彰化非都市土地變更編定：興辦核准、農業同意到地政異動
彰化的變更編定要過三道門：目的事業主管機關核准興辦事業計畫、農業處同意農地變更、地政處地用科會審後函請登記機關異動。本文照縣府科室分工與縣自訂要點，把順序、文件份數、四級規費與六個月會審效期排成一條動線。
層級判對，窗口才會對。彰化非都市土地要換用途，先拿土地登記謄本比對使用分區與使用地類別：事業在容許使用項目內只申請容許使用；不在項目內才走變更編定；達《非都市土地使用管制規則》第11條規模則改走分區變更，窗口從地政處換成建設處城鄉計畫科。
多數人以為變更編定是先向地政處送申請書，實際上地政處收件時，手上必須已有目的事業主管機關核准的興辦事業計畫，而該核准又以農業處等變更前主管機關同意、環境敏感地區逐項查詢完成為前提。地政處是最後一站而非第一站，順序顛倒是最常見的退件原因。
下文照彰化縣政府地政處、建設處、農業處與各目的事業主管機關的實際分工，把分流判斷、送件順序、審查要項、回饋金與失效期限排成一條可執行的動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，熟悉主管機關看件的邏輯，能在送件前把會辦意見預先補齊。
分流先判：容許使用、變更編定、分區變更是三條不同的路
翻開土地登記謄本標示部，使用分區與使用地類別就是判斷起點，非都市土地不必申請分區證明。第一種情形：事業已列在該使用地的容許使用項目，只向目的事業主管機關申請容許使用，類別不變。第二種情形：不在容許項目內，依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報核，再申請變更編定。第三種情形：面積達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，先辦使用分區變更取得開發許可，主辦換成建設處城鄉計畫科。彰化地政處答客問另提醒：農牧用地變甲種或丙種建築用地須符合《非都市土地使用管制規則》第35條與第35條之1，乙種建築用地只限鄉村區內農牧用地。
七成多土地鎖在農業區，彰化申請人得先認清三件事
彰化縣國土計畫記載，民國108年全縣非都市土地使用分區面積約90,206.10公頃，其中特定農業區占54.07%、一般農業區占20.11%，七成多土地被鎖在這兩區。這對申請人有三層意義。第一層：多數案件的變更前主管機關就是農業處，農業同意幾乎是必經之路。第二層：特定農業區內辦竣農地重劃的農地，在縣自訂社會教育設施與幼兒園要點被列為禁止申請土地，選址前先查重劃紀錄。第三層：民國107年農地非農用約8,855公頃，工廠使用占2,276公頃且集中彰北地區，基地若已違規使用，會先面對地政處依《區域計畫法》的裁罰。
第一站找對窗口：彰化各目的事業主管機關對照表
興辦事業計畫核准是變更編定的前提，先確認自己的目的事業主管機關是哪個處局。彰化縣政府的對照如下：工廠登記、特定工廠、再生能源與產業園區歸經濟暨綠能發展處；汽車運輸業場站與路外停車場歸工務處；社會教育設施與幼兒園歸教育處；財團法人文化設施由文化局受理；宗教建築歸民政處宗教禮俗科、殯葬設施歸民政處自治行政科；廢棄物設施歸環境保護局；長照與醫療機構歸衛生局；社會福利設施歸社會處；觀光遊憩與露營場歸城市暨觀光發展處。找對處局後，依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫向該處局報核，這是整條動線的第一份核准文件。
第二站地政處地用科收什麼、怎麼審
拿到興辦事業計畫核准後，向彰化縣政府地政處地用科申請變更編定。文件依《非都市土地使用管制規則》第28條：申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖；彰化版申請書註明一式八份，配置圖不得小於一千二百分之一、位置圖不得小於五千分之一，共有土地要符合《土地法》第34條之1。位於山坡地且須送專案小組的案件，依《非都市土地變更編定執行要點》第2點加附不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證文件。地政處依《非都市土地變更編定執行要點》第5點會同各單位審查，核准後函請登記機關將新類別登載到土地登記簿，登簿後才算完成變更。
農業處那一關怎麼過：變更同意的必要性論證與回饋金比率
彰化的農地變更同意由農業處農務暨植物保護科承辦，法源是《農業發展條例》第10條。目的事業主管機關依《農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點》第3點審查農業用地變更使用說明書，重點是用地區位與面積的必要性、合理性及無可替代性；依《農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點》第5點，處局若未對這三項提出評估或支持意見，就是不同意事由。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條：變更為特定目的事業用地供農漁業產製儲銷休閒設施，按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的百分之三；其他事業設施為百分之五十。
審查端在看什麼：三要項、兩級環境敏感查詢與縣訂禁止土地
《非都市土地變更編定執行要點》第3點把目的事業主管機關的審查壓成三要項：事業計畫的可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模。環境敏感地區查詢分兩級：第一級共28項，涵蓋特定水土保持區、河川區域、活動斷層、水庫集水區與優良農地；第二級共34項，包括山坡地、淹水潛勢、嚴重地層下陷地區、地質敏感區與優良農地以外之農業用地。縣自訂要點另外劃紅線：社會教育設施與幼兒園要點禁止特定農業區辦竣農地重劃之農地、保安林地、養殖漁業生產區；文化設施要點禁止重要水庫集水區、生態保育地區、活動斷層、古蹟考古遺址與第一級環境敏感地區。
六個月、三年、異動登記前：三個會讓案子歸零的時鐘
第一個時鐘是六個月。依《非都市土地變更編定執行要點》第6點，目的事業主管機關已簽會同意的相同項目，自核准日起六個月內申請變更編定可免再會審，逾期就得重跑會辦；彰化縣訂交通用地審查要點更規定核准後六個月內未申請變更編定得廢止計畫。第二個時鐘是三年。社會教育設施要點要求核准日起三年內完成立案，逾期廢止並回復原編定，展延每次最長二年、以兩次為限；文化設施要點要求三年內完成變更編定並取得建造執照，展延六個月、以二次為限。第三個節點是回饋金：依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條須在異動登記前一次繳清。變更編定核准不等於能動工，建照與水保另審。
自我檢查清單
- 土地登記謄本標示部已影印，使用分區與使用地類別對照過容許使用項目，確定走容許使用還是變更編定。
- 目的事業主管機關已從彰化縣政府處局分工鎖定：經濟暨綠能發展處、工務處、教育處、文化局、民政處、環境保護局、衛生局或社會處。
- 《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二第一級與第二級查詢項目逐一取得回覆，並附入興辦事業計畫書。
- 農業用地變更使用說明書寫齊區位與面積的必要性、合理性及無可替代性；農業處農務暨植物保護科 04-7531634 已先行諮詢。
- 申請書一式八份、配置圖不小於一千二百分之一、位置圖不小於五千分之一備齊，共有土地符合《土地法》第34條之1；地政處地用科洽詢 04-7222151 轉 1544。
- 回饋金按獲准變更當期公告土地現值試算，繳款排在異動登記前；彰化是否調增百分之二十已向農業處問明。
- 六個月免重複會審與縣訂要點三年期限排進時程表；彰化縣國土計畫（民國110年4月30日公告實施）走向已從地政處國土功能分區劃設專區確認。
常見錯誤
- 先向地政處送申請書、再回頭找目的事業主管機關——沒有興辦事業計畫核准文件，地政處依《非都市土地使用管制規則》第28條無法受理，案件原地退回。
- 以為興辦事業計畫核准後可以慢慢送變更編定——超過《非都市土地變更編定執行要點》第6點的六個月，相同項目全部重新會審；彰化縣訂交通用地審查要點更得直接廢止計畫。
- 宗教建築照舊觀念申請變更為乙種或丙種建築用地——《非都市土地變更編定執行要點》第8點規定宗教建築設施一律變更為特定目的事業用地，申請類別錯誤只能重來。
- 山坡地案件把農業用地變更回饋金和山坡地開發利用回饋金都編進成本——依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第2條，山坡地範圍只繳山坡地開發利用回饋金，重複編列會誤判財務可行性。
- 拿特定農業區辦竣農地重劃的農地申請社會教育設施或幼兒園——彰化縣訂要點明列為禁止申請土地，興辦事業計畫階段就被駁回。
- 都市計畫農業區、保護區的土地也拿去地政處申請變更編定——那是《都市計畫法》體系，彰化由建設處受理容許使用或個案變更，地政處不會收件。
官方參考資料
常見問題
彰化 變更編定 規費 多少錢
依「彰化縣非都市土地申請變更編定規費收費標準」分四級：不須附興辦事業計畫核准文件的案件每件3,000元；須附核准文件但免送專案小組審查者5,000元；須送專案小組審查者13,000元；經區域計畫委員會審議通過取得開發許可者15,000元。徵收、撥用或協議價購取得並一併變更編定的案件免收。規費與回饋金是兩筆不同的錢。
彰化 農地 2公頃以上 變更 要送內政部嗎
看兩個門檻。面積達《非都市土地使用管制規則》第11條規模就不是變更編定而是分區變更，須經開發許可審議；彰化幼兒園與社會教育設施要點也寫明二公頃以上須經區域計畫擬定機關同意。審議層級依內政部委辦作業要點：三十公頃以下委由縣府專責審議小組審議，但特定農業區農牧用地達一公頃以上或占申請面積一半以上不委辦，由內政部審議。
興辦事業計畫核准後 多久要辦變更編定 彰化
兩種期限。《非都市土地變更編定執行要點》第6點的六個月是「免重複會審」期限：核准日起六個月內送地政處，處局已簽會同意的相同項目免再會審，逾期要重跑會辦。會失效的期限在各要點：彰化縣訂交通用地審查要點規定核准後六個月內未申請變更編定得廢止計畫；社會教育設施與幼兒園要點要求三年內完成立案。彰化未公告變更編定處理天數。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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