彰化縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與調處動線
彰化是畜牧與農地工廠並存的農業大縣，農地租約常同時牽動畜牧場登記、重金屬污染列管與農用證明。本文整理農業處與公所窗口、新舊制租約判斷、三七五租約登記與終止補償、調解調處與稅賦連動，幫地主與承租人簽約前算清風險。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦彰化縣、台中市、雲林縣(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 彰化縣、台中市、雲林縣(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 彰化縣政府農業處 各科職掌與連絡通訊、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）、臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 拿彰化父輩簽的老租約套新制契約自由;承租人過世子女續耕卻沒去公所辦變更登記;期滿以為不理就自動結束
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
在彰化，一筆農地上可能同時有父輩簽的三七五租約、想擴大經營的青農，還有來談光電或畜牧場的業者。同一塊地，訂約年代不同，適用的法律是兩套：民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後的租約回歸契約自由，之前登記的耕地租約仍受《耕地三七五減租條例》拘束。
彰化的特殊之處在於案型密度：畜禽產地帶來畜牧租地需求，農地工廠與重金屬污染列管農地又讓租約風險遠高於一般縣市。彰化縣政府農業處六科沒有獨立農地科，第一線受理在土地所在鄉鎮市公所，地主與承租人常在縣府與公所之間跑錯窗口，把登記期限跑掉。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理過農地案件中最難拆的兩件事：污染列管地與老租約。我們先替彰化的地主與承租人判定租約屬新制或舊制，再接手擬約、公所登記、終止補償試算、調解調處資料與農保、農用證明、所得稅的連動評估，每一步都有依據可對。
彰化縣的窗口：農業處農務暨植物保護科與土地所在公所
彰化縣農地租約的主管機關是彰化縣政府農業處，設在彰化市中山路二段416號6樓。農業處分六科，沒有獨立的農地科，農業用地作農業使用證明、農地變更與農業設施容許都歸農務暨植物保護科，農用證明承辦直撥04-7531635，農地違規另設04-7531666專線。彰化的耕地租約登記、農用證明與農業設施容許，第一線受理都在土地所在地的鄉鎮市公所，縣府不直接收件；彰化縣地方稅務局也明白說明農用證明要先向公所申請。老耕地租約的續訂、變更或終止，先找公所承辦與耕地租佃委員會；新制租約沒有三七五登記程序，但出租人若要維持稅賦優惠，仍要回公所申請農用證明。灌排搭排與農水設施兼作其他使用，則屬農業部農田水利署彰化管理處，設在員林市。
彰化的租約案型：畜牧大縣、農地工廠與重金屬污染地
農業處2026年8月的畜產嘉年華新聞寫明，彰化雞鴨飼養量約占全國四分之一，毛豬飼養量全國第三，生乳與羊肉產量全國第一。畜牧租地需求大，彰化租約常牽涉畜牧場登記與蛋雞畜牧場暫停新設登記的公告，承租前要先問農業處畜產科能不能登記。第二種彰化案型是農地工廠：經濟暨綠能發展處工業科設有工廠登記專區，建設處也公告都市計畫區內特定工廠用地要走全縣性通盤檢討，地主把農地租給工廠，等於自己踏進查處與變更程序。第三種是重金屬污染農地：彰化縣環境保護局在102至106年全面普查高污染潛勢農地，受污染農地超過九成是銅、鎳、鋅與鉻，截至113年10月底已完成631.31公頃解除列管。租到列管中的農地可能被要求停耕或改善，簽約前務必查列管狀態。
先分新舊制：民國八十九年前後的彰化租約怎麼判
判斷彰化農地租約，第一步看訂約日期與公所登記資料。依《農業發展條例》第20條，民國八十九年一月四日修正施行後訂立的租約回歸契約自由，租期與終止由雙方約定，不適用《耕地三七五減租條例》；之前辦竣登記的耕地租約仍受減租條例拘束。彰化祖傳農地的老租約常只剩口頭印象，要向土地所在鄉鎮市公所調三七五租約登記簿，再向地政事務所調謄本，兩份一致才算判定。新制租約抓三件事：期滿是否自動消滅、期前終止通知期間、有無書面；租期逾一年未立書面，依《農業發展條例》第21條不視為不定期租賃。書面的價值在下游：青農憑租約向農會加農保，減租耕地以外的租約原則上要公證。農業處農會輔導科掌青農業務與彰農學堂，租地前先問農會查證備查的例外，再決定是否公證。
老租約的續訂、終止與收回：公所登記期限與補償算法
彰化老租約要動，先記期限。依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條，訂立、變更、終止或換訂應於登記原因發生日起三十日內向土地所在公所申請。承租人死亡由繼承人承受、耕地分割合併都要辦變更登記，地政處主管的三民與柳子溝農地重劃區內若有老租約，重劃後就要跟著辦。期滿依《耕地三七五租約清理要點》第七點，應於期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂登記，都不申請，公所逕為註銷登記。租期中終止只限《耕地三七五減租條例》第17條第1項五種情形；因編定為非耕地終止的補償是改良費用、未收穫農作物價額，加當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一；期滿收回另有第19條門檻。談不攏先由公所耕地租佃委員會調解，不成送彰化縣政府調處；對處分有意見，走陳述意見與訴願。
承租人資格與農業使用：代耕、委託經營與農用證明的連動
彰化平原水稻、蔬菜與花卉並存，地主年紀大，代耕與委託經營承接整區耕作是常態。新制租約不限承租人身分，但地主在意的是土地持續作農業使用：農業用地作農業使用證明由土地所在公所核發，農務暨植物保護科提供書表，證明拿不到，田賦與移轉時的稅賦優惠就跟著掉。彰化租約要寫清楚承租人的耕作義務、不得轉租或改作非農用途、搭設施須地主同意；承租人要蓋溫室或集貨場，農業設施容許文件一式三份也向公所提出，需地主同意書。農業部推動的小地主大專業農政策與農會的農地銀行媒合，是彰化青農找地、老農出地常走的管道，媒合成的租約仍要回到書面、公證與農保檢核。承租人可利用農業處與農會在17鄉鎮設的特約土壤檢測站做肥力檢測，把土壤數據寫進交還條件，減少期滿爭議。
租給非農使用的代價：彰化的檢舉、查報與稅賦反噬
彰化農地租給工廠、堆置場或非結合農業設施的地面型光電，風險先落在地主。縣府違章建築檢舉要點採書面，要附地籍圖、謄本與照片，建設處使用管理科受理後依《彰化縣建築管理自治條例》第39條之1函請公所查報；農地違規由農務暨植物保護科04-7531666查處，養殖用地違規與漁電共生歸漁業科。一旦被查報，農用證明卡住，地面型光電更讓農地改課地價稅，租金也課綜合所得稅，稅單常吃掉租金差額。老三七五租約還會因土地變更為非耕地進入終止補償程序，地主等於花補償金換回列管地。簽約前先查地政處污染宣導頁與環境部土壤及地下水污染整治網農地專區，疑似污染撥彰化縣環境保護局公害陳情專線0800-066666；收到限期改正或裁處書，先陳述意見，不服再訴願。
在地事實對彰化地主與承租人的意義
把彰化在地事實收攏，得出三個判斷。第一，窗口在公所不在縣府：農業處六科沒有農地科，租約登記、農用證明與農業設施容許全在土地所在公所受理，收到公所通知就要在期限內動。第二，彰化租約的風險不在租金而在土地本身：畜牧租地要先確認畜產科能否登記，農地工廠與地面型光電會招來建設處查報與稅賦反噬，普查後仍在改善的重金屬污染農地更可能讓耕作中斷，簽約前查列管與問窗口，比壓租金重要。第三，老租約可以規劃：三七五租約的續訂、協議分割終止、變更登記與補償算法都有法條與公所程序可循，青農透過農地銀行媒合或小地主大專業農政策租進來的地，也要回到書面、公證與農保檢核。對地主，先判制度、再算稅、最後談價；對承租人，先查污染與登記、再談期限與復原。
自我檢查清單
- 向土地所在鄉鎮市公所調三七五租約登記簿，確認訂約日期與有無辦竣登記
- 向地政事務所調土地登記謄本、地籍圖謄本與使用分區證明，核對承租範圍與地號
- 到環境部土壤及地下水污染整治網農地專區查該地號是否列管，留存查詢畫面
- 新制租約寫明租期、租金支付方式、期前終止通知期間、禁止轉租與非農使用、設施搭建同意與交還條件
- 承租人要加農保者，先問農會查證備查的例外，再決定是否辦公證
- 老租約變更或終止，登記原因發生日起三十日內會同申請；期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂
- 出租後需要稅賦優惠時向公所申請農業用地作農業使用證明，平時保留承租人耕作紀錄與照片
常見錯誤
- 拿彰化父輩簽的老租約套新制契約自由——減租條例的租金上限、終止事由與補償照樣適用，收回程序全部白跑
- 承租人過世子女續耕卻沒去公所辦變更登記——逾期公所通知後逕行登記，繼承人與地主都失去主張空間
- 期滿以為不理就自動結束——雙方都不在四十五日內申請，公所逕為註銷登記並公告，後續耕作與補償都失據
- 沒查污染列管就簽長期租約——租到列管中的彰化農地可能被要求停耕或改善，租約目的落空、租金爭議跟著來
- 農地租給工廠或地面型光電只算租金——遭建設處或農業處查報後農用證明卡住、改課地價稅，老租約還可能進入終止補償
- 租約沒公證也沒經農會查證備查——承租青農加不了農保，回頭補件耽誤耕作期
官方參考資料
常見問題
彰化三七五租約變更登記要去哪裡辦？
向土地所在地的鄉鎮市公所申請，不是彰化縣政府農業處。依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條，訂立、變更、終止或換訂要在登記原因發生日起三十日內由出租人會同承租人辦理；承租人過世由子女續耕、耕地分割合併都算變更事由。帶租約正本、公所登記資料、土地登記謄本與雙方身分證明，繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本。
彰化農地租給人種電，農用證明跟稅會怎樣？
非結合農業設施的地面型光電會讓農地改課地價稅，農業用地作農業使用證明也拿不到，田賦與移轉時的稅賦優惠跟著失去；租金屬綜合所得稅的租賃所得。彰化的農用證明由土地所在公所受理，農業處農務暨植物保護科提供書表，簽約前先把復原、稅單與農保變化寫進條款，再評估租金是否值得。
彰化老租約期滿，地主想收回自己種，公所怎麼處理？
期滿翌日起四十五日內要向公所申請終止或續訂登記，雙方都不申請，公所會逕為註銷登記並公告三十日。想收回自耕還要過《耕地三七五減租條例》第19條：出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失去家庭生活依據時都不得收回。談不成先由公所耕地租佃委員會調解，再送彰化縣政府調處；對結果有意見走陳述意見與訴願。
傳租約與謄本初判
手上的彰化農地租約不確定是新制還是三七五，或公所通知要在期限內辦變更、終止登記，先加 LINE 把租約、土地登記謄本與公所登記資料傳給我們做免費書面初判，再約時間通話 0965-855-538，避免跑錯窗口錯過期限。
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