老人住宅、養生村用地興辦指南：先分機構還是住宅
養生村、銀髮住宅都不是法定名詞。基地走哪條線，只看你蓋的是《老人福利法》第34條的老人福利機構，還是專供老人居住的老人住宅：前者由社會局處核發籌設與設立許可，後者只領建造與使用執照，用地類別與目的事業主管機關隨之不同。
把「養生村」三個字送進縣市政府，第一個問題是：辦機構，還是蓋住宅？《老人福利法》第34條的長期照顧機構與安養機構，由社會局處核發籌設許可與設立許可，用地要能供社會福利設施使用；專供老人居住的老人住宅是住宅建築物，只走建造執照與使用執照。這個分岔決定後面每一步。
最常見的誤判，是拿「銀髮住宅」去問社會局要不要立案。「養生村」「銀髮住宅」都不是法定名詞，《老人福利法》也沒有老人住宅專條；實體規範在《建築技術規則建築設計施工編》第293條至第297條，建築管理歸工務或都市發展局處。用機構邏輯規劃住宅，用地類別從第一份文件就錯位。
本文先給四類設施的分界表，再拆非都市土地與都市土地兩條用地路徑、社會局處籌設許可與地政變更編定的先後、審查端對公共設施與交通的提問，最後列常見誤判。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，處理過用地與目的事業主管機關互為前提的卡關案，第一步是免費書面初判。
四種銀髮設施的法律分界：先對號，再談土地
四種設施先對號。第一種是《老人福利法》第34條的老人福利機構，分長期照顧機構與安養機構，向直轄市、縣（市）社會局處申請籌設許可與設立許可。第二種是《長期照顧服務法》第21條的機構住宿式長照機構，依《長期照顧服務法》第22條須以長照機構法人設立，且《老人福利機構設立標準》第35條明定民國 106 年 6 月 3 日長照法施行後，新設提供長照服務的機構一律適用長照法。第三種是《建築技術規則建築設計施工編》第293條的老人住宅，專供老人居住的建築物，法律定性是住宅，只領建造執照與使用執照。第四種是一般住宅社區，市場上多數「養生村」其實落在這裡。
機構線三段接力：社會局處籌設許可、地政變更編定、建管使用執照
老人福利機構在非都市土地是三段接力。第一段在社政：《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第2條規定，用地需經土地使用主管機關同意使用者，應先向所在地直轄市、縣（市）社會局處申請籌設許可。第二段在地政：籌設許可即《非都市土地使用管制規則》第30條要求的興辦事業計畫核准文件，憑它向地政局處申請變更編定為供社會福利設施使用的特定目的事業用地，農業用地變更並須繳回饋金；面積達《非都市土地使用管制規則》第11條第7款的 2 公頃以上者，改走分區變更為特定專用區。第三段先建管後社政：領到使用執照，才能依《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第7條申請設立許可。
養生村要賣要租：那是社區開發，不是社福用地
把單元賣給或租給銀髮住戶的養生村，法律上是住宅開發，不能借社福名義取得用地。理由有二：《老人福利法》第37條規定老人福利機構不得兼營營利行為，銷售型社區的商業模式與它互斥；《非都市土地使用管制規則》第30條第6項又規定變更編定後的土地只能依核准的興辦事業計畫使用，社福用地蓋住宅出售就是違反管制。正確路徑是社區開發：《非都市土地使用管制規則》第11條第1款規定計畫達 50 戶或土地面積 1 公頃以上，應變更為鄉村區並辦理開發許可；未達門檻者才在原分區內申請變更編定。範圍毗鄰的多案若被認定屬同一興辦事業計畫，依《非都市土地使用管制規則》第11條第4項累計面積。
都市土地看分區：保護區、農業區、乙種工業區各開一道門
基地在都市計畫範圍內，問題換成分區容不容許。《都市計畫法臺灣省施行細則》第27條允許保護區經縣（市）政府審查核准設社會福利事業必需的設施；《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條之1允許農業區經審查核准設置社會福利事業設施，建蔽率不得超過 40%，並依《農業發展條例》第12條繳回饋金；《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條允許乙種工業區設老人長期照顧機構，此類設施用地合計不得超過該工業區總面積 20%。這部細則只適用臺灣省各縣（市），直轄市另有自治條例要另查。分區不容許而需辦都市計畫變更，就落入《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第2條先申請籌設許可的情形。
審查端先翻的硬要件：十樓上限、地下寢室、每人面積、租約年限
會辦時最先翻的是硬要件。《老人福利機構設立標準》第3條要求許可設立樓層最高以地面十樓為限、用地符合土地使用管制法令；《老人福利機構設立標準》第4條規定寢室不得設於地下樓層。面積按照顧人數算：《老人福利機構設立標準》第9條長期照護型每人 16 平方公尺以上，《老人福利機構設立標準》第25條安養機構每人 20 平方公尺以上、小型 10 平方公尺以上，停車空間與員工宿舍不計入。土地權利：《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第7條要求非自有土地的租賃或使用期間至少 10 年，小型 5 年以上，用使用同意書者另附同期間地上權設定登記，年限不足就補不了件。
公共設施與交通論述：審查端要的是紅線、動線、水源、公共空間
計畫書的區位與公共設施章節要回答四個問題，不是形容環境清幽。第一，紅線：《非都市土地使用管制規則》第30條之1原則禁止興辦事業計畫位於第一級環境敏感地區。第二，動線：救護車與輪椅要能到門口，《建築技術規則建築設計施工編》第297條要求二層以上樓層設行動不便者可用的昇降設備或其他設施通達地面層。第三，水源：《老人福利機構設立標準》第3條要求飲用水供應充足並符合飲用水水質標準。第四，公共空間：老人住宅依《建築技術規則建築設計施工編》第295條，公共服務空間每人 2 平方公尺以上，超過 14 戶或受服務老人超過 20 人須設至少一處不小於 40 平方公尺的交誼室。
時程與失敗代價：籌設許可 3 年倒數與使用執照前提
時鐘從籌設許可核發那天開始走。《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第11條規定，籌設許可起逾 3 年用地仍未符合土地使用管制，或土地經核准變更後逾 3 年未取得設立許可，社會局處應廢止籌設許可；因環境影響評估、水土保持等程序受時效影響者，得展延一次，最長 3 年。《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第12條規定籌設許可於備齊文件後 90 日內完成審核。設立許可以使用執照為前提，《建築法》第73條又規定非經領得使用執照不准接水接電及使用，建照、水保、環評任何一段延誤都在吃那 3 年。籌設許可一旦廢止，興辦事業計畫失所依附，已變更編定的用地面臨恢復原編定的風險。
自我檢查清單
- 我已確定要辦的是《老人福利法》第34條的老人福利機構、《長期照顧服務法》的住宿式長照機構，還是專供老人居住的老人住宅，並寫進計畫書第一頁。
- 基地若在非都市土地，我已核對開發面積是否達《非都市土地使用管制規則》第11條第7款的 2 公頃，社區型是否達 50 戶或 1 公頃。
- 我已向社會局處確認是否需先申請籌設許可，並排出籌設許可、變更編定、建造執照、《老人福利法》第36條設立許可的先後與 3 年倒數。
- 非自有土地的租賃契約或使用同意書年限已達 10 年（小型 5 年）且經公證，使用同意書另備同期間的地上權設定登記。
- 我已查明基地未落入第一級環境敏感地區，山坡地基地另備水土保持規劃與環境影響評估認定。
- 建築配置已避開地下樓層寢室、樓層不超過地面十樓，每人樓地板面積按長期照護型 16 平方公尺或安養 20 平方公尺試算。
- 基地在都市計畫區者，已查該分區能否依《都市計畫法臺灣省施行細則》或直轄市自治條例設置社會福利設施，農業區另算回饋金與 40% 建蔽率。
常見錯誤
- 把「養生村」當社福機構去社會局申請立案——社會局處只受理《老人福利法》第34條的機構類型，住宅型社區在那裡拿不到任何許可，時間全部耗在錯的窗口。
- 用社福名義變更編定後，再把單元出售給住戶——違反《非都市土地使用管制規則》第30條第6項只能依核准興辦事業計畫使用的規定，觸發違規查處與廢止風險。
- 以為興辦事業計畫核准就等於土地已變更編定——兩者是不同機關的兩個處分，籌設許可後仍須向地政局處申請變更編定，漏掉這步就直接撞上 3 年廢止時限。
- 拿舊版《老人福利法》走長期照顧機構新設——民國 106 年 6 月 3 日後新設住宿式長照機構依《長期照顧服務法》第22條須以長照機構法人設立，用錯法源整份申請重來。
- 把《都市計畫法臺灣省施行細則》第32條之2的容積提高當成私人基地紅利——那條只給公有土地與行政法人準用，容積算錯整個財務模型作廢。
- 把社區型養生村的戶數拆成幾個案子避開開發許可——《非都市土地使用管制規則》第11條第4項對毗鄰且屬同一興辦事業計畫者累計面積，拆案被認定後照樣要辦分區變更。
官方參考資料
常見問題
養生村 要不要 社會局 立案
看你賣的是什麼。只提供住宅單元給老人居住、不收容照顧，法律上是老人住宅，依《建築技術規則建築設計施工編》第293條設計，領建造與使用執照即可，社會局處不發、你也不需要設立許可。一旦有收容照顧的床位，就是《老人福利法》第34條的老人福利機構或《長期照顧服務法》的長照機構，必須先向社會局處取得籌設與設立許可。
農地 蓋 安養機構 要先申請什麼
先向社會局處申請籌設許可，《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第2條對非都市土地案件這樣要求，社會局處於備齊文件後 90 日內審核。拿到籌設許可，再憑它作為興辦事業計畫核准文件向地政局處申請變更編定為特定目的事業用地，農地變更要繳回饋金；面積達 2 公頃以上改辦分區變更與開發許可。籌設許可起 3 年內用地必須合法，逾期廢止。
銀髮住宅 非都市土地 幾戶 要開發許可
住宅型的銀髮住宅在非都市土地被當成社區開發看。《非都市土地使用管制規則》第11條第1款規定，計畫達 50 戶或土地面積 1 公頃以上，任一達到就要變更為鄉村區並辦開發許可，不能只辦變更編定；毗鄰多案屬同一興辦事業計畫者，依《非都市土地使用管制規則》第11條第4項累計面積。未達門檻的小型基地，才在原分區內申請變更編定。
先分線再買地
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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