非都市土地開發許可審議完整指南：規模門檻、申請流程、應備文件與時程一次看懂

非都市土地開發許可是達分區變更規模的開發案必經的一道關卡，牽動區委會審議、開發影響費與許可後一年、十年的期限。本篇依階段拆解誰要辦、怎麼辦、辦完後還要顧什麼，讓你在送件前就把路線判對。

非都市土地開發許可是非都市土地開發面積達到土地使用分區變更規模時，開發人須先擬具開發計畫書圖、經區域計畫委員會審議通過，才能辦理分區變更與異動登記的前置許可。它與未達規模的使用地變更編定是兩條路線，審查依據改為《非都市土地開發審議作業規範》，審的是整個基地能否開發與如何開發。

本篇是完整指南，依階段走一遍：誰要辦、法規與機關分工、申請資格與土地權源、開發許可流程、應備文件、區委會審議與時程併行，再到許可後費用、期限、變更與稽查回應。規模門檻總表與國土計畫過渡期本站另有專文，這裡只講到足以判斷路線。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市非都市土地開發許可與分區變更審議統包，從規模判定、開發計畫書圖、區委會審議答詢，到開發影響費、環評水保併行與許可後期限管理一條線接到底。主持人曾任地方環保主管機關首長，習慣先用審查者眼光讀計畫書圖，把會被問倒之處在送件前清掉。

非都市土地開發許可在管什麼？哪些開發案一定要辦

這道許可管的是「一塊非都市土地要不要從原本的使用分區整體改掉」。使用地變更編定只在原分區內調整某幾筆土地的用地類別，開發許可則是把整個基地當成一個開發單元，審它的區位、環境敏感程度、坡度、保育區與聯絡道路，通過後才允許辦理土地使用分區變更，例如變更為特定專用區。哪些案子一定要走這條路，由《非都市土地使用管制規則》第11條的規模門檻決定，且依類型而異：社區計畫達五十戶或一公頃、一般工業十公頃、依產業創新條例申請的工業五公頃、遊憩設施與公墓五公頃、學校與高爾夫球場十公頃、其他殯葬設施二公頃、其餘開發二公頃。很多人只記得「二公頃以上開發」，結果社區案在一公頃就已達規模。毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積要合併計算；填海造地則不受規模限制。

法規依據與主管機關分工：誰初審、誰審議、誰把關興辦事業

開發許可的法源有三層。《區域計畫法》定下分區變更的兩條途徑、得許可開發的五項條件、開發影響費與公共設施用地移轉，以及六十日與九十日的機關審議期限；《非都市土地使用管制規則》規定規模門檻、開發許可四步程序、一階段或二階段申請與許可後期限；《非都市土地開發審議作業規範》則是區域計畫委員會實際使用的審議基準，總編四十七點加十四個專編，含開發計畫書圖格式。各直轄市、縣市公告國土功能分區圖之日起《區域計畫法》停止適用，過渡期送件要先確認所在縣市的時點。分工上，直轄市、縣市政府受理並依《非都市土地使用管制規則》第14條查核書圖、徵詢單位意見後提出初審意見；區域計畫擬定機關提報區域計畫委員會審議；目的事業主管機關負責興辦事業計畫的核准或同意，這是送件的前提。

申請資格、土地權源與規模門檻自我檢核

送件前先問自己三個問題。第一，申請人是不是興辦事業計畫的主體：開發許可接在興辦事業計畫後面，目的事業主管機關尚未核准或同意，案件走不到區委會，所以先確認自己是計畫的興辦事業人，或已取得興辦事業人的委託。第二，土地權源齊不齊：型式要件同時看《區域計畫法》第15條之2的五項許可條件與土地及建築物權利證明文件是否齊備，基地內只要有一筆土地取不到權源，開發範圍就得重劃。第三，面積算對了沒：把同一興辦事業計畫涵蓋的毗鄰地號加總，再對照《非都市土地使用管制規則》第11條的類型門檻；想用「先送一小塊」迴避，目的事業主管機關審認屬同一計畫時仍會被要求累計，先前送的變更編定全部重來。三題都過了，再看基地是否落在第一級環境敏感地區，那是區委會第一輪就會翻的表。

開發許可流程逐步拆解：從路線判定到異動登記

開發許可流程可以拆成六站。第一站是規模門檻與路線判定。第二站是第一階段諮詢預查，把限制因素先攤開，決定開發許可申請採一階段或二階段；殯葬設施、掩埋場等六類設施，依《非都市土地使用管制規則》第15條必須先取得分區變更計畫同意，再申請使用地變更編定計畫許可。第三站是製作開發計畫書圖並取得目的事業主管機關核准或同意。第四站是直轄市、縣市政府初審與區委會審議，補正循環多在這裡。第五站是許可後的開發影響費繳納與公共設施用地移轉，第六站是分區及用地異動登記。《非都市土地使用管制規則》第13條把它歸納為四步：申請開發許可、公共設施用地完成異動登記並移轉為直轄市、縣市或鄉鎮市有、其餘土地異動登記、取得水土保持完工證明書或整地排水完工證明書。

開發計畫書圖與應備文件清單：每一份從哪裡取得

先講最重的那一份：開發計畫書圖。它的格式依《非都市土地開發審議作業規範》，內容要能回答委員對區位、坡度、保育區、聯絡道路與公共設施的提問，圖說與數據要互相對得起來。書圖之外，隨案要附的文件大致分五類：土地登記謄本與地籍圖，向轄區地政事務所申領，用來確認地號、面積與現行編定；目的事業主管機關核准或同意文件，通常最花時間，要最早啟動；土地及建築物權利證明文件，非自有土地要逐筆取得所有權人的同意；公用事業主管機構同意文件，向自來水、電力等事業單位洽取，證明開發後供水供電可行；既有測量、地質與環境調查資料，基地位於山坡地或環境敏感地區時，同時是環評與水保併行審查的基礎。每一份文件都要對照書圖上的地號、面積與配置，一處不一致就會變成初審意見。

區委會審議重點與常見退件原因

區委會審議分兩關。第一關是型式要件：基地是否位於《非都市土地開發審議作業規範》附表二之一的第一級環境敏感地區（落入即不得開發）、是否符合《區域計畫法》第15條之2的五項條件、權利文件是否齊備；型式沒過，實質不談。第二關是實質審議，逐點核對：基地連接部分最小寬度，山坡地五十公尺、平地三十公尺；平均坡度百分之四十以上地區，八成以上須維持原始地形且不可開發；保育區不得小於扣除不可開發區後剩餘面積的百分之三十；至少二條獨立聯絡道路且一條路寬八公尺以上；透水面積山坡地不小於百分之五十、平地百分之三十。常見退件原因多對得上這張表：面積與地籍不符、敏感地區劃進開發範圍、聯絡道路不足、保育區比例不夠。規範明定未盡事宜以委員會決議為準，答詢要拿可查證的數據與圖說回應，不能只複述條文。

時程規劃：開發許可、環評、水保怎麼併行

法定期限和實際工期是兩回事。《區域計畫法》第15條之4規定直轄市、縣市政府受理後六十日內報請區域計畫擬定機關審議，擬定機關九十日內通知結果，特殊情形得延長一次且不逾原期限；但九十日從繳交審查費之次日起算，且不含申請人補正的時間，也不含環評、水保等待審查的空檔。實務上時程被拉長的主因是補正循環：初審意見一次十幾點，補一次就等下一次會期。可並行的事項，依《非都市土地使用管制規則》第17條，環評、水保與農業用地變更得與開發許可併行審查，但任一條線卡住都會拖住整案，所以三條線的送件與補正要排成同一張時程表，把每一輪補正的完成日對準區委會的下一個會期。準備期最該提早的是目的事業主管機關的核准或同意，以及公用事業與土地權源文件；書圖製作可與這些文件平行進行。

核准後的義務：開發影響費、公共設施用地與一年、十年期限

許可核發後有兩筆義務。第一筆是錢與地。《區域計畫法》第15條之3要求變更前繳交開發影響費並移轉公共設施用地；《非都市土地使用管制規則》第26條再加上回饋金、維護管理保證金與捐贈土地，須先繳交或完成移轉，縣市政府才會函請登記機關辦理異動登記。開發影響費怎麼算，依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式，可用區內等值可建築土地抵充；現金繳交可分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，並須銀行保證。第二筆是時間。《非都市土地使用管制規則》第23條規定，收到許可通知起一年內要完成分區及用地異動登記、公共設施用地移轉，並送審水土保持或整地排水計畫；十年內要取得使用執照或營運核准文件。兩個期限都可展期但有上限，逾期未辦則開發許可失效，未開發土地恢復原分區與原編定。

變更開發計畫與開發許可展期：改配置、延期限怎麼判定

許可後想動計畫，先分「改內容」或「延時間」。改內容有三層。第一層，目的事業主管機關認定興辦事業計畫性質未變，且屬《非都市土地使用管制規則》第22條七款情形之一，例如配置變更面積達原核准開發面積二分之一或大於二公頃，就要依原審議程序申請變更開發計畫。第二層，性質未變且不在七款，做變更內容對照表送直轄市、縣市政府備查。第三層，計畫性質已變，依《非都市土地使用管制規則》第22條之2，達分區變更規模者重新申請分區變更，未達者申請使用地變更編定。延時間則看《非都市土地使用管制規則》第23條：一年內的異動登記與水保送審期限，展期每次不超過一年、以二次為限；十年內取得使用執照或營運核准文件的期限，展期計畫不超過五年、以一次為限。期限一過就是開發許可失效，所以要提前排程。

被稽查、限期改善時怎麼回應

稽查公文常見四種來由：未許可就整地動工、許可後擅自變更配置施作、興辦事業計畫被廢止或失效、期限屆至未辦登記或送審。收到公文先對條號與期限。未經許可先整地，依《區域計畫法》第21條處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期變更使用、停止使用或拆除恢復原狀，不遵從者按次處罰並得停止供水供電。《非都市土地開發審議作業規範》總編第十三點另規定，原始地形地物經明顯擅自變更者，依水土保持法暫停兩年申辦。許可後擅自變更配置，依《非都市土地使用管制規則》第22條經限期改善未改善者，許可應廢止。回應依序是：立即停止施作、期限內提出改善計畫或補辦變更開發計畫、對事實認定有疑義提出陳述意見、不服處分則於法定期間內提起訴願，全程留存書面與照片。

開發許可代辦與自辦的分工建議

開發許可代辦不是整案丟出去，而是把工作切成申請人最懂與顧問最懂的兩塊。申請人手上的是事實與決策：土地權源的取得與整合、興辦事業計畫的內容與規模、公共設施用地捐贈與開發影響費要用現金還是土地抵充，只有業主能拍板。顧問端負責把事實翻譯成審查端看得懂的語言：規模門檻與路線判定書、第一級環境敏感地區自審表、開發計畫書圖全套送件版、區委會審議意見逐點回應表、開發影響費試算與繳納時程表，以及許可後期限與變更管理清單。另有兩條線需外部專業：環評與水保由各該法規要求的專業單位製作，建築執照由建築主管機關依實施區域計畫地區建築管理辦法另案核發，顧問要把這些節點排進同一張時程表，對準區委會會期。分工要在第一階段諮詢時就講清楚，最怕大家都以為一年內的異動登記有人在追，結果沒人追。

常見情境判斷與對申請人的意義：下一步怎麼走

情境一：兩家顧問一個說走區委會、一個說變更編定就好。先看類型門檻再看毗鄰累計，目的事業主管機關會審認為同一興辦事業計畫的毗鄰地號，一律照累計面積判定。情境二：拿到許可兩年，才想起一年內的異動登記與水保送審。先核對是否逾期與展期次數，仍在期限內就立即申請展期，逾期則面對許可失效與恢復原編定。情境三：想調整廠區配置。先請目的事業主管機關認定性質有無變更，再對照《非都市土地使用管制規則》第22條七款判斷是備查還是變更開發計畫。對申請人的意義是：非都市土地開發許可決定的是土地能不能變、何時能變、變了之後還要付出什麼，路線判錯或期限漏追，代價都是整案重來。偉騰開發興業有限公司承接的就是這整條線，下一步請把地號清單、預定開發類型與面積、已取得的核准文件整理好，送來做書面初判。

自我檢查清單

• 已依開發類型對照《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，並把毗鄰地號面積累計後判定路線
• 興辦事業計畫已取得目的事業主管機關核准或同意文件，或已掌握取得時程
• 基地內每一筆土地的權利證明文件都已取得，非自有土地有所有權人同意
• 已用《非都市土地開發審議作業規範》附表二之一自審第一級環境敏感地區，並確認連接寬度、坡度、保育區與聯絡道路
• 是否屬《非都市土地使用管制規則》第15條六類設施、要不要走二階段申請，已在第一階段諮詢時確認
• 環評、水保與農業用地變更是否併行，已排進同一張時程表並對準區委會會期
• 開發影響費採現金分期或土地抵充、公共設施用地移轉方式，已有初步決定與資金安排
• 許可後一年內異動登記與水保送審、十年內取得使用執照的期限，已指定追蹤人與提醒時點
• 開發計畫書圖與各項文件的地號、面積、配置已交叉核對一致

常見錯誤

• 把整案拆成幾個未達門檻的興辦事業計畫分開送件，被目的事業主管機關審認為同一計畫後面積累計，先前的變更編定全部重來
• 以為「二公頃以上開發」才要走開發許可，社區案在五十戶或一公頃就已達分區變更規模
• 殯葬設施、掩埋場等六類設施一次送完整開發計畫，未先申請分區變更計畫同意，程序不符直接退補
• 引用已刪除的《非都市土地使用管制規則》第24條保證金與《非都市土地使用管制規則》第25條開發期限當法源，初審第一輪就被要求全面修正
• 把開發許可當成永久有效，一年內未完成異動登記並送審水保、十年內未取得使用執照，許可失效且土地恢復原編定
• 許可後直接調整配置施作，未先判定是備查、變更開發計畫或重新申請，經限期改善未改善而被廢止許可
• 開發影響費、回饋金與保證金沒有提早排進資金計畫，到了異動登記前才發現繳不齊，登記整個停住

官方參考資料

• 區域計畫法（全國法規資料庫）
• 非都市土地使用管制規則（全國法規資料庫）
• 非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）
• 非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫法規搜尋）
• 國土計畫法（全國法規資料庫）

常見問題

非都市土地開發許可要多久才拿得到？

法定期限是縣市政府受理後六十日內報請審議、擬定機關九十日內通知結果，但實際多半更久。《區域計畫法》第15條之4的九十日從繳交審查費次日起算，不含補正時間，也不含環評、水保併行審查的等待。真正決定工期的是補正輪數與區委會會期，把每一輪補正對準下一個會期，才是縮短時程的方法。

非都市土地開發許可找誰辦？第一次諮詢要準備什麼？

找熟悉區委會審議與開發計畫書圖的顧問，並確認能同時整合環評、水保與許可後期限管理。第一次諮詢請準備土地登記謄本或地號清單、地籍圖、預定開發類型與面積、目的事業主管機關核准或同意文件（若已取得），以及基地是否位於山坡地的初步資訊，這樣才能當場判定是否達分區變更規模與可行路線。

非都市土地開發許可沒辦就先整地會怎樣？

會被罰，而且案子可能停擺兩年。未經許可整地屬違反管制使用土地，依《區域計畫法》第21條處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期恢復原狀，不遵從者按次處罰並停止供水供電。更關鍵的是《非都市土地開發審議作業規範》總編第十三點：原始地形地物經明顯擅自變更者，依水土保持法暫停兩年申辦，等於整案凍結。

非都市土地開發許可被退件或初審意見一大串，怎麼補？

先把意見分成型式要件與實質審議兩類，型式問題優先處理，否則實質答覆不會被看。逐點做回應對照表，每一點都附上可查證的數據、圖說或文件，而不是只複述條文；涉及面積、坡度、保育區比例的，回頭核對開發計畫書圖與地籍資料是否一致。補正完成日要對準區委會下一個會期，補晚一天就多等一輪。

開發影響費怎麼算？可以用土地抵嗎？

依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式計算，分必要項目與彈性項目，金額隨開發規模與區位而異。可以用區內等值的可建築土地抵充；選擇現金繳交則可分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前繳清，並須提供銀行保證。依《非都市土地使用管制規則》第26條，費用沒繳齊或土地沒完成移轉，縣市政府不會函請登記機關辦理異動登記。

分區變更和開發許可差別在哪？未達門檻要走什麼？

兩者是同一條路線的前後段，不是二選一。達到《非都市土地使用管制規則》第11條規模的案件，必須先取得開發許可，才能辦理土地使用分區變更與異動登記；未達門檻的案件不必變更分區，在原分區內申請使用地變更編定即可。判斷關鍵是類型門檻與毗鄰累計，門檻總表本站另有專文可查。

開發許可費用有哪些法定項目？

法定費用主要有兩項。一是審查費，依《非都市土地開發許可審查收費標準》按申請區位的規模類別收取，變更開發計畫另按次繳費，也是《區域計畫法》第15條之4九十日審議期限起算的依據。二是開發影響費，依《非都市土地開發影響費徵收辦法》計算，得以可建築土地抵充或分期繳納。另有回饋金與維護管理保證金，依核定內容繳交。

非都市土地開發許可幾年沒動工會失效？可以展期嗎？

兩個期限都會讓許可失效。依《非都市土地使用管制規則》第23條，收到許可通知起一年內要完成異動登記、公共設施用地移轉並送審水土保持或整地排水計畫，展期每次不超過一年、以二次為限；十年內要取得使用執照或營運核准文件，展期計畫不超過五年、以一次為限。逾期未辦，開發許可失效，未開發土地依《非都市土地使用管制規則》第21條之1恢復原分區與原編定。

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