嘉義縣市危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
嘉義市老屋重建歸都市發展處都市更新科，嘉義縣則由經濟發展處使用管理科承辦危老、建築管理科接耐震評估窗口。本文把縣與市的補助、容積獎勵作法、審議會與建照銜接一次講清楚，讓屋主知道該找誰、先做什麼。
同樣一棟老透天或老公寓，落在嘉義市東區、西區，和落在嘉義縣太保、朴子、民雄，要找的機關完全不同。嘉義市由都市發展處都市更新科主辦危老重建計畫，嘉義縣則交給經濟發展處使用管理科承辦，兩邊的作業要點、補正方式與補助節奏都各有一套。
嘉義縣的危老作業要點 110 年才發布，全文 9 點，要求申請人以新建建築物起造人身分送件，並取得範圍內全體所有權人同意；嘉義市的作業要點早在 107 年函頒、111 年修正，補正次數與日數都寫明。屋主若沒先弄清自己在哪一套規則，整合期很容易白跑。
偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，長期承接嘉義縣市土地開發與建管案件，配合建築師與結構技師把結構初評、同意書整合、容積獎勵協議與建照申請串成一條線。下文依縣與市分別整理窗口、補助、審議與銜接，讓您帶著答案去談重建。
縣與市各有窗口：嘉義市都市更新科、嘉義縣使用管理科
嘉義市的危老重建計畫與都市更新事業，都由嘉義市政府都市發展處都市更新科主辦，辦公室在東區中山路 199 號，總機 05-2254321 轉 133、134；建造、拆除執照與建築線指定則在同處建築管理科，同一棟樓即可跑完。嘉義縣的分工比較分散：危老重建計畫由嘉義縣政府經濟發展處使用管理科承辦，縣府位於太保市祥和一路東段一號，另設「嘉義縣危老重建專區」諮詢專線 05-2681500，由嘉義縣建築師公會執行；耐震能力初步評估與弱層補強的窗口則是經濟發展處建築管理科，總機 05-3620123 轉 8157。嘉義縣政府建設處只管道路、公園與公用事業，不受理建築管理，危老文件別送錯處。
案型熱點：嘉義市舊市區老屋多走都更，嘉義縣市鎮老宅先做耐震初評
依非官方彙整統計，嘉義市的危老核准件數明顯多於嘉義縣，案型多集中在東區、西區的舊市區老屋；市府另以「嘉有木屋」政策補助木造舊有房屋整建維護，並在配合鐵路高架化的小澎湖地區推動公辦都更，忠孝路 346 巷都市更新案也在 115 年 8 月審議通過，市區走都更路線的案件正在增加。嘉義縣的老屋多在太保、朴子、民雄、大林等市鎮的都市計畫區，縣府用「老宅延壽」與內政部補助的耐震能力初步評估主動輔導，113 年度即公告主動輔導弱層補強；竹崎、梅山、番路、阿里山等山區鄉鎮多屬非都市土地，不是危老的主戰場。判斷自家能不能走危老，先到「嘉義縣都市計畫書圖查詢系統」或「嘉義市都市計畫資訊查詢系統」確認基地在都市計畫區內。
申辦動線：嘉義市先申請結構評估補助，嘉義縣先備齊同意書與文資確認
嘉義市走危老，第一份文件是結構安全性能評估報告。市府訂有「嘉義市都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」，114 年度公告受理補助，申請資格、屋齡年限與補助比例以當年度公告為準；自然人核准案市府另加碼補助耐震初評。重建計畫書送都市發展處都市更新科，「嘉義市危老重建專區」由長榮大學協辦，備有懶人包、手冊、檢核表與範本；建管項目可經「網路 e 櫃台便民服務系統」與「數位申辦整合服務平台」線上掛件。嘉義縣則依縣府作業要點，由新建建築物起造人提出申請，須先備妥範圍內全體土地與合法建築物所有權人的同意書，原建物還要送嘉義縣文化觀光局確認不具文化資產價值；「嘉義縣危老重建專區」提供申辦流程、問答集與說明會。
審議重點：市府都更獎勵三項各設上限，縣府危老獎勵先簽協議書繳保證金
容積獎勵是兩地審查核心，作法卻不同。嘉義市走都市更新，事業計畫送「嘉義市都市更新及爭議處理審議會」審議，市訂「嘉義市都市更新建築容積獎勵辦法」把捐贈嘉義市都市發展更新基金、開闢公共設施、增設停車空間三項各以基準容積 10% 為上限。嘉義市走危老，獎勵依中央條例，查無市府加碼要點；若還要外加容積移轉，所有案件都要送嘉義市都市設計審查委員會，移入容積至少五成須折繳代金，僅優先移轉區域與文化資產類送出基地免繳。嘉義縣的危老容積獎勵，作業要點要求申請人先與縣府簽訂協議書並繳納保證金，縣級加碼要點同樣查無，獎勵項目回到中央條例與辦法；縣級都更審議會名稱官方頁面未明示，走都更前先向經濟發展處確認審議路徑。
整合卡點與救濟：補正期限、畸零地調處與嘉義縣市的訴願窗口
整合期最常卡三件事：所有權人湊不齊、基地夾著畸零地或公有地、補正逾期。嘉義市的作業要點採一次通知補正，第一次 30 日、第二次 15 日，送件前圖說與同意書就要備妥；基地若夾公有畸零地，都市發展處建築管理科受理合併使用證明與調處，損鄰與建築爭議調處也在同一科。嘉義縣同樣以書面通知限期補正，日數以通知函為準，收到就要與使用管理科確認期限；同意書須涵蓋全體土地與合法建築物所有權人，缺任何一戶都無法受理。對核駁或補正結果不服，先提出陳述意見，再依法向訴願審議委員會提起訴願：嘉義市由行政處法制科擔任幕僚，備有訴願書範例；嘉義縣的訴願決定書公開於縣府「資訊公開專區—請願結果及訴願決定」。
建照與拆照銜接：核准後 180 日內申請建照，嘉義市建照改由公會委託審查
計畫核准不是終點，而是建照時鐘的起點。縣市兩套作業要點都規定核准後 180 日內要申請建造執照，僅得延長一次，結構與建築圖說須在審查期間同步進行。嘉義市自 115 年 6 月 1 日起，建造執照由嘉義市建築師公會受理委託審查，送件前先線上填寫「建造執照委託審查掛號單」；拆除執照、建築線指定與開工竣工展期都在都市發展處建築管理科，已完成區段徵收或市地重劃地區免申請建築線指示。嘉義縣則由嘉義縣建築師公會辦理建造執照與雜項執照協助審查試行作業，建築師須先完成自主查核表與結構設計自主檢查表，並附地基調查報告書。若搭配容積移轉，嘉義縣明定申請許可函時接受基地應一併申請建造執照，時程得倒推。
在地事實對申請人／地主／業者的意義：市區先試算獎勵，縣內先整合再送件
把在地事實收攏，嘉義屋主先做三個判斷。第一，看基地在哪一邊：嘉義市舊市區老屋先申請結構安全性能評估補助，並比較危老與都更，市府都更獎勵三項各以基準容積一成為上限，容積移轉又須折繳代金，能堆多高要先試算；嘉義縣太保、朴子、民雄等市鎮老宅，重點是同意書與文資確認先齊，再談獎勵協議與保證金。第二，看整合進度：全體所有權人同意是縣市共同門檻，共有持分、繼承未辦或失聯的戶數決定送件時間，不是圖說完成度。第三，看建照準備度：核准後 180 日的期限縣市一致，嘉義市建照改由公會委託審查，建築師與結構技師要在審查階段就進場。偉騰會把結構初評、產權整合、獎勵試算與建照時程排成一張表，讓您談分回前先知道底線。
自我檢查清單
- 先用「嘉義縣都市計畫書圖查詢系統」或「嘉義市都市計畫資訊查詢系統」確認基地位於都市計畫區，並查明分區與臨路條件
- 確認主辦窗口：嘉義市找都市發展處都市更新科，嘉義縣找經濟發展處使用管理科，耐震初評另問建築管理科
- 嘉義市案件先依當年度公告申請結構安全性能評估費用補助，自然人核准案再爭取耐震初評加碼
- 嘉義縣案件備妥範圍內全體土地與合法建築物所有權人同意書，並送嘉義縣文化觀光局取得非文資價值確認
- 要申請容積獎勵者，嘉義縣先與縣府簽協議書並繳保證金；嘉義市另評估都更獎勵三項上限與容積移轉折繳代金
- 收到補正通知即刻列管：嘉義市第一次 30 日、第二次 15 日，嘉義縣以通知函所載期限為準
- 核准函到手前就啟動建照圖說，把 180 日期限與嘉義市公會委託審查掛號單納入時程
常見錯誤
- 把危老文件送到嘉義縣政府建設處——建設處不掌建築管理，公文轉送耗掉整合期，還可能錯過補助公告的受理期間
- 嘉義市案件沒先申請結構安全性能評估補助就自費做評估——補助以當年度公告受理為準，錯過受理期就只能全額自付
- 同意書只找到大多數所有權人就送件——縣市作業要點都要求範圍內全體所有權人同意，缺一戶即無法受理，補正逾期直接退回
- 原建物未送嘉義縣文化觀光局確認就拆除——文資價值沒釐清，重建計畫無法核准，拆照與建照連帶卡住
- 核准後才開始畫建照圖——180 日內申請建照僅得延長一次，逾期未申請，先前核准與獎勵都可能保不住
- 把容積移轉當成免費加碼——嘉義市移入容積至少五成須折繳代金，嘉義縣大面積接受基地還要過都市設計審議，獎勵淨值遠低於名目
官方參考資料
常見問題
嘉義市老房子想做危老重建要找哪個單位？
嘉義市的危老重建計畫由嘉義市政府都市發展處都市更新科主辦，總機 05-2254321 轉 133、134；建造與拆除執照在同處建築管理科。第一步是依當年度公告申請結構安全性能評估費用補助，再備妥重建計畫書送件；「嘉義市危老重建專區」提供懶人包、檢核表與範本可先自我檢核。
嘉義縣危老重建補助怎麼申請？跟嘉義市一樣嗎？
不一樣。嘉義縣的危老重建計畫由縣政府經濟發展處使用管理科承辦，「嘉義縣危老重建專區」諮詢專線 05-2681500，耐震初評與弱層補強則由建築管理科受理，113 年度有內政部補助縣府主動輔導辦理。結構安全性能評估費用補助辦法是嘉義市訂的，嘉義縣屋主不能直接套用，補助項目要以縣府當期公告為準。
嘉義危老核准後多久要申請建照？補正沒趕上會怎樣？
嘉義縣與嘉義市的作業要點都規定核准後 180 日內申請建造執照，僅得延長一次，圖說要在審查期間同步準備。補正方面，嘉義市採一次通知，第一次 30 日、第二次 15 日；嘉義縣以通知函所載期限為準。逾期未補正，案件可能被駁回，等於整合成果重來。對結果不服可先陳述意見，再向縣市政府訴願審議委員會提起訴願。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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