類型已對到《非都市土地使用管制規則》第11條的正確款次，而不是一律套 2 公頃。
• 社區案已同時核對戶數與面積，50 戶或 1 公頃任一成立就列為分區變更。
• 工業案已確認是否以《產業創新條例》名義申請，門檻是 10 公頃還是 5 公頃。
• 毗鄰土地的所有權人、關係企業與既有興辦事業計畫已盤點，並估算累計後的總面積。
• 基地內第一級環境敏感地區的夾雜面積已算過，扣除後仍達分區變更規模。
• 興辦事業計畫核准、開發許可或變更編定、建造執照三條線的先後順序已排入時程表。
• 開發影響費、審查費、環評門檻與國土功能分區圖公告時程已納入成本與時間試算。

常見錯誤

• 把 2 公頃當成所有事業的通用門檻——遊憩設施與公墓 5 公頃、學校與高爾夫球場 10 公頃的案件被誤送開發許可，或殯儀館超過 2 公頃卻只辦變更編定，退件重來。
• 社區案只看面積不看戶數——面積未達 1 公頃卻規劃達 50 戶，仍應變更為鄉村區，變更編定申請無法成立。
• 毗鄰基地拆成兩個興辦事業計畫分別送件——經目的事業主管機關審認屬同一計畫後累計面積，被要求改走分區變更，前期書圖與時間全部歸零。
• 用夾雜的第一級環境敏感地區土地充面積——超過開發面積 10％ 或 2 公頃的部分不能計入，扣除後未達規模即不符分區變更要件。
• 送件前先整地想節省工期——原始地形地物經明顯擅自變更，依《非都市土地開發審議作業規範》第十三點暫停兩年申辦。
• 把 60 日與 90 日法定期限當成取得許可的時程承諾——補正、環評與水保併審不計入，實際作業遠超此期限，資金與租約排程失準。

官方參考資料

• 非都市土地使用管制規則（全國法規資料庫）
• 區域計畫法（全國法規資料庫）
• 非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）

常見問題

非都市土地 2 公頃以上 一定要辦開發許可嗎

不一定，先看事業類型。

2 公頃是《非都市土地使用管制規則》第11條第七款「前六款以外」與其他殯葬設施的門檻；遊憩設施與公墓要到 5 公頃，學校、高爾夫球場與一般工業要到 10 公頃才觸發分區變更，社區則是 50 戶或 1 公頃。

落在該款門檻之下，就在原分區辦使用地變更編定，其他法令的最小開發規模仍要符合。

土地切成兩筆分開申請 可以避開分區變更嗎

多數情形避不開。

《非都市土地使用管制規則》第11條第4項明定，同一或不同申請人提出二個以上興辦事業計畫，只要開發範圍毗鄰且經目的事業主管機關審認屬同一計畫，面積就要累計，累計達門檻即應一併辦分區變更。

要讓切割站得住，各計畫必須事業目的確實不同、能獨立營運，或範圍彼此不毗鄰；否則前期書圖與時間都會歸零。

社區開發 不到 1 公頃 但有 50 戶 要變更鄉村區嗎

要。《非都市土地使用管制規則》第11條第一款的社區門檻是「計畫達 50 戶」或「土地面積 1 公頃以上」二擇一，任一成立就應變更為鄉村區並走開發許可，面積未達不能抵銷戶數已達標的事實。想留在變更編定這條線，戶數與面積都得同時壓在門檻之下；社區若位於一般農業區，專編另定面積須為 10 公頃以上，介於兩線之間的案子要在初判階段重新配置。

先算門檻再送件

門檻判讀是程序線的第一顆鈕扣。把地號、事業類型、預估面積與戶數，加上鄰地有沒有關係人的計畫傳給我們，偉騰開發興業免費做書面初判，告訴你該走開發許可還是變更編定。加 LINE「偉騰開發」直接傳資料。

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