非都市土地開發許可 20 問快答：門檻、區委會審議、期限、裁罰與變更

非都市土地開發許可最常被問的 20 個問題，一次講清：面積門檻怎麼算、區委會審議看什麼、法定期限與許可後的一年與十年、沒許可就整地的後果、配置變更要不要重送，以及開發影響費與委託分工。

非都市土地開發許可是開發面積達到土地使用分區變更規模時，申請人擬具開發計畫書圖、經區域計畫委員會審議通過後，才能辦理分區變更與異動登記的法定程序。它不是變更編定的放大版，而是另一條審查路線：審查基準換成非都市土地開發審議作業規範，審查的人換成區委會。

這篇用 20 個問答把最常見的疑問分成八類：門檻、流程、書圖、期限、裁罰、變更、委託與特殊情境，每一答都先給結論再講依據。想看完整流程或門檻總表，本站另有開發規模門檻總表可以對照。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市非都市土地開發許可的規模判定、開發計畫書圖、區委會審議答詢與許可後期限管理。由審查端走到申請人這一側，我們最清楚委員在每一輪要看什麼，也知道哪些問題不必等到會期才能解決。

資格與門檻：多大要走非都市土地開發許可

問：面積多大才要辦開發許可？答：門檻依開發類型而異。《非都市土地使用管制規則》第11條定的是社區五十戶或一公頃、一般工業十公頃、依產業創新條例申請之工業五公頃、遊憩設施與公墓五公頃、學校與高爾夫球場十公頃、其他殯葬設施二公頃、其餘開發二公頃；填海造地不受規模限制。問：分區變更與開發許可的差別是什麼？答：達門檻的案件要先取得開發許可，才能辦土地使用分區變更（例如變更為特定專用區）；未達門檻的則留在原分區內申請使用地變更編定，兩者是不同路線而非先後關係。問：把整案拆成幾個小案分送可以嗎？答：毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積要累計，拆案送件會被要求合併重辦。

開發許可申請流程與審查機關

問：開發許可流程分幾步？答：《非都市土地使用管制規則》第13條分四步：申請開發許可、公共設施用地異動登記並移轉為直轄市、縣市或鄉鎮市有、其餘土地異動登記、取得水土保持或整地排水完工證明書。問：案件是誰在審？答：先由直轄市、縣市政府依《非都市土地使用管制規則》第14條查核書圖與基本資料，徵詢各單位後提出初審意見，再送區域計畫擬定機關（中央為內政部國土管理署）提報區域計畫委員會審議。問：一階段和二階段申請怎麼選？答：殯葬、廢棄物衛生掩埋場、廢棄物封閉掩埋場、廢棄物焚化處理廠、營建剩餘土石方資源處理場及土石採取場六類，依《非都市土地使用管制規則》第15條必須先申請分區變更計畫同意、再申請使用地變更編定計畫許可；一般案件可自選，限制因素多、想先確認區位可行的多選二階段。

開發計畫書圖與型式要件

問：送件要準備哪些文件？答：基本五類：土地登記謄本與地籍圖、目的事業主管機關核准或同意文件、土地及建築物權利證明文件、公用事業主管機構同意文件，以及既有測量、地質與環境調查資料。開發計畫書圖本身則要照非都市土地開發審議作業規範的格式編排，規範總編四十七點、十四個專編，不同開發類型要對到自己的專編。問：區委會第一輪看的是什麼？答：不是建築配置，而是型式要件。第一件事是基地有沒有落在規範附表二之一所列第一級環境敏感地區，落入即不得開發，只有五種例外；接著看是否符合《區域計畫法》第15條之2的五項條件，以及權利證明文件是否齊備。型式要件過不了，實質內容不會被討論，所以送件前值得先做一份同樣標準的自審表。

時程與期限：法定審議期、併行審查與許可後的一年十年

問：開發許可審議的法定期限多久？答：《區域計畫法》第15條之4規定直轄市、縣市政府受理後六十日內報請區域計畫擬定機關審議，擬定機關九十日內通知結果，特殊情形得延長一次且不超過原期限；九十日從繳交審查費之次日起算，且不含補正與併審等待，實務工期多半更長。問：開發許可和環評、水保能不能併行？答：可以。《非都市土地使用管制規則》第17條允許環評、水保與農業用地變更併行審查，但任一條線停住都會拖住整案，補正要對準下一次會期排。問：許可拿到後有沒有期限？答：有兩個。《非都市土地使用管制規則》第23條要求收受許可通知起一年內完成分區及用地異動登記、公共設施用地移轉並送審水土保持或整地排水計畫；十年內取得使用執照或營運核准文件。逾期未辦，開發許可失效。

稽查與裁罰：沒有許可就動工會怎樣

問：還沒拿到許可就先整地，會怎樣？答：屬違反管制使用土地。《區域計畫法》第21條處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀，不遵從者得按次處罰並停止供水、供電。非都市土地開發審議作業規範總編第十三點更規定，原始地形地物經明顯擅自變更者依水土保持法暫停兩年申辦。問：收到限期改善公文，第一步做什麼？答：先核對公文認定的事實與地號是否正確，在期限內提出改善計畫或書面陳述意見；對處分不服，於法定期間提起訴願。期限內不要繼續施作，也不要不回文。問：興辦事業計畫出事會連累開發許可嗎？答：會。興辦事業計畫被目的事業主管機關廢止或失效，依《非都市土地使用管制規則》第21條開發許可也應廢止，兩條線要一起顧。

變更開發計畫、開發許可展期與失效

問：想調整配置或增加使用項目，要重送嗎？答：分三個層級。興辦事業計畫性質不變，且屬《非都市土地使用管制規則》第22條七款情形之一，例如配置變更面積達原核准開發面積二分之一或大於二公頃、增加使用強度或建築高度，要依原審議程序申請變更開發計畫；不屬七款的，做變更內容對照表送直轄市、縣市政府備查即可。若性質已變，依《非都市土地使用管制規則》第22條之2，達分區變更規模者重新申請分區變更，未達者申請使用地變更編定。問：一年或十年來不及，可以展期嗎？答：可以，但有次數上限。一年期限的展期每次不超過一年、以二次為限；十年期限的展期計畫不超過五年、以一次為限。過了仍未辦，開發許可失效，未開發土地依《非都市土地使用管制規則》第21條之1恢復原分區與原編定，等於一切歸零。

開發許可代辦：委託誰做什麼、費用分哪幾類

問：開發許可代辦可以委託到什麼程度？答：分工建議：門檻與路線判定、環境敏感地區自審、開發計畫書圖編製、審議意見逐點回應、開發影響費試算與期限管理由統包顧問接手；申請人提供土地權利文件、目的事業主管機關核准文件並對開發內容做決策。環評、水保與農地變更各有主辦專業單位，統包的價值是把三條線排進同一張時程表。問：開發許可費用有哪些？開發影響費怎麼算？答：法定費用主要三類：審查費依《非都市土地開發許可審查收費標準》按申請區位之規模類別收取，變更開發計畫另按次繳費；開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式計算；另有回饋金與維護管理保證金。依《非都市土地使用管制規則》第26條，這些款項與捐贈土地要先繳交或完成移轉，縣市政府才會函請登記機關辦理異動登記。

跨縣市與特殊情境：國土計畫過渡期與山坡地基地

問：國土計畫法上路後，還能申請非都市土地開發許可嗎？答：看所在縣市進度。《國土計畫法》的過渡安排是各直轄市、縣市公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法停止適用；公告前仍依區域計畫法走區委會審議，公告後改依國土計畫法體系辦理。不同縣市進度不一，送件前先確認當地公告狀態，本站另有國土計畫使用許可過渡期指南。問：山坡地基地要先注意什麼？答：審議作業規範對山坡地更嚴：基地連接部分最小寬度山坡地五十公尺、平地三十公尺；平均坡度百分之四十以上地區八成以上維持原始地形且不可開發；保育區不得小於扣除不可開發區後剩餘面積百分之三十；透水面積山坡地不小於百分之五十、平地百分之三十；並須有至少二條獨立聯絡道路且一條路寬八公尺以上。這些數字在送件前就要用地形圖與配置圖自己算過一遍。

判斷順序總整理：五步走完就知道案件在哪

把 20 個問題收成一條判斷線。第一步看類型與面積：對照《非都市土地使用管制規則》第11條的門檻，毗鄰同一計畫的基地要累計，別以為只有二公頃以上開發才要辦。第二步看基地：先查有沒有落在第一級環境敏感地區，再看連接寬度、坡度、保育區比例與聯絡道路，這一關過不了就不必談配置。第三步看前置文件：目的事業主管機關的核准或同意有沒有拿到，權利證明是否齊備，這是型式要件。第四步排時程：法定六十日與九十日只是機關辦理期限，環評、水保、農地變更三條線要對準同一個會期。第五步算許可後：一年內異動登記與水保送審、十年內使用執照，每一次調整先判定是備查、變更開發計畫還是重新申請。五步走一遍，你就知道案件現在在哪、下一份要補的是什麼。

對申請人的意義與下一步

對申請人來說，非都市土地開發許可真正的風險不在法條難懂，而在順序錯了。先整地再送件，會被暫停申辦兩年；拆案分送，會被要求合併重來；拿到許可卻沒人追一年期限，會整案歸零回到原分區。反過來，只要門檻判對、型式要件在送件前自審過、三條線排在同一張時程表上，區委會審議就是一場可以準備的專業對話。下一步很簡單：把土地登記謄本或地號清單、地籍圖、預定開發類型與面積、目的事業主管機關的核准或同意文件（如已取得）、是否位於山坡地的初步資訊整理好，加 LINE「偉騰開發」傳過來，或填寫官網線上表單。偉騰開發興業有限公司會先回覆是否達分區變更規模、可行路線與第一輪應補的文件清單，急件當日回覆，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 對照《非都市土地使用管制規則》第11條確認開發類型對應的門檻，毗鄰且屬同一興辦事業計畫的基地面積已經累計。
• 已查明基地是否落在非都市土地開發審議作業規範附表二之一的第一級環境敏感地區，並留存查詢結果。
• 目的事業主管機關的核准或同意文件已取得，內容、面積與地號和開發計畫書圖一致。
• 土地登記謄本、地籍圖、土地及建築物權利證明文件與公用事業主管機構同意文件齊備且版本一致。
• 已決定採一階段或二階段申請；屬《非都市土地使用管制規則》第15條六類設施者，已排入分區變更計畫同意程序。
• 環評、水保與農業用地變更同意的送件與補正時點，已和區委會會期排在同一張時程表上。
• 開發影響費、回饋金、維護管理保證金與公共設施用地移轉的時點已納入資金計畫，並確認可否以可建築土地抵充或分期。
• 收受許可通知的日期已登錄，一年內異動登記與水保送審、十年內使用執照的到期日與展期次數有人追蹤。
• 書件引用條文已對照現行法規，未沿用已刪除的《非都市土地使用管制規則》第24條與《非都市土地使用管制規則》第25條。

常見錯誤

• 面積用單筆地號各算各的，忽略毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫時必須累計。
• 還沒等到區委會決議就先整地或開路，原始地形地物明顯變更後被暫停申辦兩年。
• 把《區域計畫法》第15條之4的六十日與九十日當成整案時程向股東或銀行承諾，沒算補正循環與併行審查的等待。
• 殯葬設施、掩埋場等六類設施直接送完整開發計畫，未先申請分區變更計畫同意，程序不符被退補。
• 取得許可後改配置只做內部決議就施作，沒判定是備查、變更開發計畫還是重新申請，經限期改善未改善面臨許可廢止。
• 許可通知收到後沒人管期限，一年內的異動登記與水保送審逾期，開發許可失效、土地回到原分區。
• 興辦事業計畫在目的事業主管機關那邊失效了，卻以為開發許可還在，兩條線脫鉤。

官方參考資料

• 區域計畫法（全國法規資料庫）
• 非都市土地使用管制規則（全國法規資料庫）
• 非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）
• 非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫法規搜尋）
• 國土計畫法（全國法規資料庫）

常見問題

非都市土地開發許可找誰辦？第一次諮詢要準備什麼？

找有審查端經驗的統包顧問，第一次諮詢請傳土地登記謄本或地號清單、地籍圖、預定開發類型與面積、目的事業主管機關核准或同意文件（如已取得），以及基地是否位於山坡地的初步資訊。有這五樣，就能先判定是否達分區變更規模、可行路線與第一輪應補文件，之後再決定分工。

非都市土地開發許可初審意見一次來十幾點，怎麼補正最省時間？

先把每一點意見拆成「事實補充、圖說修正、法規說明」三類，做成逐點回應表，一點對一個修正處與頁碼，不要用整本重印回應。補正版送出的時間要對準下一次區委會會期，錯過會期就多等一輪。涉及環評或水保的意見，同步通知該線的主辦單位一起改，避免三份書件說法不一致。

非都市土地開發許可拿到後，建築執照要向誰申請？

建築執照不是區委會核發的。開發許可處理的是土地使用分區與用地編定，建築執照另由建築主管機關依實施區域計畫地區建築管理辦法核發，通常接在分區及用地異動登記完成之後。也就是說，許可核定、費用繳齊、登記完成之後，才進入建築管理這條線，時程排程時要把這段接續算進去。

非都市土地開發許可的審查費怎麼收？變更開發計畫還要再繳嗎？

審查費依《非都市土地開發許可審查收費標準》按申請區位之規模類別收取，繳交後才起算《區域計畫法》第15條之4的九十日審議期限；變更開發計畫要按次繳費，每重提一次區委會就再繳一次。金額以現行收費標準為準，這裡不列數字。審查費是規費，與開發影響費、回饋金、保證金是不同性質的款項，資金計畫要分開列。

開發影響費可以用土地抵充或分期繳嗎？

可以。依《非都市土地使用管制規則》第26條與《非都市土地開發影響費徵收辦法》，開發影響費得以區內等值可建築土地抵充；選擇現金繳交的可以分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，分期要有銀行保證。要注意的是，費用未繳齊或土地未完成移轉，直轄市、縣市政府不會函請登記機關辦理異動登記，抵充與分期方案要在申請階段就規劃好。

網路舊文引用的《非都市土地使用管制規則》第24條保證金規定還能用嗎？

不能。《非都市土地使用管制規則》第24條的保證金規定與《非都市土地使用管制規則》第25條的開發期限規定都已刪除，現行的維護管理保證金依《非都市土地使用管制規則》第26條處理，許可後期限則在《非都市土地使用管制規則》第23條。書件引錯法源，初審第一輪就會被要求全面修正，送件前請對照全國法規資料庫的現行條文逐條核對。

殯葬設施二階段申請時，聽取民眾意見的會議是誰召開？

由直轄市、縣市政府召開。《非都市土地使用管制規則》第15條所列六類設施，在分區變更計畫同意階段，非都市土地開發審議作業規範要求考量區位適宜性，並由直轄市、縣市政府召開聽取陳情民眾或相關團體意見的會議，會議紀錄與申請人的回應要一併檢附。這場會議的準備重點是把環境影響、交通與周邊使用的疑慮，用可查證的資料回答，而不是形式上開完就好。

傳地號免費初判開發路線

非都市土地開發許可要不要辦、走一階段還是二階段、期限還剩多少，加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，偉騰開發興業提供免費書面初判，初判後再約時間細談。

全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好

聯絡偉騰開發興業

取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫