非都市土地開發許可要多久？審議時程、各階段工期與可並行事項排程

非都市土地開發許可的時程不是法條上的六十日加九十日，而是準備期、補正循環與區委會會期疊加後的實際工期。本文拆解每個階段的耗時來源、能並行的環評水保與興辦事業計畫線，以及許可後一年與十年期限的排程方法。

非都市土地開發許可是非都市土地開發面積達到《非都市土地使用管制規則》第11條分區變更規模時，申請人擬具開發計畫書圖、經區域計畫委員會審議通過後取得的核准文件，取得後才能接著辦理土地使用分區變更與異動登記。多數人問「要多久」，得到的答案卻常常是「看情況」，因為時程由好幾條線共同決定。

本文只談時程與排程：每個階段的耗時來源、法定期限與實務工期的落差、環評、水土保持與興辦事業計畫哪些能並行、最常卡住的環節，以及取得許可後一年與十年的期限怎麼倒推。規模門檻、分區變更與開發許可的差別、應備文件與答詢技巧，本站另有專文與服務頁說明。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市非都市土地開發許可的時程規劃與審議統包，習慣把目的事業、區域計畫與建築三條線的送件與補正放在同一張時程表上管理，使補正回覆的時點能銜接下一次審議會期，而不是各線各自等待。

非都市土地開發許可的時程由誰決定：法定期限對上實務工期

法條給的數字看起來很明確：《區域計畫法》第15條之4規定直轄市、縣市政府受理後六十日內報請區域計畫擬定機關審議，擬定機關應於九十日內通知審議結果，特殊情形得延長一次且不超過原期限。但這兩段期限只計算機關辦理時間，申請人補正的日子不算在內，九十日更是從繳交審查費的次日才起算。實務上一件案子從第一次送件到收到許可通知，往往經歷數輪初審意見、多次補正與等待下一次委員會會期，總工期取決於補正次數與會期排程，而不是法條上的天數。排程時的正確做法，是把法定期限當成機關端的節拍器，把自己的準備期、補正回覆期與併行證照的等待期另外估算，兩者相加才是能對投資人交代的實際工期。

開發許可申請前的準備期：規模判斷、路線判定與土地權源整合

準備期的長短，通常在第一次諮詢就能看出大半。第一件事是判定面積落在《非都市土地使用管制規則》第11條哪一側：社區五十戶或一公頃、一般工業十公頃、遊憩設施與公墓五公頃、其餘開發二公頃，毗鄰基地若經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫還要累計面積。這一步決定案件走使用地變更編定或土地使用分區變更，判錯了就得重排，本站另有規模門檻總表可對照。第二件事是土地整合與權源：土地登記謄本、地籍圖與土地及建築物權利證明文件要在此時湊齊，有共有、租用或未辦繼承的地號，整合期可能比書圖製作期更長。第三件事是取得目的事業主管機關對興辦事業計畫的核准或同意，這份前提文件宜與土地整合同步推進。準備期的排程原則是：權源沒有落定前，不要急著把配置圖畫細。

開發計畫書圖撰寫期：先過環境敏感地區自審，再套專編

書圖製作期要抓兩個節點：一是第一級環境敏感地區自審，二是依非都市土地開發審議作業規範把總編與專編的要求逐點落到圖面上。自審放最前面，因為基地若落在審議作業規範附表二之一所列第一級環境敏感地區，僅少數例外情形可開發；同一時間也要把基地連接部分寬度（山坡地五十公尺、平地三十公尺）、坡度分級、保育區比例與二條獨立聯絡道路等型式要件一次核對。第二個節點是專編套用：審議作業規範除總編外另有十四個專編，住宅社區、遊憩設施、學校、殯葬設施、太陽光電設施等類型要套用的專編與審查重點不同，撰寫期隨專編數量拉長。書圖製作期最常被壓縮的是調查資料，既有測量、地質與環境調查若要重做，季節與天候會直接決定進度，建議在土地整合期就啟動現地調查，不要等配置定案才去補測。

受理、縣市初審與補正循環：時間到底花在哪裡

送件之後的第一段等待，是直轄市、縣市政府的受理與初審。依《非都市土地使用管制規則》第14條，縣市政府會查核開發計畫書圖與基本資料，徵詢相關單位意見後提出初審意見，再送區域計畫擬定機關提報區域計畫委員會。時間主要花在三個地方：受理查核時發現文件不齊而被要求補件、各單位回覆意見的等待、以及初審意見動輒十幾點的逐點補正。每一輪補正都是「機關發文、申請人修圖修文、機關再審」的循環，一個回合走完通常以週或月計。縮短這段的方法只有一個：送件前就把型式要件與書圖一致性自審做完，讓第一輪初審意見集中在實質配置而非缺漏文件。開發許可費用中的法定審查費依《非都市土地開發許可審查收費標準》按規模類別收取，繳費時點也要排進表裡，因為它牽動九十日的起算。

現勘、審查會與區委會審議：以會期為單位倒推

案件進入區域計畫擬定機關後，節奏就由委員會會期主導。委員會依區域計畫內容、非都市土地開發審議作業規範與建築法令審議，第一關仍是型式要件：基地是否位於第一級環境敏感地區、是否符合《區域計畫法》第15條之2的五項條件、權利證明文件是否齊備，型式要件沒過就進不到實質討論。實質審議階段，委員會逐點檢視總編各點的數據，例如平均坡度達百分之四十以上的地區須有八成以上維持原始地形、保育區至少要占扣除不可開發區後剩餘面積的百分之三十，任何一項答不出可查證的數字，就會化成下一輪補正意見。現勘與會勘則須配合機關排定的時間。排程上最實用的觀念是「以會期為單位倒推」：查清下一次會期日，把補正回覆、簡報與圖說更新反推到會期前完成，才有機會一次會期過關。

許可之後才是中場：土地使用分區變更、開發影響費與異動登記

收到許可通知，時程表要換成第二張。《非都市土地使用管制規則》第13條把程序分成四步，許可只是第一步，接著是公共設施用地異動登記並移轉為直轄市、縣市或鄉鎮市有、其餘土地異動登記，最後取得水土保持或整地排水完工證明書。最影響時程的是費用與用地移轉：依《非都市土地使用管制規則》第26條，開發影響費、回饋金、維護管理保證金與應捐贈的土地，要先繳清或移轉完成，縣市政府才會發函請登記機關辦理異動登記。開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式計算，得以區內等值可建築土地抵充，現金分期的第一期在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，並附銀行保證。所以許可後的排程重點是資金與土地：影響費試算、公共設施用地分割與移轉登記，最好在許可前就啟動，否則一年期限會被吃掉。

開發許可、環評、水保可以併行：三條線怎麼排在同一張表

併行是壓縮總工期最有效的手段，前提是分清哪些線能同步、哪些互為前提。《非都市土地使用管制規則》第17條明定環境影響評估、水土保持與農業用地變更得與開發許可併行審查。真正互為前提的是興辦事業計畫：開發許可申請前，興辦事業計畫要先取得目的事業主管機關核准或同意；取得許可後，若興辦事業計畫被廢止或失效，依《非都市土地使用管制規則》第21條開發許可也應廢止，這條線只能在前，不能在後。建築執照則屬於後段，由建築主管機關依實施區域計畫地區建築管理辦法核發，要等異動登記完成才接得上。排在同一張表時，把環評、水保、農地變更的送件日對齊開發許可送件日，把三邊補正意見合併回覆，避免任何一條線單獨停擺；並行不是同時開工，而是讓每條線的等待期互相重疊。

最容易拖延的六個環節

回頭看拖延最久的案子，卡點集中在幾個固定位置。第一是路線判錯：該走區委會審議的案子當成變更編定送，或拆成幾個未達門檻的計畫送件，被要求累計面積後全部重來。第二是型式要件失分：第一級環境敏感地區沒自審、連接寬度或聯絡道路不足，第一關就被擋下，白耗一個會期。第三是補正循環失控：初審意見回覆不完整，同一點反覆補正，每輪都得等下次會期。第四是併行線脫節：環評或水保停住，另一條線沒結論，開發許可就無法定案。第五是引錯法源：沿用舊文引用已刪除的《非都市土地使用管制規則》第24條與第25條，第一輪就被要求全面修正。第六是許可後失守：沒人追一年內的異動登記與水保送審，或未申請就變更配置，走到限期改善才知道許可可能被廢止。六點裡有五點能靠送件前自審與排程消掉。

期限型案件的排程：開發許可失效倒數、一年、十年與展期

許可到手那天就要標出兩個倒數。《非都市土地使用管制規則》第23條規定，收受開發許可通知之日起一年內，要完成分區及用地異動登記、公共設施用地移轉，並送審水土保持計畫或整地排水計畫；十年內要取得使用執照或營運核准文件。兩個期限都能申請開發許可展期，但額度有限：一年期限每次展延不超過一年、以二次為限；十年期限的展期計畫不超過五年、以一次為限。逾期未辦，開發許可失效，未開發的土地依《非都市土地使用管制規則》第21條之1恢復原分區與原編定。排程做法是從期限往回推：一年線要留出影響費繳納、公共設施用地分割測量、移轉登記與水保送審四段作業的時間，任一段拖住就要提前評估展期；十年線則要排入建照、施工與使照取得。展期申請要在期限屆滿前提出，失效後就沒有展期可談。

開發許可流程時程表範例：一件平地遊憩設施案的六個階段

以一件平地、不在第一級環境敏感地區、達五公頃門檻的遊憩設施案為例。第一階段是路線判定與土地整合：確認門檻、湊齊謄本與權利證明、取得目的事業主管機關同意，並同步啟動現地調查。第二階段是開發計畫書圖撰寫與環境敏感地區自審，同時備妥環評、水保、農業用地變更文件，與開發許可同窗送件，讓審查期重疊。第三階段是縣市初審與補正，第一輪補正回覆要對準區域計畫擬定機關的下一次會期。第四階段是區委會審議與補正，直到取得許可。第五階段是許可後一年線：影響費試算與繳納、公共設施用地分割移轉、異動登記與水保送審。第六階段是建照、施工到使照，落在十年線內。各階段實際耗時取決於補正次數、會期排程與併行線進度，但順序與並行關係是固定的，排程的價值就是把等待期疊起來。

對申請人與開發單位的意義：下一步怎麼走

對申請人的意義只有一句：非都市土地開發許可的總工期不是法條給的，是排程排出來的。同樣一件二公頃以上開發案，準備期備齊權源與調查資料、環評水保並行、補正對準會期的團隊，和邊送邊補、三線各自等待的團隊，取得許可的時間可以差上好幾個會期，許可後的一年線更是能否守住的分水嶺。下一步有三個動作：先確認規模門檻與路線，再列出要併行的證照與主管機關，最後從一年與十年期限往回推，畫出這件案子的時程表。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市的開發許可代辦與審議統包，從規模判定、書圖、審議答詢到變更開發計畫與展期管理一條線負責。開始排程前，先整理地號清單、開發類型與面積、目的事業主管機關文件，時程表才有起點。

自我檢查清單

• 已依《非都市土地使用管制規則》第11條判定開發類型的規模門檻，毗鄰且屬同一興辦事業計畫的基地已累計面積計算。
• 土地登記謄本、地籍圖與土地及建築物權利證明文件全部到位，共有、租用或未辦繼承地號的權源已落定。
• 目的事業主管機關對興辦事業計畫的核准或同意文件已取得，或已排定取得時點並列入時程表。
• 第一級環境敏感地區、基地連接寬度、坡度分級、保育區比例與二條獨立聯絡道路等型式要件自審已完成。
• 環評、水土保持與農業用地變更的送件日已對齊開發許可送件日，三邊補正意見合併管理。
• 已查明區域計畫擬定機關的會期排程，每一輪補正回覆的截止日都從下一次會期反推。
• 審查費繳交時點已排入時程表，並掌握九十日審議期限自繳費次日起算。
• 依《區域計畫法》第15條之3與《非都市土地使用管制規則》第26條，開發影響費試算、抵充或分期與銀行保證方案已在許可前擬定，公共設施用地分割、移轉登記與變更為特定專用區等新分區的異動登記有人負責。
• 許可通知收受日起一年與十年兩條期限已登錄追蹤，展期申請的提出時點設有預警。
• 已確認所在直轄市、縣市的《國土計畫法》過渡安排，掌握公告國土功能分區圖後區域計畫法停止適用對送件時點的影響。

常見錯誤

• 以法定六十日加九十日對投資人承諾核准日期，沒算進補正回覆、審查費起算與併行證照的等待期，時程一開始就失真。
• 把整案切成幾個未達門檻的興辦事業計畫分頭送變更編定，經目的事業主管機關審認屬同一計畫而須累計面積，前面送的全部重來。
• 環評、水保、農地變更同意各找一家顧問各自排程，三條線的補正互不對齊，其中一條停住就拖住整個開發許可。
• 書件引用已刪除的《非都市土地使用管制規則》第24條與第25條當法源，初審第一輪就被要求全面修正，白耗一個會期。
• 許可拿到就當永久有效，一年內的異動登記與水保送審沒人追，等發現時已逼近期限，而展期額度只有二次。
• 許可後直接依新配置施作，變更面積達原核准開發面積二分之一或大於二公頃卻沒依《非都市土地使用管制規則》第22條申請變更開發計畫，經限期改善未改善面臨許可廢止。
• 殯葬、掩埋場等六類設施一次送完整開發計畫，未依《非都市土地使用管制規則》第15條先申請分區變更計畫同意再送使用地變更編定計畫，程序不符被退補。
• 忽略《國土計畫法》過渡安排，未確認所在直轄市、縣市公告國土功能分區圖後區域計畫法停止適用的時點，送件節奏沒有對齊。

官方參考資料

• 區域計畫法（全國法規資料庫）
• 非都市土地使用管制規則（全國法規資料庫）
• 非都市土地開發審議作業規範（內政部主管法規共用系統）
• 非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫法規搜尋）
• 國土計畫法（全國法規資料庫）

常見問題

非都市土地開發許可要多久才會核准？

沒有固定月數，取決於補正次數與會期排程。法定上縣市政府受理後六十日內報請審議、擬定機關九十日內通知結果，但這只是機關辦理期限，不含補正與併行證照等待，九十日還從繳審查費次日起算。實務上請以「幾個會期」而非「幾個月」估算，並把準備期另計。

非都市土地開發許可可以和環評、水保一起送嗎？

可以，而且建議一起送。《非都市土地使用管制規則》第17條允許環境影響評估、水土保持與農業用地變更與開發許可併行審查，三條線同時進行能讓等待期重疊。但興辦事業計畫不同，它必須先取得目的事業主管機關核准或同意，是開發許可的前提，不能排在後面。

非都市土地開發許可拿到後多久內要動工？有開工期限嗎？

管制規則沒有用「開工」計算，而是用兩個期限。依《非都市土地使用管制規則》第23條，收受許可通知起一年內要完成異動登記、公共設施用地移轉並送審水保或整地排水計畫，十年內要取得使用執照或營運核准文件；逾期未辦，開發許可失效。排程時請以這兩個日期倒推建照與施工時程。

非都市土地開發許可快到期了，開發許可展期怎麼申請？可以延幾次？

要在期限屆滿前提出，額度有上限。一年線的展延每次最多一年，最多申請二次；十年線則可提出展期計畫，年限不超過五年且只能申請一次。展期不是無限補血，排程上要把展期當備援而非常態，並在第一次發現進度落後時就評估，不要拖到期限前夕。

開發許可申請最容易在哪一步卡住拖時間？

最常卡在縣市初審的補正循環與區委會的型式要件。初審意見一次十幾點，每回覆一輪就要等下一次會期；到了委員會若基地落在第一級環境敏感地區或連接寬度、聯絡道路不符，實質內容根本不會被討論。送件前做完型式要件自審與書圖一致性檢查，是縮短這兩段的唯一方法。

開發影響費怎麼算？什麼時候要繳才不會拖到登記？

開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式計算，得以區內等值可建築土地抵充，現金繳交可以分期。時程上的關鍵是《非都市土地使用管制規則》第26條：影響費、回饋金、保證金與捐贈土地先繳交或移轉完成，縣市政府才會函請登記機關辦理異動登記；分期的第一期落在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，並須銀行保證。

非都市土地開發許可找誰辦？時程排程也能委託嗎？

可以委託具開發許可審議經驗的顧問統包，時程排程本身就是統包的一部分。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市開發許可代辦，從規模判定、開發計畫書圖、區委會審議答詢，到環評水保併行時程整合與許可後期限管理一條線負責。加 LINE「偉騰開發」傳地號清單、開發類型與面積，急件當日回覆是否達分區變更規模與可行路線。

取得許可後想改配置，會不會重跑整個開發許可流程？

看變更層級，不一定重跑。目的事業主管機關認定興辦事業計畫性質未變，且屬《非都市土地使用管制規則》第22條七款情形之一，例如配置變更達原核准面積二分之一或大於二公頃、增加使用強度，要依原審議程序申請變更開發計畫；不屬七款者製作變更內容對照表送縣市政府備查。若性質改變，依《非都市土地使用管制規則》第22條之2，達規模者重新申請分區變更。

開發許可時程免費書面初判

想知道自己的非都市土地開發許可案要排多久、哪些線能並行，加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，偉騰開發興業免費書面初判規模門檻、可行路線與第一輪應補文件，初判後再約時間細談。

全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好

聯絡偉騰開發興業

取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫