非都市土地住宅社區開發：50 戶或 1 公頃門檻與開發影響費
非都市土地蓋住宅社區，計畫達 50 戶或基地達 1 公頃任一項，即須依《非都市土地使用管制規則》第11條變更為鄉村區並取得開發許可；未達門檻走興辦事業計畫加變更編定，既有乙種建築用地則屬容許使用，公設義務與開發影響費三路各異。
住宅社區在非都市土地上走哪條程序，由兩個門檻決定：計畫達 50 戶，或土地面積達 1 公頃。任一項成立，《非都市土地使用管制規則》第11條即要求將使用分區變更為鄉村區，並經內政部區域計畫委員會審議取得開發許可；兩項都未達，才走興辦事業計畫核准加使用地變更編定的小案路線。
「切成幾塊分批送件」是最常見的盤算，審查端卻不買單：《非都市土地使用管制規則》第11條第4項要求毗鄰且屬同一興辦事業計畫的案件累計面積。戶數也不由申請人自填，《非都市土地開發審議作業規範》以每人 30 平方公尺樓地板、每 4 人一戶回推，樓地板一攤開，戶數就定了。
本文依序拆解三條路線的分流、開發許可四步程序、住宅社區專編的公設核算、山坡地加碼限制、開發影響費的算法與繳納時點，以及卡關代價。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，習慣把區域計畫委員會會問的問題先寫進開發計畫書，讓分區變更、變更編定與建照三條線一次對齊。
先分三路：既有乙建蓋房、小案變更編定、大案開發許可
第一路，基地已是鄉村區內的乙種建築用地：住宅屬《非都市土地使用管制規則》附表一的容許使用項目，不必再辦土地變更，直接向建築主管機關申請建造執照。第二路，計畫未達 50 戶且面積未達 1 公頃：依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫，報直轄市、縣（市）目的事業主管機關核准，再向地政局（處）辦使用地變更編定，例如編為乙種建築用地。第三路，任一門檻成立：使用分區必須變更為鄉村區，依《非都市土地開發審議作業規範》製作開發計畫書圖，向直轄市、縣（市）政府申請開發許可，送內政部區域計畫委員會審議。三路的審查層級、公設義務與開發影響費完全不同，走錯路線等於整套書圖重做。
50 戶或 1 公頃怎麼數：或的關係、毗鄰累計、一般農業區 10 公頃
兩個門檻是「或」不是「且」：《非都市土地使用管制規則》第11條第1項第1款寫的是計畫達 50 戶或土地面積在 1 公頃以上，戶數未達但面積達標，一樣要變更為鄉村區。面積有兩個陷阱。第一種是毗鄰累計：兩個以上興辦事業計畫範圍毗鄰，經目的事業主管機關審認屬同一計畫，合計達門檻就要一併辦分區變更，拆案送件擋不住。第二種是農業區加碼：《非都市土地開發審議作業規範》住宅社區專編第一之一點規定，基地位於一般農業區者面積須為 10 公頃以上，小基地在一般農業區走不通。戶數由專編第八點回推：每人 30 平方公尺住宅樓地板、每 4 人一戶，公共設施需求也據此核算；申請書填的戶數低於回推值時，審查端以回推值為準。
開發許可四步走：誰送件、送到哪、三條線如何會辦
申請人依《非都市土地開發審議作業規範》製作開發計畫書圖，向直轄市、縣（市）政府送件，經內政部區域計畫委員會審議後取得許可。《非都市土地使用管制規則》第13條把後續排成四步：取得開發許可；公共設施用地先辦妥分區及使用地變更異動登記並移轉給該管直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）；其餘土地再辦異動登記；最後取得水土保持完工證明書（山坡地）或整地排水完工證明書（非山坡地）。住宅的目的事業主管機關是縣市工務、建設、城鄉發展或都市發展局（處），異動登記由地政局（處）執行，建造執照另向建築主管機關申請。送件前可依同規範總編第五點申請第一階段諮詢，先問清基地有無不得開發的限制因素。
審查端第一眼：區位五條件與第一級環境敏感地區
區域計畫委員會第一輪看的不是建築配置，而是基地能不能開發。《非都市土地開發審議作業規範》住宅社區專編第一之二點列了五項區位原則：軌道或大眾運輸車站道路距離 3 公里內；中小學 2 公里內；警消服務範圍內；自來水供應範圍內；污水下水道涵蓋範圍內。不符者要提因應措施並經區域計畫委員會同意。第二輪看環境敏感：《非都市土地使用管制規則》第30條之1禁止興辦事業計畫位於第一級環境敏感地區，夾雜零星土地依《非都市土地開發審議作業規範》總編第九點之一不得超過基地開發面積 10% 或 2 公頃。這兩輪過不了，後面的配置與公設全是白算。
公設沒有固定比例：從每人 30 平方公尺往上堆
住宅社區專編沒有寫固定的公設比或可建築用地比例，公設按人口逐項堆出。《非都市土地開發審議作業規範》住宅社區專編第八點以每人 30 平方公尺住宅樓地板核算人口、每 4 人一戶，再換算：閭鄰公園每人至少 3 平方公尺、每處不小於 0.5 公頃；社區中心用地每人不超過 4.5 平方公尺且不超過住宅用地面積 8%；每戶至少一個路外停車位，另設不小於社區中心用地 12% 的公共停車場；國中、小學校用地以人口 8% 與 15% 計學生數、每生 25 平方公尺，未達設校規模者可繳學校開發影響費。建蔽率、容積率由區域計畫委員會依總編第四十四之三點個案核定，《非都市土地使用管制規則》第9條第4項明定核定計畫低於 60%、240% 上限者依核定計畫管制，這正是新社區與既有乙建的差別。
山坡地社區加碼：坡度分級、保育區四成、水保先核定
基地落在《山坡地保育利用條例》第3條公告的山坡地，可建築面積會被三套規則同時削減。第一套是坡度分級：《非都市土地開發審議作業規範》總編第十六點規定坵塊圖平均坡度 40% 以上地區，80% 以上面積列為不可開發區；30% 以上未逾 40% 只能作開放性公共設施；住宅社區專編第三點另要求平均坡度 30% 以下土地佔全區 30% 以上或 3 公頃以上。第二套是保育區：專編第二點把山坡地住宅社區的保育區下限拉到扣除不可開發區後剩餘基地的 40%，高於總編的 30%。第三套是《水土保持法》第12條：水土保持計畫未核定前，目的事業主管機關不得逕行核發開發許可；《建築技術規則建築設計施工編》第262條另列八款不得開發建築的情形。
開發影響費與繳納互卡：住宅案必收聯外道路與學校
開發影響費只向取得開發許可的案件徵收，小案變更編定不在範圍。住宅使用依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表一，必要項目是聯外道路與學校，彈性項目是地區公園與消防；必要項目縱經縣市報中央調整，也不得低於應徵收額度的 50%。繳納時點是《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條的分區變更或變更編定「異動登記前」；第4條允許以等值區內可建築土地抵充；第6條允許現金分期，第一期仍在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，且須提出銀行保證。《非都市土地使用管制規則》第26條再把順序鎖死：捐贈土地與公設用地分割移轉、影響費與回饋金繳清，縣市政府才函請登記機關辦異動登記。
自我檢查清單
- 已依每人 30 平方公尺樓地板、每 4 人一戶回推戶數，確認計畫是否觸及 50 戶或 1 公頃的分區變更門檻
- 已核對基地是否位於一般農業區，若是，面積是否達住宅社區專編要求的 10 公頃
- 已清查毗鄰土地有無其他興辦事業計畫申請，避免被目的事業主管機關審認為同一計畫而累計面積
- 已逐項比對住宅社區專編第一之二點的五項區位原則，缺項者備妥因應措施送區域計畫委員會同意
- 已向主管機關查明基地是否落在第一級環境敏感地區，夾雜零星土地是否控制在基地開發面積 10% 或 2 公頃內
- 山坡地案已完成坵塊圖坡度分析，確認平均坡度 30% 以下土地佔全區 30% 以上或 3 公頃以上，並先排水土保持計畫時程
- 已試算開發影響費的必要項目與繳納時點，並選定現金、區內可建築土地抵充或分期加銀行保證的方式
常見錯誤
- 把住宅社區的分區變更目標寫成「住宅區」——住宅區是都市計畫用語，非都市土地依《非都市土地使用管制規則》第11條只能變更為鄉村區，書圖整份退回重製
- 把毗鄰地塊拆成多個計畫分批送件想避開 1 公頃——經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫即累計面積，仍須一併辦分區變更，前案已投入的變更編定作業全部白費
- 用既有乙種建築用地 60%、240% 的上限規劃新社區強度——開發許可案依區域計畫委員會核定計畫管制，核定值低於上限即依核定值，財務模型全數重算
- 山坡地案先動整地再送件——依《非都市土地開發審議作業規範》總編第十三點暫停兩年申辦，水土保持計畫未核定前也拿不到開發許可
- 以為公設用地移轉後就能辦全區異動登記——開發影響費、回饋金未繳清前，縣市政府不會依《非都市土地使用管制規則》第26條函請登記，建造執照連帶卡住
- 拿到開發許可後大改配置卻只送對照表備查——配置變更面積達原核准二分之一或超過 2 公頃，依《非都市土地使用管制規則》第22條須重走變更開發計畫程序，備查不等於許可
官方參考資料
常見問題
非都市土地 蓋住宅社區 幾戶要變更鄉村區
《非都市土地使用管制規則》第11條的門檻是計畫達 50 戶，或土地面積達 1 公頃，任一成立就要辦使用分區變更為鄉村區並申請開發許可。戶數不是自己填，審議作業規範以每人 30 平方公尺樓地板、每 4 人一戶回推；毗鄰土地屬同一興辦事業計畫者面積要累計。位於一般農業區的基地另須達 10 公頃才有住宅社區開發許可這條路。
山坡地 住宅社區 開發許可 保育區要留多少
《非都市土地開發審議作業規範》住宅社區專編第二點規定，山坡地基地的保育區不得小於扣除不可開發區後剩餘基地的 40%，比總編一般案件的 30% 更嚴。坵塊圖平均坡度 40% 以上地區有 80% 以上面積要劃為不可開發區，30% 以上未逾 40% 不得作建築基地，平均坡度 30% 以下土地還要佔全區 30% 以上或 3 公頃以上，可建築範圍是這幾層扣完後的剩餘。
非都市土地 開發影響費 什麼時候繳 可以分期嗎
依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條，開發影響費要在申請分區變更或變更編定異動登記前繳清。第4條允許以等值區內可建築土地抵充；第6條允許現金分期，但第一期仍須在異動登記前繳、最後一期在建造執照核發前繳清，且要提出銀行保證。承諾自建原應徵收的公設並與縣市締結行政契約者，得免徵該項目。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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