嘉義縣市農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與續訂動線

嘉義縣的三七五租約登記與調解在土地所在鄉（鎮、市）公所辦理，新制農地租約則回歸雙方約定；嘉義市農地另有市府農林畜牧科與保護區農業區規則。本文整理縣與市的窗口、新舊制判斷、終止補償、續訂期限與出租種電的在地審查重點。

嘉義縣的農地故事常從一張泛黃的租約開始：平原鄉鎮的水稻與蔬果田，不少仍掛著上一代與佃農簽下的三七五租約；山區的果園與檳榔園，則多是近幾年才談成的新租約。兩種契約在嘉義縣同一個公所窗口都會遇到，卻各走各的法律。

民國八十九年一月四日以後訂立的農地租約依《農業發展條例》回歸契約自由；在此之前登記的耕地租約，租金、租期、終止與補償都受《耕地三七五減租條例》拘束。嘉義縣的地主與承租人得先弄清楚手上是哪一種，再決定下一步向公所或縣府提什麼申請。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶領團隊，長年處理農地合法使用與農業設施容許案件，熟悉嘉義縣政府農業處、各鄉鎮市公所農經課與嘉義市政府農林畜牧科的作業慣性。本文把縣與市分開講，讓您知道每一步該找誰、該帶什麼文件。

嘉義縣公所農經課與嘉義市農林畜牧科：租約窗口先分縣市

嘉義縣的三七五租約訂立、變更、終止與換訂登記，都向土地所在的鄉（鎮、市）公所申請，公所的耕地租佃委員會負責第一線調解，調解不成才送嘉義縣政府調處。縣府農業處分設農村發展科、農林作物科、畜產保育科與漁業科；農村發展科是農業部青年農民輔導平台列名的嘉義縣地方政府窗口，青農想租地創業可從這裡問起。土地謄本與租約註記向地政事務所調閱，地政事務所審查掛有三七五租約的耕地出賣或出典案件時，另有與公所檢查聯繫的作業要點。嘉義市的農業事項由市府農林畜牧科主管；市區農地若落在都市計畫保護區農業區，設施要先經目的事業主管機關許可再申請土地使用證明書。縣與市的表單與承辦習慣不同，先確認地號在縣還是市，再準備文件。

平原老租約與山區新租約：嘉義縣先看訂約日期再談權利

嘉義縣平原鄉鎮的水稻與蔬果田，常見祖父那一代簽下、仍在公所登記簿上的三七五租約；山區果園與檳榔園多是民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後成立的新租約。判斷只看訂約日期落在哪一邊，以及公所有沒有辦竣三七五登記。新制租約依《農業發展條例》第20條回歸雙方約定，沒有千分之三百七十五的租金上限與六年最短租期，收回也不必依減租條例補償；舊制租約的權利義務都受《耕地三七五減租條例》拘束。嘉義常見的混淆是地主拿新制契約主張減租條例的收回限制，或承租人拿老租約要求自由終止，兩者都會在公所碰壁。先向公所調閱租約登記與變更紀錄，再以地政謄本核對所有權人與分割情形，性質釘死後，擬約、終止或補償計算才不會走錯法律。

三七五租約終止、續訂與收回：嘉義縣公所登記的期限與補償

嘉義縣三七五租約在租期中終止，只能落在《耕地三七五減租條例》第17條第1項的五種情形：承租人死亡無人繼承、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作，或土地編定、變更為非耕地。嘉義平原農地因都市計畫變更而終止時，出租人要給三項補償：改良土地未失效的費用、未收穫農作物的價額，以及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿想收回自耕，《耕地三七五減租條例》第19條設有三道關卡：出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活、承租人因收回失去生活依據。訂立、變更、終止或換訂要在原因發生日起三十日內向公所申請；期滿終止或續訂須在期滿翌日起四十五日內提出，雙方都沒申請，公所會逕為註銷登記並公告三十日。

新制租約怎麼寫：嘉義平原代耕、委託經營與公證加農保

嘉義平原的老農把稻田交給代耕業者或委託專業農經營日益普遍，只靠口頭約定，遇到補助歸屬、災害救助或徵收就會各說各話。新制租約依《農業發展條例》第21條由雙方約定租期、租金與付款方式，定有期限者到期消滅；約定期滿前可終止的，要在六個月前通知，租期不到六個月則提前十五日；租期逾一年沒有書面，視為不定期租賃。代耕與委託經營契約要寫明作物、機械進出、灌排維護、災損分擔與補助由誰申請。找不到承租人的地主，可透過農會農地銀行媒合，或搭配農業部小地主大專業農政策。承租人要用租約向農會加農保，承租三七五減租耕地以外的農地原則上須經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查；嘉義各農會對備查文件要求不一，簽約前先問清楚。

出租後農用證明、稅賦與農保怎麼連動：嘉義縣與嘉義市的差別

農地出租後，嘉義地主要盯三件事。稅的部分，租金屬綜合所得稅的租賃所得，依財政部的財產租賃必要損耗及費用標準，農地出租人負擔水費者減除百分之三十六，不負擔者減除百分之三，誰付水費要寫明；三七五終止補償費屬變動所得，依《所得稅法》第14條第3項得以半數計入。農用證明的部分，土地繼續農業使用才維持認定，嘉義縣多由公所現場勘查，承租人堆置資材或蓋非農設施，賠上的是地主的證明與田賦。承租人以租約加農保時，承租三七五減租耕地平均每人零點二公頃、其他農業用地林地零點四公頃、其餘零點二公頃是門檻。嘉義市的對地綠色環境給付由市府農林畜牧科核定經費，承租人申請要備妥租約；嘉義縣山區承租人申請檳榔廢園轉作補助，窗口是公所，轉作須先取得出租人同意。

出租種電與設施：嘉義縣二階段審查、備案期限與被檢舉時的補正

光電或設施業者拿長年租約找嘉義縣地主時，條款要對上縣府的審查節奏。依「嘉義縣辦理申請農業用地作農業設施容許使用審查作業要點」第10點與第15點，附屬於農業設施的綠能採二階段審查：第一階段隨主體設施向公所農經課送件，第二階段要等設施完工並有一年以上農業生產事實，才能向原核定機關申請；另須六個月內向能源主管機關申請同意備案，逾期可能被廢止。租約因此要寫明第一階段核定前的付租與開工條件、生產不中斷承諾由承租人履行、容許被廢止時的復原與稅賦差額分擔。嘉義市保護區農業區的設施，要先經目的事業主管機關許可再申請土地使用證明書。農地被檢舉非農使用，公所或縣府會勘查並限期改正，補正期內先補齊生產事實；對處分有疑義可陳述意見，再提起訴願。

這些在地事實對嘉義地主、承租人與業者的意義

收攏上面的事實，嘉義三方各有一件該先做的事。地主先到公所查租約是否三七五登記在案；是，收回與終止都受《耕地三七五減租條例》拘束，別先向買方或光電業者承諾交地日期；不是，就用新制契約寫死租金、期限、通知與農業使用維持條款，並約定誰付水費、誰申請補助。承租人與青農簽約後立刻辦公證或備查，才拿得出實際從農的證明去申請農保與縣府的智慧農業等補助；三七五承租人遇到繼承、分割或期滿，記住三十日與四十五日兩個期限，逾期公所會逕行處理。業者在嘉義縣談農地綠能，租約要嵌入二階段審查與六個月備案的時間軸；嘉義市保護區農業區另走市府土地使用證明程序。縣府農業處、公所農經課與嘉義市農林畜牧科要求的附件不同，動筆前先確認地號在縣還是市，是最省事的第一步。

自我檢查清單

• 向土地所在鄉（鎮、市）公所調閱租約登記簿，確認手上是不是民國八十九年一月四日前登記在案的三七五租約。
• 向地政事務所申請土地與地籍圖謄本，核對所有權人、分割情形與使用分區；嘉義市地號另確認是否落在都市計畫保護區農業區。
• 新制契約逐項寫明租期、租金、付款方式、終止通知期、農業使用維持義務，以及誰付水費、誰出面申請補助。
• 承租人要加農保或申請嘉義縣政府補助的，簽約後隨即安排公證，或向農會、主管機關辦理備查。
• 三七五租約遇到繼承、分割、轉讓或期滿，把三十日與四十五日的公所申請期限記進行事曆並保留收件證明。
• 出租給綠能或設施業者，把嘉義縣二階段容許審查、一年農業生產事實與六個月能源備案寫成付租與開工的前提條件。
• 期滿想收回自耕，先對照《耕地三七五減租條例》第19條三道關卡準備自耕能力與收益證明，並試算三項補償。

常見錯誤

• 拿嘉義山區果園的新制租約套三七五規則要求承租人續租或補償——新制契約依《農業發展條例》第20條回歸雙方約定，公所不受理減租條例登記，補償主張也落空
• 以為租期一到就能收回平原祖產耕地——三七五租約受《耕地三七五減租條例》第19條限制，出租人另有生活收入時往往收不回，承租人還可申請續訂
• 承租人過世後子女繼續耕作卻不辦變更登記——逾三十日未向公所申請，公所通知後屆期會逕行登記，繼承人日後主張權利更費周章
• 嘉義平原代耕或委託經營只憑口頭——災損救助、對地綠色環境給付與補助歸屬沒有書面依據，公所與農會無法認定誰是實際耕作者
• 光電租約簽了就先收租、先開工——嘉義縣附屬綠能要先通過第一階段容許並累積一年農業生產事實，逾期未備案的設施可能被廢止，復原費用回到地主身上
• 出租後不管承租人怎麼用地——農地被查到非農使用，賠掉的是地主的農用證明與田賦，租金還要列為租賃所得課稅

官方參考資料

• 嘉義縣辦理申請農業用地作農業設施容許使用審查作業要點（嘉義縣政府法規查詢系統）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

嘉義 三七五租約 想收回 要去哪裡辦

向土地所在的鄉（鎮、市）公所申請終止或不續訂登記，期滿的要在翌日起四十五日內提出；承租人不同意時先由公所耕地租佃委員會調解，不成再送嘉義縣政府調處。收回自耕還得通過《耕地三七五減租條例》第19條的三道關卡，建議先備妥自耕能力與收益證明。

嘉義 青農 租地 要加農保 租約 一定要 公證嗎

承租三七五減租耕地以外的農地，租約原則上要經公證才能向農會申請農保，例外是向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查。嘉義縣各農會對備查文件要求不一，簽約前先向所屬農會確認；租約也要寫明租期與農業使用，日後申請縣府補助才拿得出實際從農的證明。

嘉義 農地 租給 光電業者 要注意 什麼

嘉義縣附屬於農業設施的綠能採二階段審查，第一階段隨主體設施向公所農經課送件，第二階段要有一年以上農業生產事實，另須在六個月內向能源主管機關申請同意備案。租約要把付租與開工綁在核定之後，寫明生產不中斷承諾與容許被廢止時的復原責任；嘉義市保護區農業區的設施另要先取得土地使用證明書。

嘉義農地租約初判

嘉義縣市的農地租約，先判斷是三七五還是新制，再談登記、終止、補償與出租種電。請加 LINE 傳租約影本與地號資料，或撥 0965-855-538，由偉騰先做書面初判，告訴您該找公所、縣府還是市府哪個窗口、帶哪些文件。

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