遊艇碼頭與海岸遊憩基地：海岸許可、漁港多元利用與用地門檻
遊艇碼頭與海岸遊憩基地的第一道門不是建照，而是基地座落：位於海岸地區特定區位且達一定規模者，海岸利用管理許可必須排在興辦事業計畫核准之前；落在漁港、商港或一般濱海非都市土地，法源與窗口又各自不同。
先問基地坐落在哪一種水陸交界，再談要蓋什麼。遊艇碼頭與海岸遊憩基地在法規上有四種出身：漁港區域內的遊艇遊憩專用區域、商港區域內的港埠觀光設施、濱海非都市土地的遊憩用地或特定專用區，以及海域用地的區位許可。出身不同，主管機關與程序全部不同，選錯就送錯窗口。
多數申請人的直覺是先找觀光主管機關談興辦事業計畫，但《海岸管理法》第25條把順序倒過來：基地在一級海岸保護區以外的海岸地區特定區位且達一定規模，內政部海岸利用管理許可未核發之前，目的事業主管機關不得為開發或工程許可。海岸許可是前置條件，不是配套文件。
本文拆解四條路徑的分流、海岸許可的規模門檻與審查時程、漁港與商港的投資取得方式、非都市土地遊憩設施的分區變更與變更編定門檻、水域遊憩活動的營運義務與審查端退件熱點。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，熟悉海岸、環評與土地三線交錯的案件，能先判讀基地座落再排程序。
四種基地出身：漁港、商港、一般濱海土地與海域用地的分流
分流從一個問題開始：基地是否落在依《漁港法》第5條劃定公告的漁港區域，或依《商港法》第4條劃定的商港區域。是漁港，主管機關為農業部（第一類）或直轄市、縣（市）政府（第二類），土地走漁港計畫的專用區域；是商港，主管機關為交通部，公權力由交通部航港局辦理，設施走約定投資。兩者都不是，就回到一般土地管制：都市土地看都市計畫分區，非都市土地看《區域計畫法》體系的使用分區與使用地，海面另有海域用地的區位許可。不論哪一種出身，基地只要在內政部公告的海岸地區特定區位且達一定規模，都要再疊一層《海岸管理法》第25條的海岸利用管理許可。
海岸利用管理許可：特定區位、一定規模與先海岸後興辦的順序
特定區位依《一級海岸保護區以外特定區位利用管理辦法》第2條，涵蓋近岸海域、潮間帶、海岸保護區、海岸防護區、重要海岸景觀區與最接近海岸的濱海道路向海側陸域，碼頭案幾乎必然命中；既有港埠位於現有防波堤外廓內經內政部認定者除外。一定規模依《一級海岸保護區以外特定區位利用管理辦法》第3條：濱海陸地利用面積達一公頃、近岸海域達五公頃、建築物總樓地板達二千平方公尺、改變沙灘等自然狀態達三百三十平方公尺或長度一百公尺，任一達標即須申請。規劃階段需興辦事業計畫許可或分區、用地變更許可者即屬開發利用，海岸許可因此排在興辦事業計畫核准之前；雜項執照、水土保持計畫與建造執照階段還要各辦一次。
海岸許可怎麼送：縣市初審六十日、內政部審查九十日與五項許可條件
海岸利用管理說明書向基地所在直轄市、縣（市）政府提出，跨兩個縣市或海域者分別送件；縣市主管機關初審並辦理公開展覽三十日與公聽會後，依《一級海岸保護區以外特定區位利用管理辦法》第13條於受理後六十日內報請內政部審查，內政部應於轉送後九十日內完成，必要時展延一次且不逾九十日。審查對照《海岸管理法》第26條五項條件：符合整體海岸管理計畫利用原則、符合海岸保護與防護計畫管制、保障公共通行或有替代措施、對生態衝擊採取避免或減輕措施、使用自然海岸或填海造地以最小需用並提出彌補復育。許可期間依個案核定，屆滿前六個月得申請展延一次且不得超過原許可期間，泊位租約年限要對著它排。
港區內兩套法：漁港遊艇遊憩專用區域與商港約定投資
港區內的遊艇碼頭分兩套法。漁港：《漁港法》第5條允許依漁港計畫劃設專用區域，《漁港法施行細則》第5條列有遊艇遊憩專用區域，劃設須徵得目的事業主管機關同意；建設經營權走《漁港法》第14條，所在地漁會優先擬投資計畫，漁會無力辦理才公開招標徵求投資人；建物依《漁港法》第9條先經漁港主管機關同意再申請建照，分區或用地變更依《漁港法》第6條回到《區域計畫法》或《都市計畫法》。商港：《商港法》沒有遊艇港名詞，遊艇碼頭屬《商港法》第3條服務旅客、港埠觀光的商港設施，依《商港法》第10條由公民營事業機構以約定方式投資興建或租賃經營，窗口是商港經營事業機構與交通部航港局；都市計畫港埠用地多目標使用面積不得超過商港區域內港埠用地面積三分之一。共同支點是《船舶法》第71條課予港口轄管機關設置遊艇停泊區域的義務。
濱海非都市土地：五公頃分區變更門檻、遊憩用地保育綠地與三道排除線
濱海非都市土地先分兩層。《非都市土地使用管制規則》第11條第1項第3款規定遊憩設施開發面積達五公頃以上應變更為特定專用區，走開發許可；未達門檻者在原分區內辦使用地變更編定，依《非都市土地使用管制規則》第30條先擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，再向地政單位申請變更編定為遊憩用地。變更編定為遊憩用地時，《非都市土地使用管制規則》第44條要求保育綠地不得少於變更編定面積百分之三十，該綠地變更編定為國土保安用地後不得再申請開發，基地一開始就要扣掉三成。三道排除線：《非都市土地使用管制規則》第30條之1禁止興辦事業計畫位於區域計畫第一級環境敏感地區，其附表一對船泊加油設施與觀光旅館另附不得位於沿海自然保護區的條件；《海岸管理法》第12條的一級海岸保護區禁止改變資源條件之使用。
碼頭用地歸屬、海域用地區位許可與國家風景區疊加管制
陸域設施的用地歸屬查《非都市土地使用管制規則》附表一：遊憩用地的水岸遊憩設施列有遊憩停泊碼頭及修護設施、遊艇出租、水上遊憩器材租售店與船泊加油設施；丙種建築用地的戶外遊憩設施只到海水浴場、垂釣設施與小型遊憩船艇停泊設施，規模一放大就得改編為遊憩用地。海面上的水域遊憩活動範圍、海上平台與港區範圍屬海域用地，依《非都市土地使用管制規則》第6條之2檢附申請書向中央主管機關申請區位許可，核准條件之一是興辦事業計畫已經目的事業主管機關核准或原則同意，海陸兩案因此要交錯排程。基地落在國家風景區時，《發展觀光條例》第2條的風景特定區再疊一層管理機關，水域活動管理機關依《水域遊憩活動管理辦法》第4條改為風景區管理機關，容許項目與活動公告都要對著它查。
水域遊憩營運義務、審查端退件熱點與違規代價
營運端沒有水域遊憩業許可證：《水域遊憩活動管理辦法》管活動種類、範圍、時間與保險，不核發業者設立許可。帶客或提供場地器材而具營利性質者，依《水域遊憩活動管理辦法》第10條投保責任保險，每一個人體傷保額三百萬元；未投保依《發展觀光條例》第60條處三萬元至十五萬元罰鍰並禁止活動。審查端退件最常見的三個點：海岸地區公告圖與地籤圖沒有套疊，規模計算漏掉累積面積；公共通行只寫維持開放，沒有畫出步道與出入口；漁港或商港主管機關的書面同意晚於建照送件。失敗代價：未經海岸許可施工，《海岸管理法》第36條處六萬元至三十萬元罰鍰並令限期回復原狀；漁港區域內擅自建設，《漁港法》第9條讓主管機關通知建築主管機關拆除。
自我檢查清單
- 已向直轄市、縣（市）政府調出海岸地區公告範圍圖，並確認基地是否落在近岸海域、潮間帶或最靠海濱海道路向海側等特定區位。
- 已依《一級海岸保護區以外特定區位利用管理辦法》第3條逐項計算濱海陸地面積、近岸海域面積、總樓地板與改變自然狀態的累積面積。
- 已查明基地是否在漁港區域或商港區域公告範圍內，並確定漁港主管機關或商港經營事業機構的書面同意先於建照送件。
- 已比對《非都市土地使用管制規則》第11條第1項第3款的五公頃門檻，決定走分區變更還是原分區內使用地變更編定。
- 已在土地使用計畫圖上預留不少於變更編定面積百分之三十的保育綠地，並確認不與碼頭、停車場重疊。
- 已核對基地是否觸及一級海岸保護區、區域計畫第一級環境敏感地區或沿海自然保護區，並備妥《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》的逐項核對表。
- 營運端已備妥每一個人體傷三百萬元起的責任保險投保規劃與合格救生員配置方案。
常見錯誤
- 先向觀光主管機關送興辦事業計畫、再回頭補海岸利用管理說明書——依《海岸管理法》第25條，內政部許可未核發前目的事業主管機關不得為開發許可，整案退回重排。
- 以為漁港岸壁向漁會租下就能施作浮動碼頭——未依《漁港法》第9條先取得漁港主管機關同意，主管機關得通知建築主管機關拆除。
- 把水域遊憩活動當成要先領營業許可的行業去申請——《水域遊憩活動管理辦法》沒有業者許可制，真正的義務是責任保險與救生配置，漏投保依《發展觀光條例》第60條處三萬元至十五萬元罰鍰並禁止活動。
- 想靠填海造地爭取碼頭腹地——《非都市土地使用管制規則》第11條規定填海造地一律辦分區變更，《非都市土地開發審議作業規範》更限於行政院專案核准之計畫或中央核准之公共設施、公用事業，民間案幾乎走不通。
- 在近岸海域或公有自然沙灘直接架設售票亭與浮台——違反《海岸管理法》第31條獨占性使用禁令，經制止未恢復原狀者依《海岸管理法》第37條處一萬元至五萬元罰鍰並得按次處罰。
- 把海岸許可的許可期間當永久——依《一級海岸保護區以外特定區位利用管理辦法》第15條，許可期間依個案核定，只能在屆滿前六個月申請展延一次，泊位租約排得比許可期間長會落空。
官方參考資料
常見問題
遊艇碼頭 海岸管理法 許可 要多久
法定時程分兩段：直轄市、縣（市）政府受理海岸利用管理說明書後，依《一級海岸保護區以外特定區位利用管理辦法》第13條應於六十日內報請內政部，內政部於轉送後九十日內審結，必要時展延一次且不逾九十日。但這段之前還有縣市初審、公開展覽三十日與公聽會，實務上補件與展覽期會把時間拉長，建議把海岸許可視為整案的第一個關鍵路徑，與環評及興辦事業計畫平行準備書件。
漁港 遊艇碼頭 民間可以蓋嗎 怎麼申請
可以，但要先有位置再談建設。漁港區域須依漁港計畫劃設《漁港法施行細則》第5條的遊艇遊憩專用區域，沒有劃設就先推動漁港主管機關辦理。取得建設經營權依《漁港法》第14條，所在地漁會有優先權，漁會無力辦理時主管機關才公開招標徵求投資人，以價購或租用取得土地，租用地不得設定地上權。開工前另依《漁港法》第9條取得漁港主管機關同意，再向建築主管機關申請執照。
濱海 遊憩設施 幾公頃 要開發許可 要環評嗎
非都市土地遊憩設施開發面積達五公頃以上，依《非都市土地使用管制規則》第11條第1項第3款應變更為特定專用區並辦開發許可；未達者在原分區內辦使用地變更編定，但保育綠地仍要留足百分之三十。是否環評則另依《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》逐項核對海岸開發與遊樂區項目，門檻與面積計算方式與土地程序不同，兩套要分開算，任一達標都會卡住目的事業主管機關的核准。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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