社福機構用地興辦：籌設許可、樓層面積與地政接力全解
托嬰中心、安置機構、身心障礙機構與住宿式長照機構的設立許可，都以建築物已取得使用執照為前提；土地不符管制時，必須先向直轄市、縣（市）主管機關拿到有效期限三年的籌設許可，再憑它向地政機關申辦變更編定。
先問一件事：這塊地的分區與編定，能不能蓋社福機構？能，就照建照、使用執照、設立許可的順序走；不能，就得先向直轄市、縣（市）主管機關拿籌設許可，再以它作為興辦事業計畫核准文件，向地政機關申辦變更編定。四類機構在這個分流點上結構一致，差別在租期與樓層面積。
多數人的直覺是「先找房子，再申請許可」，順序反了。四套許可辦法都以用地符合土地使用管制為設立前提，樓層上限、寢室不得設於地下樓層是硬規定，托嬰中心只能用地面一樓至三樓。房子先租、先裝修，發現編定不對或樓層超限，籌設許可拿不到，租金與工程款就此沉沒。
下文依序處理四件事：四類機構的樓層與面積門檻對照、非都市土地上社福設施落在哪種用地類別、籌設許可如何銜接興辦事業計畫與變更編定、審查端的退件理由。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，在社政、衛政與地政三個窗口之間替申請人排程序、補文件，把三年籌設期限守住。
分流第一步：用地符合管制走設立許可，不符先拿三年期籌設許可
分流點只有一個：基地目前的使用分區與使用地編定，能否容許社福機構使用。三套社福機構許可辦法結構相同，設立許可以建築物已取得使用執照為前提，用地不符土地使用管制者須先申請籌設許可；長照機構則依《長期照顧服務機構設立許可及管理辦法》第6條，除居家式外一律先申請籌設許可。《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第2條寫明觸發條件：位於非都市土地而需經土地使用主管機關同意使用，或位於都市土地而需辦理都市計畫變更，都要先向機構所在地直轄市、縣（市）主管機關申請籌設許可。籌設許可不是營運許可，它的功能是作為興辦事業計畫核准文件，讓申請人得以向地政機關申辦變更編定。
兒少機構門檻：托嬰中心限地面一樓至三樓，淨面積六十平方公尺起
托嬰中心的樓層與面積寫在《兒童及少年福利機構設置標準》第7條與第9條：限地面一樓至三樓，地下一樓須經主管機關許可，僅供行政、儲藏等非兒童活動用途；扣除盥洗室、廚房、法定停車空間等非兒童主要活動空間後，室內與室外面積合計應達六十平方公尺以上，室內每人不得少於二平方公尺。早期療育機構依《兒童及少年福利機構設置標準》第16條，收托兒童限一樓至三樓，日間療育不得少於一百平方公尺、時段療育不得少於七十五平方公尺。安置及教養機構依《兒童及少年福利機構設置標準》第21條，室內不得少於一百二十平方公尺，安置未滿六歲兒童限一樓至三樓，此規定自民國一百十六年一月一日施行。
住宿式機構門檻：最高地面十樓、寢室不設地下、每人十六平方公尺級距
身心障礙、老人與長照三類住宿式機構共用一組硬門檻：許可設立樓層最高以地面樓層十樓為限，寢室不得設於地下樓層，樓地板面積不含停車空間與員工宿舍。《身心障礙福利機構設置標準》第9條要求住宿式每人不得少於十六點五平方公尺、日間式每人不得少於六點六平方公尺。《老人福利機構設立標準》第3條、第7條與第25條要求安養機構公立及財團法人每人二十平方公尺以上、小型每人十平方公尺以上；小型機構規模以四十九人為限。住宿式長照機構依《長期照顧服務機構設立標準》第16條與附件三，總樓地板每床十六平方公尺以上、樓層應連續、寢室每人七平方公尺以上且至多六床，規模以二百人為限。
非都市土地三種落點：容許使用、變更編定特定目的事業用地、二公頃分區變更
非都市土地有兩層座標：《非都市土地使用管制規則》第2條的十一種使用分區，與《非都市土地使用管制規則》第3條的十九種使用地，社福設施的目標多是特定目的事業用地。落點分三種。第一種，所在使用地的容許使用項目已包含社會福利設施，向直轄市、縣（市）政府申請容許使用即可，不必變更編定。第二種，容許不到，須擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，再向地政機關申辦變更編定為特定目的事業用地，即許可辦法所稱需經土地使用主管機關同意使用。第三種，開發面積達《非都市土地使用管制規則》第11條的二公頃，屬前六款以外的開發，應辦理使用分區變更為特定專用區，走開發許可程序。
四棒接力：社政衛政籌設許可、地政變更編定、建管使用執照、回頭領設立許可
程序是四棒接力。第一棒是目的事業主管機關，法規上寫直轄市、縣（市）主管機關，實務上社福機構多由社會局（處）承辦、長照機構多由衛生局（處）承辦；申請人備齊籌設計畫與土地使用權利證明文件申請籌設許可。第二棒是地政，申請人以籌設許可作為興辦事業計畫核准文件，依《非都市土地使用管制規則》第30條申辦變更編定；地政機關核准前應先徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意，核准後函請登記機關辦理異動登記。第三棒是建築主管機關，依《建築法》申請建造執照、完工後取得使用執照。第四棒回到社政或衛政，持使用執照與土地建物權利證明申請設立許可，領到設立許可證書後始得營運。
審查端第一眼：租期年限、地上權登記與環境敏感地區
審查端第一眼看土地使用權利證明文件。土地或建物非申請人所有時，四套辦法都要求經公證的租賃契約或使用同意書，且不得有期滿前任意終止的約定；老人福利機構依《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第7條至少十年、小型五年以上，住宿式長照機構同為至少十年，身心障礙與兒少機構另有各自年限。檢附土地使用同意書而非租約者，還要辦妥相同期間的地上權設定登記，這一項最常漏。第二眼看基地區位，依《非都市土地使用管制規則》第30條之1，興辦事業計畫原則不得位於第一級環境敏感地區，位於第二級者應說明防範措施並徵詢各該主管機關意見。文件齊備才起算審核期限。
失敗代價：籌設許可逾三年廢止、未經許可收容最重罰一百萬
籌設許可有時效。《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第11條規定，自籌設許可之日起逾三年用地仍未符合土地使用管制，或土地核准變更後逾三年未取得設立許可，主管機關應廢止籌設許可；有不可歸責事由者，得申請展延一次、最長三年。籌設許可一失效，興辦事業計畫核准文件跟著落空，變更編定案無以為繼。第二個代價是罰鍰：未取得設立許可就收容服務對象，《老人福利法》第45條、《身心障礙者權益保障法》第89條與《長期照顧服務法》第47條之1都對負責人處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰並公告姓名，屆期未改善再處十萬元以上五十萬元以下，最重可達一百萬元。
自我檢查清單
- 已調出基地的土地登記謄本與使用分區證明，確認走容許使用、變更編定，還是二公頃分區變更的路徑。
- 已核對建築物樓層：托嬰中心落在地面一樓至三樓，住宿式機構不超過地面十樓且寢室不在地下。
- 已用扣除停車空間與員工宿舍後的樓地板面積除以服務人數，確認達到該類機構的每人平方公尺門檻。
- 租賃契約或使用同意書已公證、年限達該類機構要求，且沒有期滿前任意終止的約定。
- 檢附土地使用同意書者，已同步辦理相同期間的地上權設定登記。
- 已查詢基地是否落入第一級或第二級環境敏感地區，並備妥防範措施說明。
- 住宿式長照機構已以長照機構法人名義申請，籌設許可三年期限已排入時程表。
常見錯誤
- 先簽長租、先裝修再查分區——編定不符時籌設許可拿不到，設立許可無從申請，租金與工程款沉沒。
- 把籌設許可當成營運許可提前收容——依《老人福利法》第45條等罰則，對負責人處六萬元以上三十萬元以下罰鍰並公告姓名。
- 以個人或公司名義申請住宿式長照機構——違反《長期照顧服務法》第22條的長照機構法人要件，送件即退。
- 只附土地使用同意書、不辦地上權設定登記——土地使用權利證明文件不齊，審核期限不起算。
- 拿到籌設許可後放著等地政——逾三年用地仍不符管制，主管機關廢止籌設許可，程序歸零。
- 變更編定後把多餘樓層轉作其他用途——違反《非都市土地使用管制規則》第30條依核准興辦事業計畫使用的限制，面臨查處。
官方參考資料
常見問題
托嬰中心 可以開在四樓嗎
不行。《兒童及少年福利機構設置標準》第7條把托嬰中心限制在地面一樓至三樓，地下一樓只能經主管機關許可作行政、儲藏等非兒童活動用途。位於山坡地而地板面低於基地地面的樓層，若設有直接開向戶外的窗戶與出入口並經直轄市、縣（市）主管機關核准，可視為地面層一樓。四樓以上的空間再便宜也不能收托，看屋前先確認樓層。
農地 蓋長照機構 要先變更編定嗎
多數情形要。農牧用地上的住宿式長照機構一般無法直接容許使用，須先向直轄市、縣（市）主管機關申請籌設許可，再以它作為興辦事業計畫核准文件，依《非都市土地使用管制規則》第30條向地政機關申辦變更編定為特定目的事業用地，地政核准前還要徵得農業主管機關同意。基地達二公頃者改走使用分區變更與開發許可。
籌設許可 三年到期 怎麼辦
先看卡在哪一段。《私立老人福利機構設立許可及管理辦法》第11條規定，逾三年用地仍未符合土地使用管制，或土地核准變更後逾三年未取得設立許可，主管機關應廢止籌設許可；但因環境影響評估、水土保持處理等程序受目的事業主管機關時效影響、天災或其他不可歸責事由，可在期滿前檢具證明申請展延，以一次為限、最長三年。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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