非都市土地開發許可應備文件清單：每份誰準備、常見退件原因與補正方法

非都市土地開發許可的申請文件分成身分登記、土地權源、目的事業核准、開發計畫書圖、前置審查、財務保證與協議切結七大群組。本文逐組說明每份文件由誰準備、區域計畫委員會審議看什麼、最常見的退件原因與補正方法。

非都市土地開發許可是非都市土地開發達到土地使用分區變更規模時，開發單位擬具開發計畫書圖，經直轄市、縣市政府初審後送區域計畫委員會審議，取得許可後才能辦理分區變更與異動登記的核准程序。這條路線的第一關不是委員對配置的意見，而是文件齊不齊、對不對得上。

本文只談一個角度：開發許可申請要備哪些文件、每一份由誰準備或簽證、審查端拿到後看什麼、最常被退件或要求補正的原因是什麼、怎麼補。門檻判定、分區變更與開發許可的差別、時程排程與許可後的期限管理，本站另有專文與服務頁說明，這裡只在必要處一句帶過。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市非都市土地開發許可的文件整備、開發計畫書圖製作與區委會審議答詢。以下整理的退件原因，來自我們替開發單位逐點回應初審意見與審議意見時反覆看到的模式，寫成可以直接拿著卷冊對照檢查的形式。

非都市土地開發許可為什麼從文件就決定勝負

直轄市、縣市政府收到開發許可申請後，依《非都市土地使用管制規則》第14條先查核開發計畫書圖與基本資料，徵詢各單位意見後提出具體初審意見，再送區域計畫擬定機關（中央為內政部國土管理署）提報區域計畫委員會。委員會第一輪看的是型式要件：基地是否落在第一級環境敏感地區、是否符合《區域計畫法》第15條之2的五項條件、土地及建築物權利證明文件是否齊備。型式要件沒過，配置好壞根本不會被討論。更現實的是，補正一次通常就要等下一次會期，文件缺漏造成的時間損失遠大於補文件本身的工作量。所以文件整備不是行政庶務，而是整個開發許可流程裡最值得投入的一段。

申請人身分與登記文件：名義要一路一致

開發許可申請的申請人是興辦事業人，公司或法人申請就附法人登記與負責人身分文件，自然人申請就附身分文件，這一組看起來最簡單，卻是名義不一致的高發區。審議端會把申請書件上的申請人、土地登記謄本上的所有權人、目的事業主管機關核准或同意文件上的受核准人三者對照，只要其中一個是負責人個人、另一個是公司，就會被要求說明權利關係並補文件。常見的補正方法有兩種：一是統一以同一名義重新取得目的事業核准文件，二是補具土地權利人出具的使用同意或委託文件，把權源鏈接起來。登記資料也要用最新版本，登記事項變更後沒更新，初審會直接要求重附，等於白白多一輪。

土地登記謄本、地籍圖與土地及建築物權利證明文件

土地登記謄本與地籍圖由申請人向地政事務所申領，土地及建築物權利證明文件則要涵蓋開發計畫範圍內的每一筆土地與建物。審議端比對三件事：地號清單有沒有漏列、謄本面積加總與開發計畫書圖標示的開發面積是否一致、每一筆土地是否都有權源。面積尤其敏感，毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，依《非都市土地使用管制規則》第11條應累計計算；以其餘開發類型為例，累計後屬二公頃以上開發就達分區變更規模，拆成幾塊分別送件一律要求併案重辦。退件最常出在謄本申領日期過舊、地籍圖與配置圖套疊不合、共有土地只有部分共有人同意。補正時建議全部地號重新申領一次，並製作地號、面積、權利人、權源文件的逐筆對照表放在卷首。

目的事業主管機關核准或同意文件：整套卷冊的地基

開發許可申請前，興辦事業計畫必須先取得目的事業主管機關核准或同意，這份文件由申請人向該目的事業主管機關申請取得，整套卷冊都建立在它上面。審議端會先確認文件性質是核准或同意，而不是單純的函復或會議紀錄，再核對文件記載的開發項目、基地範圍與面積是否與開發計畫書圖完全相同。任何一項不同，例如核准文件只寫一部分地號、書圖卻納入更多土地，都會被要求回目的事業主管機關換文，這一來一往往往就是一個會期。這份文件的效力也牽動全案：依《非都市土地使用管制規則》第21條，興辦事業計畫經廢止或失效，開發許可也應廢止。取得後要盯住附款條件與有效期限，開發計畫每次調整都同步確認目的事業核准要不要跟著變更，不要等到區委會審議當天才發現兩邊對不起來。

開發計畫書圖（一）：基地分析與土地使用計畫怎麼被審

委員審開發計畫書圖的方式，是拿《非都市土地開發審議作業規範》的總編四十七點與十四個專編逐點對照，因此書圖格式必須依規範編製，通常由申請人委託規劃單位彙整，測量、地質與環境調查成果則由各該專業人員出具。基地分析章節第一件事是證明基地不在附表二之一所列的第一級環境敏感地區，落入即不得開發，只有五種例外，所以我們一律先做第一級環境敏感地區自審表，確認過關才開始畫配置。土地使用計畫接著會被檢查連接部分的最小寬度，山坡地五十公尺、平地三十公尺；平均坡度百分之四十以上地區須有八成以上維持原始地形且不可開發；保育區不得小於扣除不可開發區後剩餘面積的百分之三十。退件最常見的是坡度分級圖沒依實測成果重算、保育區比例算錯基準面積，補正方法是重新出具坡度分析並附上計算過程。

開發計畫書圖（二）：公共設施、交通、排水與廢污水處理計畫

公共設施與交通章節要證明基地至少有二條獨立聯絡道路，且其中一條路寬八公尺以上，並標明哪些公共設施用地將在許可後移轉為直轄市、縣市或鄉鎮市有，這部分由規劃單位配合交通與土木專業人員編製。排水與整地內容要能銜接後續送審的水土保持計畫或整地排水計畫，透水面積山坡地不得小於百分之五十、平地不得小於百分之三十，是委員必問的數字。廢污水處理計畫則要交代處理方式與排放去處，並附公用事業主管機構同意文件，證明供水、供電等公用事業可以配合。退件原因集中在三處：聯絡道路其中一條實際上沒有獨立路權、公共設施用地面積與土地使用計畫表對不上、公用事業同意文件涵蓋的範圍與基地不符。補正時應回到同一份基地圖修改，並同步更新面積表與文字說明，避免改了圖沒改表。

開發許可與環評、水保併行時要備的前置審查文件

《非都市土地使用管制規則》第17條允許環境影響評估、水土保持與農業用地變更與開發許可併行審查，這代表卷冊裡要放進各自的送審版本或審查結果。環境影響評估文件由申請人委託具資格的環評機構編製，是否達應實施環評的規模依環評法規認定；水土保持計畫由水土保持專業人員簽證，取得許可後一年內必須送審水土保持計畫或整地排水計畫，完工後再取得水土保持完工證明書或整地排水完工證明書；農業用地變更同意則由農業主管機關出具。審議端在意的不是各文件是否已通過，而是三條線用的基地範圍、配置版本與面積是不是同一版。最常見的補正原因就是環評書件還是舊配置、開發計畫書圖已經改成新配置，委員一比對就要求版本統一。補正方法是建立版次編號，任何一線修改，其他兩線同步改版並註記日期。

開發影響費、審查費與財務保證文件

開發許可費用的法定部分是審查費與開發影響費，各有文件要附。審查費依《非都市土地開發許可審查收費標準》按申請區位的規模類別繳納，變更開發計畫按次繳費，繳費證明要附卷，因為《區域計畫法》第15條之4的九十日審議期限就從繳交審查費之次日起算。開發影響費怎麼算，依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式，分必要項目與彈性項目，開發影響費試算與繳納時程表要放進財務計畫。依《非都市土地使用管制規則》第26條，開發影響費、回饋金、維護管理保證金與捐贈土地須先繳交或完成移轉，縣市政府才函請登記機關辦理異動登記；開發影響費得以區內等值可建築土地抵充，現金得分期，第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，並須銀行保證。退件多半是試算漏項或抵充土地不符可建築條件，補正時重算並補附權利證明。

協議書、切結、同意與委託文件：量少卻常卡在最後

這一組文件量不大，卻常在異動登記前一刻卡住。公共設施用地移轉與開發影響費繳納方式要與直轄市、縣市政府簽訂協議書並辦理公證，簽署名義必須與申請人一致，公證是後續異動登記的前提。委託規劃單位或開發許可代辦單位送件時，要附申請人出具的委託文件，委託範圍要寫到補正與答詢，否則補正函送達時誰有權回覆會產生爭執。切結文件由申請人簽署，用於承諾書圖內容真實、依核定計畫開發等事項，具體內容依直轄市、縣市政府初審要求為準。公用事業主管機構同意文件則要確認出具單位與供應項目都對得上基地。退件常見的是協議書漏了公證、切結內容與書圖承諾不一致、委託文件過期或未載明範圍。補正方法很直接：所有簽署文件用同一名義、同一版本配置、同一天重簽一次，避免版本再度分歧。

開發許可申請最常見的六種退件原因

初審意見與區委會審議意見攤開來看，退件原因很集中。第一是名義不一致，申請人、地主與目的事業核准對象對不上。第二是面積累計錯誤，同一興辦事業計畫拆成數件分送，依《非都市土地使用管制規則》第11條要求合併。第三是引錯法源，舊範本常引的《非都市土地使用管制規則》第24條保證金與《非都市土地使用管制規則》第25條開發期限都已刪除，引了就得全面修正。第四是程序不符，殯葬、廢棄物衛生與封閉掩埋場、廢棄物焚化處理廠、營建剩餘土石方資源處理場與土石採取場六類設施，依《非都市土地使用管制規則》第15條應先申請分區變更計畫同意，再申請使用地變更編定計畫許可，一次送完整計畫直接退補。第五是沒先自審，送件後才發現基地落入第一級環境敏感地區。第六是三條線版本不一致。前五種送件前靠自審就能清掉。

補正通知的期限與回覆方式

補正通知有兩個來源：直轄市、縣市政府依《非都市土地使用管制規則》第14條提出的初審意見，以及區域計畫委員會的審議意見。補正期限由通知書載明，逾期未補正，機關得依通知所載方式處理，收到公文第一件事是登錄送達日與補正截止日。回覆建議採區委會審議意見逐點回應表：每一點意見對應一格，寫明採納與否、修正內容、修正後書圖頁次，並附修正前後對照，讓委員與承辦人不必重讀整本書圖。法定審議期限依《區域計畫法》第15條之4，直轄市、縣市政府受理後六十日內報請區域計畫擬定機關審議，擬定機關九十日內通知結果，特殊情形得延長一次且不超過原期限；這段期限不含申請人補正時間，補得慢，時程就拉長。對審議結果有異議，可先提出陳述意見，仍不服則依法提起訴願，但多數爭點在補正階段用數據與圖說就能講清楚。

文件一致性與送件前自檢：對申請人的意義與下一步

送件前自檢只問一件事：同一個事實在卷冊裡出現幾次、每次是否相同。申請人名義、地號清單、開發面積、配置版本，至少會出現在申請書件、謄本、目的事業核准文件、開發計畫書圖、環評與水保書件、協議書六處，一處不同就是一輪補正。許可後也一樣：配置調整達《非都市土地使用管制規則》第22條七款情形須申請變更開發計畫，非七款情形以變更內容對照表送備查；一年內的分區異動登記（含特定專用區變更）、十年期限與開發許可展期，都依《非都市土地使用管制規則》第23條列管，逾期即開發許可失效。對申請人的意義是：文件整備做好，每輪審議都在談實質而不是補漏。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市非都市土地開發許可的文件整備與審議答詢，地號清單與現有文件傳 LINE「偉騰開發」或填官網線上表單，先做免費書面初判。

自我檢查清單

• 土地登記謄本與地籍圖：開發範圍內全部地號，用最新申領版本
• 土地及建築物權利證明文件：逐筆對照地號、面積與權利人，附對照表
• 目的事業主管機關核准或同意文件：開發項目、基地範圍與面積和書圖一致
• 第一級環境敏感地區自審表：附查詢結果與圖層套疊成果
• 開發計畫書圖全套送件版：依非都市土地開發審議作業規範格式編製，標明版次
• 環境影響評估、水土保持計畫與農業用地變更同意等前置審查文件：與書圖同一版配置
• 審查費繳費證明與開發影響費試算與繳納時程表：分期與抵充方式寫進財務計畫
• 公用事業主管機構同意文件：出具單位與供應項目對應到基地
• 協議書：與直轄市、縣市政府簽訂並完成公證，簽署名義同申請人
• 委託文件與切結文件：同一名義、同一版本配置，載明補正與答詢範圍

常見錯誤

• 申請人用公司名義，目的事業核准文件卻是負責人個人，名義鏈在第一關就斷掉。
• 只申領主要地號的謄本，漏了道路或零星地號，面積加總與開發計畫書圖對不上。
• 沿用網路舊範本引用《非都市土地使用管制規則》第24條與《非都市土地使用管制規則》第25條，兩條早已刪除。
• 開發計畫書圖改了配置，環評與水保書件還停在舊版，三線版本不一致被要求重送。
• 殯葬或掩埋場等六類設施一次送完整開發計畫，未依《非都市土地使用管制規則》第15條先申請分區變更計畫同意。
• 協議書簽了沒公證，或簽署名義與申請人不同，到異動登記那一步才被擋下。
• 收到補正通知只回覆文字說明，沒有逐點對照與修正頁次，委員下一次會期再問一遍。
• 把整案拆成數件未達門檻的計畫分送，毗鄰且屬同一興辦事業計畫者依《非都市土地使用管制規則》第11條應累計面積。

官方參考資料

• 區域計畫法（全國法規資料庫）
• 非都市土地使用管制規則（全國法規資料庫）
• 非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）
• 非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫法規搜尋）
• 非都市土地開發許可審查收費標準（全國法規資料庫法規搜尋）

常見問題

非都市土地開發許可要準備哪些文件？

分七組：申請人身分與登記文件、土地登記謄本與地籍圖及土地及建築物權利證明文件、目的事業主管機關核准或同意文件、依非都市土地開發審議作業規範編製的開發計畫書圖、環評與水保等前置審查文件、審查費與開發影響費的財務保證文件、協議書與公用事業主管機構同意等切結同意委託文件。缺任何一組，型式要件就過不了。

非都市土地開發許可被退件了，要怎麼補正？

先分清退件是型式要件還是實質意見。型式要件缺件，補齊文件並附逐筆對照表即可；實質意見則用逐點回應表回覆，每一點寫明修正內容與書圖頁次，並確認修正後的版本同步更新到環評、水保書件與協議書。補正期限以通知書所載為準，補得越慢，等下一次會期的時間就越長。

開發計畫書圖由誰準備、哪些章節要簽證？

開發計畫書圖依非都市土地開發審議作業規範的格式編製，內容橫跨測量、地質、水保、交通與環境等專業，實務上由規劃單位彙整，各專業章節由具資格的專業人員出具或簽證，簽證資格依各該專業法規為準。申請人負責的是身分文件、土地權源與目的事業核准文件的取得，以及協議書與切結的簽署。

開發許可申請最常見的退件原因是什麼？

最常見的是名義不一致、面積累計錯誤、引用已刪除的《非都市土地使用管制規則》第24條與《非都市土地使用管制規則》第25條、六類設施沒有分兩階段申請、基地落入第一級環境敏感地區沒先自審，以及環評、水保與開發計畫書圖版本不一致。這些都能在送件前用自審表清掉，留給審議的應該只剩實質配置。

開發影響費怎麼算，要先繳才能辦登記嗎？

要先繳。依《非都市土地使用管制規則》第26條，開發影響費、回饋金、維護管理保證金與捐贈土地須先繳交或完成移轉，直轄市、縣市政府才會函請登記機關辦理異動登記。金額依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式計算，得以區內等值可建築土地抵充，現金繳交得分期並須銀行保證，分期時程要寫進財務計畫附在卷內。

非都市土地開發許可補正有期限嗎？逾期會怎樣？

有，補正期限由初審或審議意見的通知書載明，逾期未補正，機關得依通知所載方式處理，最壞的情況是案件被駁回、重新送件。法定審議期限是《區域計畫法》第15條之4的六十日與九十日，但不含申請人補正的時間，補正拖多久，核准就往後推多久。收到公文當天登錄送達日與截止日，是最基本的自保動作。

非都市土地開發許可拿到之後，文件還要更新嗎？

要。許可後一年內要完成分區及用地異動登記、公共設施用地移轉並送審水土保持或整地排水計畫，十年內取得使用執照或營運核准文件，這些依《非都市土地使用管制規則》第23條列管，每一項都有對應文件要送。配置調整達《非都市土地使用管制規則》第22條七款情形要申請變更開發計畫，非七款情形製作變更內容對照表送備查。

開發許可代辦找誰、能幫到哪些文件？

開發許可代辦單位能替申請人完成的是規模門檻與開發路線判定、第一級環境敏感地區自審表、開發計畫書圖全套送件版、區委會審議意見逐點回應表、開發影響費試算與繳納時程表，以及許可後期限與變更管理清單。申請人仍須以自己名義取得目的事業核准、簽署協議書與切結。把地號清單與現有文件傳到 LINE「偉騰開發」，先做免費書面初判。

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