農地租約登記、公證與三七五租約終止補償流程
農地租約的程序分兩個世界：新制租約不必向公所登記，重點在契約條款與公證，讓承租人能拿去農會加農保；三七五租約則每一個訂立、變更、終止、換訂都要在三十日內向公所登記，期滿還有四十五日的續訂或終止申請期，逾期公所會逕為註銷。本文把窗口、文件、期限與終止補償的計算步驟一次排開。
第一個問題永遠是「這份租約是哪一年簽的」。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為切點，之後訂立的農業用地租賃契約依條例規定、不適用《耕地三七五減租條例》，條例沒規定的回到《土地法》與《民法》；之前已依減租條例或其他法律訂約者，權利義務、續約、修正與終止仍依原法律。內政部地政司的官方說明把切點寫成自八十九年一月二十八日以後訂立的租約回歸契約自由，兩個日期一個是修正施行、一個是公布施行的實務起算，判斷時以租約訂立日對照即可。
分流之後，程序完全不同。新制租約在法律上沒有登記制度，《農業發展條例》第21條連書面都不強制，只規定租期逾一年未立書面不適用《民法》第422條，所以新制租約的「程序」其實是把條款寫對、去公證、再送農會或公所作為農保與農用證明的證明文件。三七五租約則是登記制：《耕地三七五減租條例》第6條要求租約一律書面並由出租人會同承租人申請登記，《臺灣省耕地租約登記辦法》把訂立、變更、終止、換訂的申請期限定在登記原因發生日起三十日內，受理機關是土地所在地鄉鎮市區公所。
本文按辦事順序寫：先用三個問題判斷適用哪一制，再講新制租約要寫什麼、為什麼要公證；接著把三七五租約在公所的訂立、變更、終止、期滿處理逐項列出文件與期限；最後講終止事由、補償三項怎麼算，以及出租人收回自耕與承租人續訂的限制。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理過的租約案裡最常見的不是雙方談不攏，而是文件送到公所才發現少一份切結書或逾了三十日，這一篇就是要把這些程序細節先講清楚。
三個問題判斷適用哪一制
第一個問題：租約何時訂立？民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的，走新制；之前依《耕地三七五減租條例》訂立的，走減租條例。第二個問題：有沒有在公所辦竣三七五租約登記？減租條例第6條要求書面並登記，內政部地政司的統計以「私有耕地三七五租約登記案件」計算，實務上公所租約登記簿是判斷的直接證據，沒有登記紀錄的舊口頭約定，要另行釐清其法律性質。第三個問題：租約標的是不是耕地？《臺灣省耕地租約登記辦法》第3條要求訂立或換訂登記附土地使用分區證明書，且以證明符合《農業發展條例》第3條第11款所定耕地為限，也就是區域計畫法劃定特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地；都市計畫農業區土地屬農業用地但不是耕地，不在三七五登記體系內。三個問題答完，就知道接下來要走公所登記程序，還是走契約與公證程序。
新制租約的程序：條款、公證、送農會
新制租約的法律要求很少，《農業發展條例》第21條讓租期、租金及支付方式由雙方約定，不受《土地法》相關條文限制；有期限的租約期滿即消滅，約定可提前終止者須於六個月前通知，約定期限未達六個月者十五日前通知，未定期限者隨時可終止但須六個月前通知；第22條排除出租人收回時依《平均地權條例》等法律給付補償金的規定。程序上的重點反而在下游機關：承租人要以租約參加農民健康保險，《從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法》第2條要求承租三七五減租耕地以外的農業用地應訂有租賃契約並經地方法院或民間公證人公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種；承租面積門檻是林地平均每人○‧四公頃、其餘農業用地○‧二公頃。因此新制租約的辦理順序是：先把租期、租金、終止通知期、農業使用義務、期滿復原與地上物歸屬寫進契約，再到法院公證處或民間公證人公證，最後由承租人持公證租約與土地登記謄本向戶籍所在地基層農會申請加保，或作為申請農業用地作農業使用證明、農業設施容許使用時的土地使用權源文件。
三七五租約的訂立與換訂登記：三十日內、公所、五份文件
《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條規定耕地租約的訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內向當地鄉鎮市區公所申請；一方不會同時，另一方得敘明理由檢附證明單獨申請，公所通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出即逕行登記；經判決確定、調解或調處成立、出租人死亡繼承人辦竣繼承登記等情形則得逕行登記。第3條列出訂立或換訂登記的文件：租約正本二份、副本一份，承租人自任耕作切結書一份，土地登記簿謄本一份，出租人及承租人的戶口名簿或身分證影本一份，土地使用分區證明書一份；承租一宗耕地之一部者另附地籍圖謄本及承租位置圖一式三份。直轄市另有自己的登記辦法或自治條例，新北由區公所受理，臺北依耕地租約登記自治條例辦理。文件裡最常漏的是自任耕作切結書與分區證明，前者對應減租條例第16條承租人應自任耕作、轉租者租約無效，後者對應耕地的定義。
變更登記的十二種情形與六個月逾期處理
《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條把應辦變更登記的情形列成十二款：出租人將耕地一部或全部轉讓或出典與第三人、出租人死亡由繼承人繼承、承租人死亡由現耕繼承人繼承承租權、出租人收回耕地一部、承租人承買或承典耕地一部、承租人分戶分耕、耕地分割合併或其他標示變更、耕地一部滅失、耕地一部經編定或變更為非耕地、耕地一部經徵收、承租人放棄耕作權一部、其他租約內容變更。公所查明有上述情形而雙方未於六個月內申請變更登記者，通知於接到通知之日起二十日內申請，屆期由公所逕行登記並通知雙方。文件依第5條對應：轉讓、繼承、標示變更等附土地登記簿謄本；承租人死亡由現耕繼承人繼承者附現耕切結書、繼承系統表、非現耕繼承人的繼承權拋棄證明、承租人死亡時戶籍謄本及繼承人戶籍謄本；收回一部或一部變更為非耕地者附主管機關核發的證明文件；分戶分耕者附分戶分耕契約書、分耕位置圖、謄本、戶口名簿與自任耕作切結書。減租條例第25條另規定租期屆滿前出租人讓典所有權給第三人，租約對受讓受典人繼續有效，受讓人應會同原承租人申請變更登記，買到帶三七五租約的耕地不會因此擺脫租約。
終止事由與終止登記文件：五種門，每一種要附的證明不同
《耕地三七五減租條例》第17條第1項只允許五種租期中終止的事由：承租人死亡而無繼承人、承租人放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不為耕作、經依法編定或變更為非耕地使用。《臺灣省耕地租約登記辦法》第6條規定依各款終止者應辦終止登記，並逐款對應文件：無繼承人者附承租人死亡時無繼承人的戶籍謄本；放棄耕作權者附耕作權放棄書；積欠地租者附欠租催告書、逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明，或耕地租佃委員會調解調處成立證明；不耕作者附非因不可抗力繼續一年不為耕作的證明；編定或變更為非耕地者附土地使用分區證明書、終止租約意思表示送達證明、土地登記簿謄本，以及與當事人達成協議補償或向法院提存補償的證明。減租條例第18條再加一個時間限制：終止應於收益季節後次期作業開始前為之。《耕地三七五租約清理要點》第九點也把承租人轉租他人列為准予辦理終止或註銷登記的情形。積欠地租這一款實務最常用，但催告與送達證明缺一份，公所就無法受理。
補償怎麼算：三項並列，兩種情境準用
補償的法源結構常被寫錯，先把它拆開。《耕地三七五減租條例》第17條第2項是「依第1項第5款終止」時的補償，也就是耕地經依法編定或變更為非耕地使用而終止租約，除法律另有規定外出租人應給付三項：承租人改良土地所支付的費用，以未失效能部分的價值為限；尚未收穫農作物的價額；終止租約當期的公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。第19條第3項則規定出租人為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地自耕時，準用第17條第2項補償承租人。計算步驟是：第一步取得終止當期的公告土地現值與該次移轉應課的土地增值稅試算，算出餘額三分之一；第二步盤點承租人的土地改良投入，例如整地、灌排設施、果樹定植，逐項評估尚存效能的價值；第三步估算田間尚未收穫農作物的價額；三項加總即為補償金額。稅務上承租人取得的補償費屬《所得稅法》第14條第3項的變動所得，得僅以半數作為當年度所得、其餘半數免稅，但不在扣繳範圍，要自行申報。網路常見的「補償公告現值三分之一」漏了減除土地增值稅，也漏了另外兩項，實際金額會差很多。
期滿的四十五日：續訂、收回自耕的限制與公所逕為註銷
三七五租約期滿不是自動消滅。《耕地三七五減租條例》第20條規定期滿時除出租人依條例收回自耕外，承租人願繼續承租者應續訂租約；第19條第1項限制出租人在三種情形不得收回自耕：出租人不能自任耕作、出租人所有收益足以維持一家生活、出租人因收回致承租人失其家庭生活依據；第2項讓出租人為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地時不受第二種情形限制，但仍要補償；第4項規定出租人不能維持一家生活而承租人也會失其生活依據時，得申請公所耕地租佃委員會調處。《耕地三七五租約清理要點》第七點給了期限：申請終止或續訂登記應於租約期滿翌日起四十五日內為之，雙方均未申請者公所逕為註銷登記，公告三十日並書面通知；第八點規定出租地為祭祀公業、神明會、法人等非自然人所有者不得依第19條申請收回自耕，但有第17條第1項各款情形或承租人表示不願續租者准予終止登記。爭議依第26條先由公所耕地租佃委員會調解，不成立者由縣市耕地租佃委員會調處，調解或調處成立者由縣市委員會給予書面證明，公所憑以登記。出租人若違反第17條、第19條、第20條終止、收回或拒絕續訂，減租條例另有刑事責任規定，程序走錯的代價不只是登記被退。
自我檢查清單
- 先答三個問題：訂約日在民國八十九年一月四日修正施行前或後、公所有無三七五租約登記紀錄、標的是否屬《農業發展條例》第3條第11款的耕地。
- 新制租約：把租期、租金、終止通知期、農業使用義務、期滿復原與地上物歸屬寫進契約，經法院或民間公證人公證，承租人持公證租約向農會申請農保或作為農用證明、容許申請的權源文件。
- 三七五訂立或換訂登記：登記原因發生日起三十日內向土地所在地公所申請，附租約正本二份副本一份、自任耕作切結書、土地登記簿謄本、雙方身分文件、土地使用分區證明書，承租一部者另附地籍圖謄本與承租位置圖。
- 變更登記：對照十二款情形備齊謄本、繼承文件或主管機關證明，六個月內未申請者公所通知二十日內辦理，逾期逕行登記。
- 終止登記：確認屬第17條第1項五款之一，依款別附戶籍謄本、耕作權放棄書、欠租催告與終止通知送達證明、不耕作證明或分區證明與補償協議或提存證明，並於收益季節後次期作業開始前終止。
- 補償計算：公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一、未失效能的土地改良費用、尚未收穫農作物價額三項加總；承租人所得半數課稅並自行申報。
- 期滿處理：期滿翌日起四十五日內申請續訂或終止登記，逾期公所逕為註銷並公告三十日；出租人收回自耕受第19條三種限制，爭議先經公所調解、縣市調處。
常見錯誤
- 把新制租約拿去公所登記——新制租約沒有登記制度，該做的是條款寫齊與公證，登記體系只適用三七五租約。
- 新制租約沒公證就去農會——承租三七五減租耕地以外的農地要參加農保，租約原則上須經公證，例外只有向公共機關承租、主管機關備查、農會查證備查三種。
- 三七五租約變更拖過六個月——公所查明後會通知二十日內申請，屆期逕行登記，繼承、轉讓、分割都算變更情形。
- 只算公告現值三分之一當補償——法定三項是土地改良費用、未收穫農作物價額，以及公告現值減除土地增值稅後餘額的三分之一，且限於編定變更為非耕地終止或擴大經營規模收回自耕兩種情境。
- 期滿就當租約結束——四十五日內雙方都不申請續訂或終止登記，公所逕為註銷，但承租人願續租者出租人依第20條應續訂，收回自耕另受三種限制。
- 催告欠租沒留送達證明——積欠地租終止登記要附催告書、終止通知與送達證明，缺一份公所無法受理，只能改走調解調處。
官方參考資料
常見問題
農地 出租 要 去 公所 登記 嗎
要看是哪一制。民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的新制租約沒有登記制度，法律上連書面都不強制，實務上的程序是把條款寫齊、經公證，讓承租人能持以向農會申請農保或作為農用證明、農業設施容許申請的權源文件。之前依《耕地三七五減租條例》訂立的租約才走公所登記：依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條，訂立、變更、終止或換訂登記應於登記原因發生日起三十日內由雙方會同向土地所在地鄉鎮市區公所申請。
三七五租約 終止 補償 怎麼 算
《耕地三七五減租條例》第17條第2項規定因耕地經依法編定或變更為非耕地使用而終止時，出租人應給付三項：承租人改良土地所支付費用中未失效能部分的價值、尚未收穫農作物的價額、終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。出租人為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地自耕，依第19條第3項準用同一補償。步驟是先算現值減除土增稅後的三分之一，再逐項評估改良投入與未收穫作物，加總後在終止登記時附上協議補償或提存證明。承租人取得的補償費依《所得稅法》第14條第3項半數課稅、半數免稅，要自行申報。
三七五租約 期滿 地主 可以 收回 嗎 要 多久 內 辦
期滿不等於租約結束。《耕地三七五減租條例》第19條第1項規定出租人不能自任耕作、所有收益足以維持一家生活、或因收回致承租人失其家庭生活依據者，不得收回自耕；為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地者不受第二種限制但要補償承租人。承租人願續租者依第20條應續訂。程序上，《耕地三七五租約清理要點》第七點要求終止或續訂登記於期滿翌日起四十五日內申請，雙方都沒申請時公所逕為註銷登記並公告三十日。有爭議先由公所耕地租佃委員會調解，不成立由縣市耕地租佃委員會調處。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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