私立學校、幼兒園用地怎麼過：校地門檻、變更編定與設立許可
設校的用地課分三張考卷：私立學校要先有學校法人與達到可開發使用面積門檻的校地，非都市土地達 10 公頃就得走使用分區變更，幼兒園則是先有使用執照才能申請設立許可。三條線各有主管機關，順序排錯就是重來。
先問三個問題，設校的用地路線就定了：誰申請，是學校法人、非營利法人還是個人；地在哪種土地，是都市計畫區還是非都市土地；面積多大，有沒有碰到分區變更門檻。三個答案組合出來，才知道要先敲教育局處的門，先去地政局處辦變更編定，還是先向建管單位補一張變更使用執照。
多數人的直覺是「教育局處核准就能蓋」，實務上這句話只對了三分之一。學校主管機關核准的是籌設或設立，土地能不能作學校使用由地政與都市計畫機關決定，能不能蓋、能不能用又是建築主管機關的事。三張核准缺一張，招生日就往後拖；未經立案先招生，還會直接挨罰。
本文依序拆解私立學校校地門檻、非都市土地 10 公頃分流、都市文教區與變更使用、幼兒園與實驗教育兩條輕量路線，最後整理教育端核准接變更編定與建照使照的順序。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，把三個機關的審查表攤在同一張桌上看，替申請人排出不互卡的送件順序。
先分流：申請主體、土地類型、面積三個變數定路線
用地路線由申請主體、土地類型與面積三個變數決定。私立學校依《私立學校法》第2條只能由學校財團法人申請；主管機關依《私立學校法》第3條分兩層：法人主管機關管學校法人，學校主管機關管學校本身，專科以上歸教育部，高級中等以下歸直轄市、縣（市）政府。幼兒園依《幼兒教育及照顧法》第8條，連個人與商業都能興辦，向直轄市、縣（市）主管機關取得設立許可；實驗教育學校則限非營利法人申請。土地端再分兩種：都市計畫區看分區容許使用與建築物使用類組，非都市土地看使用地編定與是否觸發使用分區變更。三個機關各握一張核准：教育端核籌設與立案，地政端核變更編定或分區變更，建管端核建造與使用執照。
私校校地門檻速查：國小 2,700 平方公尺、高中 2 公頃、大學 5 公頃
校地門檻按學制分級，全部以「可開發使用面積」計算，不是登記總面積。依《高級中等以下學校及其分校分部設立變更停辦辦法》第7條至第10條，私立國小學生 180 人以下至少 2,700 平方公尺，每增一名加 12.5 平方公尺；私立國中 210 人以下至少 3,360 平方公尺，每增一名加 13.5 平方公尺；普通型與技術型高級中等學校 600 人以下至少 2 公頃，每增一名加 10 平方公尺，農業類技術型高中另需 5 公頃以上實習農場。專科以上依《專科以上學校及其分校分部專科部技術型高級中等學校部設立變更停辦辦法》第6條與第7條，大學原則 5 公頃、專科 4 公頃，學生 1,800 人以下均可降至 2 公頃。
非都市土地設校：10 公頃是分區變更開關，未達也要興辦事業計畫
非都市土地設校，校地要編定為特定目的事業用地，農牧、林業等用地得先變更編定。面積決定走哪一章：依《非都市土地使用管制規則》第11條，申請設立學校的土地面積達 10 公頃以上，應辦理使用分區變更為特定專用區，也就是開發許可路線；未達 10 公頃走使用地變更編定，但依《非都市土地使用管制規則》第30條，申請人仍要先擬具興辦事業計畫，報經直轄市、縣（市）目的事業主管機關核准，核准前並須徵得變更前目的事業主管機關同意。毗鄰基地分案送件，經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者面積要累計，切小塊避門檻行不通。基地不得落在第一級環境敏感地區，位於第二級者要提出防範補救措施並徵詢主管機關意見。
都市文教區與變更使用：分區容許先查，使用類組再對
都市計畫區內設校不辦變更編定，而是看《都市計畫法》體系下各直轄市、縣（市）的土地使用分區管制規定。文教區與學校用地是設校的原生分區；住宅區、商業區要逐項對照容許使用項目，對不上就得申請都市計畫個案變更或等通盤檢討，時程以年計。既有建物改作教育設施，第二道關是建築物使用類組：依《建築法》第73條，變更使用類組應申請變更使用執照，未領得使用執照不准接水接電及使用。《幼兒園及其分班基本設施設備標準》第4條明定幼兒園用地應符合都市或非都市土地使用管制，租到店面不等於能開園；唯一鬆綁在《幼兒教育及照顧法》第8條，以各級學校教學場所辦理幼兒園，得繼續適用原建築物使用類組。
兩條輕量路線：幼兒園設施硬指標與實驗教育校地彈性
幼兒園依《幼兒園及其分班基本設施設備標準》第6條、第10條與第12條：先用地面層一樓，不足才依序用二樓、三樓，四樓以上不得使用；室內活動室每人不得小於 2.5 平方公尺且不得設於地下層；室外活動空間每名幼兒不得小於 3 平方公尺，直轄市高人口密度行政區的私立幼兒園放寬為 2 平方公尺。實驗教育學校則是校地最有彈性的路線：依《學校型態實驗教育實施條例》第16條，校地校舍足以支撐基本教學與行政需求即可，不受兩部設校辦法的面積限制，還能依法租用公有閒置校舍或都市計畫學校用地，租期依實驗計畫期程；但須檢附所有權人同意實驗期間使用並經公證的證明，且依《學校型態實驗教育實施條例》第7條，實驗教育計畫要在學年度開始一年前提出，經實驗教育審議會審議通過才許可。
程序接力：籌設許可、變更編定、建照使照到立案的先後
私立學校是六段接力。第一段登記學校法人；第二段依《私立學校法》第36條擬具籌設學校計畫，檢附捐贈或租用證明向學校主管機關申請許可籌設，租地至少 30 年，私人土地另設同期限地上權並公證；第三段，非都市土地以籌設許可作為興辦事業計畫核准文件，依《私立學校法》第48條由學校主管機關核轉地政機關辦變更編定；第四段請領建造執照，水保與環評平行送審；第五段領使用執照；第六段依《私立學校法》第38條將設校基金存入專戶，取得立案許可後才可招生。幼兒園順序相反：依《幼兒園與其分班設立變更及管理辦法》第6條，申請設立許可時就要附使用執照影本、消防查驗合格證明與登記謄本，建管線走在教育端許可之前。
審查端在看什麼，與三層失敗代價
審查端三張表各看不同東西：教育端看校地證明、設校基金與《私立學校法》第34條的地區需要與學校分布；地政端看興辦事業計畫核准文件、第一級環境敏感地區套疊、農業用地變更的農業單位同意與回饋金；10 公頃以上的開發許可案，審議機關另依《非都市土地開發審議作業規範》學校專編看分區配置、人車分道與停車位是否達每日單程旅次三分之二。代價分三層：依《私立學校法》第35條，法人登記後三年內未完成籌設立案，籌設許可得撤銷或廢止；依《私立學校法》第79條，未立案即招生授課，處 新臺幣三十萬元以上一百五十萬元以下罰鍰並限期停辦；幼兒園未經許可招收幼兒，依《幼兒教育及照顧法》第51條處 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰、停辦並公布地址與負責人姓名。
自我檢查清單
- 申請主體對得上路線：私立學校是學校財團法人、實驗教育是非營利私法人、幼兒園才容許個人或商業。
- 校地以可開發使用面積核算並套到學制門檻：國小 2,700 平方公尺、國中 3,360 平方公尺、高中 2 公頃、大學 5 公頃。
- 非都市土地基地面積距 10 公頃還有多少，毗鄰地塊會不會被認定同一興辦事業計畫而累計。
- 地籍圖已套疊環境敏感地區，確認不落第一級範圍，第二級已備妥防範補救措施。
- 租用校地的契約載明至少 30 年租期，私有地並設定同期限地上權且完成公證。
- 都市土地案已比對分區管制容許使用，既有建物的使用類組與變更使用執照路線已定。
- 幼兒園的使用執照、消防查驗合格證明與登記謄本備齊，室外活動空間每人 3 平方公尺算得出來。
常見錯誤
- 拿地籍登記總面積當校地面積送籌設計畫——扣除不可開發部分後不足門檻，籌設學校計畫被退回重擬。
- 先簽短期租約再說——租期未達 30 年且未設定地上權，校地證明不被採認，籌設許可卡在第一關。
- 把大基地切成幾筆分案送件想避開 10 公頃——毗鄰且屬同一興辦事業計畫者面積累計，被要求改辦使用分區變更，整段時程重來。
- 幼兒園先租好店面才去問教育局處——用地不符分區管制或使用類組不對，變更使用執照拿不到，設立許可無從申請。
- 籌設許可到手就開招生說明會——未立案即以正規教育名義招生授課，依《私立學校法》第79條處 新臺幣三十萬元以上一百五十萬元以下罰鍰並限期停辦。
- 變更編定完成後把部分校地改作其他營利使用——依《非都市土地使用管制規則》第30條，變更後土地只能依核准的興辦事業計畫使用，會被聯合取締小組查處。
官方參考資料
常見問題
私立高中 校地 要幾公頃
普通型、綜合型、單科型與技術型高級中等學校，學生 600 人以下的校地可開發使用面積至少 2 公頃，超過 600 人每增一名學生加 10 平方公尺，農業類技術型高中另要 5 公頃以上實習農場，依據是《高級中等以下學校及其分校分部設立變更停辦辦法》第9條與第10條。算的是扣掉不可開發部分後的可開發使用面積，不是地籍登記總面積，這是籌設計畫最常被退的一點。
農地 蓋學校 要變更嗎 10公頃
要。農牧用地不能直接蓋校舍，須先由學校主管機關核准籌設計畫，再由地政機關辦使用地變更編定為特定目的事業用地；依《非都市土地使用管制規則》第11條，設校面積達 10 公頃以上就不是變更編定而是使用分區變更為特定專用區，要走開發許可與區域計畫審議。農業用地變更另須徵得農業單位同意並依法繳納回饋金，基地也不得落在第一級環境敏感地區。
幼兒園 可以開在四樓嗎 店面
不行。依《幼兒園及其分班基本設施設備標準》第6條，幼兒園應先使用地面層一樓，不足才依序用二樓、三樓，四樓以上不得使用，室內活動室也不得設在地下層。店面還要先過兩關：用地符合都市或非都市土地使用管制，以及建築物使用類組對得上，否則要依《建築法》第73條申請變更使用執照，拿到使用執照才能向教育局處申請設立許可。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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