危老重建與都市更新:老屋重建的兩條路怎麼選
老舊建物想重建,常在危老重建與都市更新間抉擇。本文說明兩者的差別、資格、容積獎勵與流程,協助您判斷適合哪一條。
老屋耐震不足、漏水老化,重建是許多屋主的選項。但「危老重建」與「都市更新」是兩套不同的制度,適用條件與誘因各異。
本文說明兩條重建路徑的差別與資格,協助您先判斷哪一條適合自己的老屋,再投入評估與整合。
危老重建是什麼
依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,符合屋齡、結構安全或耐震等條件的合法建築物,可循危老重建,享有容積獎勵與一定程序誘因。危老重建須經全體所有權人同意,基地規模限制較寬,程序相對單純,適合小基地、所有權人少的案件。
都市更新是什麼
都市更新依《都市更新條例》辦理,以一定範圍的更新單元進行,可整合多筆土地與多數所有權人,不需全體同意(達法定同意比例即可),容積獎勵與融資機制較完整,但程序較長、整合難度較高,適合較大範圍、多所有權人的更新。
資格、獎勵與流程差異
兩者在同意門檻(危老須全體、都更達比例)、基地規模、容積獎勵計算、審議程序與時程上都有差異。屋齡、結構安全、基地大小與所有權人整合意願,是判斷適用哪一條的關鍵。應先就個案條件比較,再選擇路徑。
重建前該先確認的事
重建前建議先做:結構技師的耐震評估、基地與產權盤點(是否多人共有、整合意願)、適用資格與容積獎勵試算,以及補強與重建的整體比較。把專業評估與制度誘因算清楚,才能做出落地決策,避免半途卡關。
自我檢查清單
- 建物屋齡、結構安全與耐震程度
- 基地規模與是否多筆土地
- 所有權人人數與整合同意意願
- 適用危老或都更的資格與容積獎勵
- 補強 vs 重建的整體比較
常見錯誤
- 未做耐震評估就決定重建或補強
- 誤把危老與都更混為一談
- 忽略所有權人整合難度
- 只看容積獎勵,忽略時程與成本
官方參考資料
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