彰化非都市土地開發許可：2 公頃以上大案審議地圖
彰化 2 公頃以上的住宅社區、遊憩、學校或殯葬開發案，走的不是變更編定，而是《區域計畫法》第15條之1的開發許可：興辦事業計畫先經目的事業主管機關核准，再由建設處城鄉計畫科提區域計畫委員會審議，繳清開發影響費後才能異動登記。
一張門檻表決定彰化大案要走哪條路：住宅社區達 50 戶或 1 公頃、遊憩設施達 5 公頃、其他殯葬設施或其他開發達 2 公頃，《非都市土地使用管制規則》第11條就強制辦理土地使用分區變更，即開發許可制；門檻以下才在原使用分區內辦使用地變更編定。這層判斷錯了，全部書圖都要重做。
不少申請人把開發許可當成變更編定的放大版，以為多附幾張圖就能過。其實是兩個層級：變更編定由地政處地用科收件，開發許可則由建設處城鄉計畫科受理並提區域計畫委員會審議，基準是《非都市土地開發審議作業規範》，還要並聯環評、水保與開發影響費，任何一線卡住都無法異動登記。
本文按彰化的審議動線鋪開：先分流，再走興辦事業計畫核准、開發許可審議、變更編定異動登記到建築執照四段路，再拆委員審查重點、開發影響費與回饋金、常見補正，最後整理在地窗口。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，曾坐在審查桌的另一端看件，這篇用的就是審查端的眼光。
門檻分流：哪些彰化案子必走開發許可
《非都市土地使用管制規則》第11條把門檻寫死：住宅社區計畫達 50 戶或土地 1 公頃以上變更為鄉村區；遊憩設施 5 公頃以上、學校 10 公頃以上、公墓 5 公頃以上、其他殯葬設施 2 公頃以上，以及前述以外任何開發達 2 公頃以上，一律變更為特定專用區；工業使用 10 公頃以上、依《產業創新條例》申請者 5 公頃以上變更為工業區。填海造地不問面積都要辦分區變更。同一條還有反拆案條款：毗鄰的兩個以上興辦事業計畫，經目的事業主管機關審認屬同一計畫者累計面積，拆案送件躲不掉。彰化縣自訂的社會教育設施、幼兒園與文化設施審查要點，也都寫明 2 公頃以上須依《非都市土地開發審議作業規範》辦理，文化設施要點更直接規定變更為特定專用區。門檻以下的案子，回到地政處地用科走使用地變更編定。
四段動線：目的事業主管機關、城鄉計畫科、地用科到建照
彰化大案的動線是四段接力，順序不能倒。第一段：申請人依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫，送目的事業主管機關核准或同意，殯葬設施是民政處自治行政科、學校與社教設施是教育處、觀光遊憩是城市暨觀光發展處、產業園區是經濟暨綠能發展處。第二段：檢附開發計畫書圖向建設處城鄉計畫科申請開發許可。依內政部「非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委辦直轄市縣（市）政府審查作業要點」，面積 30 公頃以下委辦縣府代為許可審議核定，由 15 至 19 人、縣長任主任委員的專責審議小組審議，受理次日起 60 日內通知繳審查費、繳費次日起 90 日內通知結果；超過 30 公頃，或申請範圍含特定農業區農牧等用地達 1 公頃以上、占總面積一半以上者不委辦，直送內政部區域計畫委員會。第三段：許可後繳清開發影響費與回饋金，由地政處地用科函請登記機關辦理分區與用地異動登記。第四段才是向建築主管機關申請建造執照。
開發計畫書圖：審議作業規範要你證明什麼
開發計畫書圖的審查基準是《非都市土地開發審議作業規範》，分總編、專編與開發計畫書圖三部分，總編 47 點、專編 14 編，專編與總編重複時以專編為準。委員先看區位：該規範總編第三點要求說明開發區符合全國國土計畫與彰化縣國土計畫的指導，還要交代為什麼不能在都市計畫的整體開發地區、都市計畫農業區或新訂擴大都市計畫地區開發，並調查全縣同性質開發案的分布與閒置情形，附目的事業主管機關的供需意見。送件前可依總編第五點檢具附件一，函請縣府就基地有無不得開發的限制因素提供第一階段諮詢意見，這一步能省掉大半退件。總編第六點列出申請書、開發計畫書圖、水土保持規劃書與環評書圖；第七點要求開發影響費載明於計畫書內。收件時縣府依附表一查核表過型式要件，位於環境敏感地區者另填附表二之一或二之二。
委員在看什麼：從五要件到彰化的農地結構
委員審的是《區域計畫法》第15條之2的五款條件：國土利用適當合理、不違反中央與縣府的土地利用或環境保護計畫、環境保護與災害防止妥適規劃、公共設施能配合、取得土地及建築物權利證明。彰化的硬仗在第一款：全縣非都市土地約占 83.96%，特定農業區占非都市土地 54.07%、一般農業區占 20.11%，大案多半落在農地上。內政部區域計畫委員會民國 105 年 8 月 31 日審查彰化 9 處未登記工廠特定地區時，追問的是特定農業區檢討變更的條件、周邊 10 公里內工業區是否確無閒置空間、周邊土地是否非優良農地，同樣的問題會落到你的案子上。區位紅線另有《非都市土地開發審議作業規範》總編第九點：基地不得位於第一級環境敏感地區，夾雜地不得超過開發面積 10% 或 2 公頃；縣自訂要點另列特定農業區已重劃農地、保安林地、養殖漁業生產區與活動斷層。殯葬等六類設施依總編第八點之一，縣府還要召開聽取陳情民眾意見會議。
環評與水保並聯：三條線互卡的時序
開發許可從來不是單線：環評與水土保持各自有主管機關，卻與土地線互為前提。是否要做環評，依《環境影響評估法》與《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》認定，該標準於民國 115 年 2 月 5 日再修正，判斷軸是開發類型、面積與區位，位於山坡地、水庫集水區、自來水水質水量保護區或特定農業區農業用地時門檻明顯下修，開發前先套疊區位。基地屬山坡地者，《水土保持法》的水土保持規劃書要與開發計畫書圖同步送審。彰化最新的教訓寫在官方紀錄裡：縣府依《產業創新條例》報編的二林精密機械產業園區約 352.82 公頃，環評專案小組自民國 107 年起開了 5 次，民國 114 年 1 月 7 日環境部仍要求依現行法規修正環評書；內政部國土計畫審議會民國 114 年 12 月 16 日第 46 次會議，就以未完成環評且第一期尚未開發完成為由，對第二期不予同意。環評沒過，土地線就停在原地。
開發影響費、回饋金與保證金：許可後的三筆錢
許可拿到後，三筆錢才開始算。第一筆是開發影響費：《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條規定應於分區變更異動登記前繳交；附表一的必要項目，住宅使用是聯外道路與學校，遊憩與其他使用是聯外道路，地區公園、消防、停車場屬彰化縣政府可決定徵收與否的彈性項目，必要項目即使報中央核定調整也不得低於應徵額度的 50%。同辦法第4條允許以開發區內等值可建築土地抵充；同辦法第6條的現金分期，首期在異動登記前、末期在建造執照核發前，並須銀行保證。第二筆是農業用地回饋金：依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，住宅社區與遊憩設施區按變更面積乘當期公告現值的 50% 計算，位屬特定農業區者縣府得依同辦法第6條調增 20%。第三筆是《非都市土地使用管制規則》第26條的一定年限維護管理保證金。三筆繳齊，縣府才函請登記機關異動登記。
彰化在地窗口與申請動線
彰化的開發許可窗口在建設處城鄉計畫科，位於彰化市中山路二段416號 2 樓，科內明列三名「非都市土地開發許可審議」承辦，電話 04-7531264、04-7531265、04-7531263。建設處設有「非都開發專區」，連結「非都市土地開發審議作業輔助系統」與內政部非都市土地開發許可專區。案件公開查詢用「城鄉計畫便民服務網」的非都市土地開發許可案件查詢。地政處地用科在 5 樓（總機 04-7222151 分機 1544）負責許可後的變更編定異動登記；農業處農務暨植物保護科在 6 樓（04-7531634）依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」審農業用地變更使用說明書，重點是區位與面積的必要性、合理性與無可替代性。依彰化縣國土計畫統計，全縣核發開發許可 17 件、合計 889.62 公頃，以工業區為主、住宅社區其次。未查得縣區域計畫委員會設置要點與公告處理天數，時程以中央委辦要點的 60 日與 90 日為座標。
自我檢查清單
- 已用《非都市土地使用管制規則》第11條門檻表核對本案戶數與面積，並把毗鄰的興辦事業計畫面積一起累計。
- 已取得目的事業主管機關對興辦事業計畫的核准或同意文件，再向建設處城鄉計畫科遞開發許可申請。
- 已先依《非都市土地開發審議作業規範》總編第五點檢具附件一，函請縣府提供第一階段諮詢意見，確認基地不在第一級環境敏感地區。
- 已比對開發計畫書圖是否附水土保持規劃書與環評書圖，並在計畫書內載明開發影響費。
- 已向彰化縣政府取得開發影響費公式中由縣府定之的道路與公園單位建設成本，不套用其他縣市公告數值。
- 已備妥全部開發範圍的土地及建築物權利證明文件，對應《區域計畫法》第15條之2的第五款要件。
- 已把開發影響費、回饋金與維護管理保證金三筆的繳納時點排入時程，全部抓在異動登記前。
常見錯誤
- 把 2 公頃以上的案子拆成幾個興辦事業計畫分別送件——經目的事業主管機關審認屬同一計畫即累計面積，整批退回改走分區變更。
- 未取得興辦事業計畫核准就先送開發許可——城鄉計畫科依附表一查核表過不了型式要件，案子連審議都排不進。
- 基地含第一級環境敏感地區卻以面積很小硬送——總編第九點只容許夾雜地在開發面積 10% 或 2 公頃內，超過即整案不予許可。
- 環評與開發許可各走各的、等土地線快好才啟動環評——環評未完成，區域計畫或國土計畫審議端直接不予同意。
- 把開發影響費當成核准後再談的細節——總編第七點要求載明於計畫書，漏列即補正，繳不出來則異動登記辦不了。
- 借用其他縣市公告的道路或公園單位建設成本估算影響費——參數由彰化縣政府定之，估算失準導致資金與分期銀行保證的安排全錯。
官方參考資料
常見問題
彰化 2 公頃以上開發許可 要多久
時程分兩段看。依內政部委辦要點，30 公頃以下委辦縣府審議的案件，受理次日起 60 日內通知繳審查費、繳費次日起 90 日內通知審議結果，補正次數才是真正的變數。超過 30 公頃，或含特定農業區農牧用地達 1 公頃以上、占總面積一半以上者，送內政部區域計畫委員會，時程另計。彰化縣政府未公告處理天數，實務上先做第一階段諮詢，能少走一輪補正。
彰化 住宅社區開發 影響費 怎麼算
依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表一，住宅使用的必要項目是聯外道路與學校，地區公園與消防屬彈性項目，由彰化縣政府決定是否徵收。聯外道路費由尖峰旅次、車道需求、道路建設成本與土地成本推算，學校費以新增人口乘設置基準與土地成本，其中道路與公園單位建設成本須用縣府公告值。可用開發區內等值可建築土地抵充；現金分期首期須在異動登記前、末期在建造執照核發前，並附銀行保證。
彰化 殯葬設施 2 公頃 開發許可 怎麼審
其他殯葬設施達 2 公頃以上，依《非都市土地使用管制規則》第11條變更為特定專用區，公墓的門檻則是 5 公頃。興辦事業計畫先由民政處自治行政科的殯葬管理業務核准，再送建設處城鄉計畫科。審議時依《非都市土地開發審議作業規範》總編第八點之一，委員會就區位適宜性與鄰近負面影響審查，無設置必要或區位不適宜者得不予同意；縣府並應召開聽取陳情民眾意見會議，紀錄與回應要附在案內。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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