農地租約怎麼簽？三七五租約終止、期滿收回與補償 20 問快答

農地租約怎麼簽、三七五租約能不能終止或期滿收回、補償怎麼算、繼承後要不要變更登記，這篇用 20 個問答給結論。每題先講適用哪一套法律，再講向哪個機關辦、期限幾天、文件要什麼，地主與承租人都能對照自身情況找答案。

農地租約怎麼簽，是農業用地出租雙方下筆前必須先回答的法律適用問題：民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的租約回歸契約自由，在那之前依《耕地三七五減租條例》訂立並登記的租約，租金、租期、終止與補償全部受法律拘束。同一塊地，兩套答案可能完全相反。

本篇不走完整流程，而是把地主與承租人最常打進搜尋框的 20 個問題分成八類快答：新舊制判斷、機關與流程、文件與公證、期限、三七五租約終止與補償、繼承與續訂登記、委託分工與農保稅務連動、種電與跨縣市情境。完整流程與文件細節，本站另有農地租約與三七五租約完整指南可以接著讀。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市農地租約怎麼簽的判斷與擬約、農地出租契約公證、三七五租約終止補償計算與公所登記，地主與承租人任一方都可委託。以下每一題的數字與條號都以現行法規為準，沒有法定數字的部分只做定性說明。

農地租約怎麼簽之前，先分新制還是三七五（第 1 至 3 問）

問：農地租賃新制舊制怎麼分？答：看訂約日期。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為界，之後訂立的農業用地租賃契約依該條例，不適用《耕地三七五減租條例》；之前依減租條例訂立的，權利義務、續約與終止仍依減租條例。第一步永遠是調出租約正本與公所登記資料確認時點。問：新制租約的租金與租期有沒有上限？答：沒有。《農業發展條例》第21條把租期、租金與支付方式交給雙方約定，不受《土地法》對租期租金的限制，寫進契約的才算數。問：三七五租約的租金與租期怎麼規定？答：《耕地三七五減租條例》第2條把地租上限定在主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，《耕地三七五減租條例》第5條規定租期不得少於六年，《耕地三七五減租條例》第14條禁止預收地租與收押租。

流程與機關：新制租約找誰簽、三七五租約向誰登記（第 4 至 5 問）

問：新制農地租約怎麼簽、要經過哪些單位？答：新制租約不在公所登記體系內，流程是雙方擬約、簽署，再視用途決定要不要送公證人公證；承租人若要加農保，農會審查時會看租約有沒有公證或符合備查例外，地主則靠這份租約證明土地仍作農業使用。問：三七五租約的訂立、變更、終止要向誰申請？答：向耕地所在地的鄉鎮市區公所。《耕地三七五減租條例》第6條規定耕地租約應以書面為之，訂立、變更、終止或換訂由出租人會同承租人申請登記；依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條，一方不肯會同時另一方得敘明理由單獨申請，公所會通知他方於二十日內提出書面意見，逾期未表示就逕行登記。租佃發生爭議時，依《耕地三七五減租條例》第26條先由公所耕地租佃委員會調解，不成立再由縣市耕地租佃委員會調處。

文件與公證：農地出租契約公證與公所登記要備什麼（第 6 至 8 問）

問：新制農地租約一定要書面嗎？答：法律沒有強制。《農業發展條例》第21條只規定租期逾一年未訂書面者，不適用《民法》第422條視為不定期租賃的規定。但沒有書面，農保、農用證明與補助都無從申請。問：農地出租契約公證怎麼辦、可以不公證嗎？答：承租三七五減租耕地以外的農地要申請農保，租約原則上須經公證人公證，例外只有三款：向公共機關承租、經主管機關備查、經農會查證備查。公證前先把租期、租金、終止通知、農用與復原義務寫進契約。問：三七五租約向公所登記要帶哪些文件？答：訂立或換訂要租約正本二份、副本一份、自任耕作切結書、土地登記簿謄本、雙方身分文件與證明屬耕地的土地使用分區證明；變更登記則依《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的情形附對應的謄本、繼承文件或主管機關證明。

時程與期限：終止通知天數與耕地租約公所登記期限（第 9 至 11 問）

問：新制租約想提前終止，要多早通知？答：《農業發展條例》第21條分三種：定有期限者期滿即消滅，不必通知；約定得於期滿前終止者，應於六個月前通知，約定期限未達六個月者於十五日前通知；未定期限者雙方得隨時終止，但仍要六個月前通知。問：耕地租約公所登記期限是幾天？答：《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條規定，訂立、變更、終止或換訂應於登記原因發生日起三十日內向公所申請；變更登記逾六個月仍未申請，公所會依《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條通知於二十日內補辦，屆期由公所逕行登記。問：三七五租約期滿後，多久內要辦終止或續訂？答：《耕地三七五租約清理要點》第七點要求於期滿翌日起四十五日內申請；雙方都不申請，公所逕為註銷登記並公告三十日。這四十五日是三七五案件最容易被錯過的期限。

三七五租約終止、期滿收回與補償怎麼算（第 12 至 14 問）

問：三七五租約還沒到期，地主能終止嗎？答：只有五種情形。《耕地三七五減租條例》第17條第1項限定：承租人死亡而無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作、耕地依法編定或變更為非耕地使用。問：三七五租約期滿收回，地主一定拿得回來嗎？答：不一定。《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失其家庭生活依據時，不得收回；為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地者，不受第二種限制，但要補償承租人。問：三七五租約補償怎麼算？答：因編定或變更為非耕地而終止時，《耕地三七五減租條例》第17條第2項列三項：未失效能的土地改良費用、尚未收穫農作物的價額、終止當期公告土地現值扣除土地增值稅後餘額的三分之一。

三七五租約繼承變更登記、續訂登記與註銷（第 15 至 16 問）

問：承租人或地主過世，三七五租約要辦什麼？答：辦變更登記，不是重簽。《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條把出租人或承租人死亡由繼承人承受列為應辦變更登記的情形，同條另有出租人轉讓或出典、收回一部、耕地分割合併、一部經編定為非耕地等，合計十二種。繼承案件要附繼承系統表與戶籍謄本，由繼承人會同他方於三十日內向公所申請；他方不會同，就敘明理由單獨申請。問：三七五租約續訂登記怎麼辦、地主能拒絕嗎？答：承租人願意繼續承租，《耕地三七五減租條例》第20條規定應續訂租約，出租人不能單憑期滿拒絕。續訂與終止一樣要在期滿翌日起四十五日內向公所申請登記；雙方都沒動作，公所會逕為註銷登記並公告三十日。續訂時如要換訂租約，地租仍受千分之三百七十五的上限拘束。

委託與連動：農地租約代辦、農保加保與農地出租所得稅（第 17 至 18 問）

問：農地租約代辦要委託到什麼程度？答：分工建議是，訂約時點與新舊制判斷、公所登記資料調閱、三七五終止事由檢核與補償項目計算、公證或備查路徑、調解調處資料準備，交給熟悉《耕地三七五減租條例》與登記程序的顧問；租期、租金、用途與續租意願則由雙方自行決定。三七五租約處理費用依性質與範圍個別說明。問：簽了農地租約之後，農保與農地出租所得稅怎麼變？答：承租人辦農地租約農保加保的門檻，是承租三七五減租耕地平均每人○‧二公頃，或承租其他農業用地林地○‧四公頃、其餘農業用地○‧二公頃，且租約原則上須公證。地主收的租金是《所得稅法》第14條的租賃所得，依財政部每年訂定的費用標準，農地出租人負擔水費者減除36%、不負擔水費者減除3%。土地繼續農用才維持田賦與農用證明。

跨縣市與特殊情境：農地出租種電租約注意什麼、各縣市規則一樣嗎（第 19 至 20 問）

問：農地出租種電租約注意事項有哪些？答：光電業者送來的租約通常只寫租金與年限，地主要自己補四件事：期滿與提前終止的復原義務、農業設施或光電的容許名義由誰申請、地價稅與田賦變動由誰負擔、租金的所得稅由地主自行申報。農地若非結合農業設施的地面型光電，會改課地價稅，農用證明與農保資格也連動受影響。本站另有農地出租種電地主須知可對照。問：彰化三七五租約終止代辦、雲林農地租約公證、臺南三七五租約補償，各縣市規則會不一樣嗎？答：法源全國一致，《耕地三七五減租條例》與《臺灣省耕地租約登記辦法》不分縣市適用；差別只在受理層級，登記與調解由耕地所在的鄉鎮市區公所辦，調處由該縣市耕地租佃委員會辦，公證由公證人辦理。跨縣市持有多筆耕地的家族，每筆都要向該筆所在的公所分別登記。

判斷順序總整理：五步走完農地租約與三七五

把 20 個問題收成一條判斷線。第一步看訂約日期：民國八十九年一月四日前依《耕地三七五減租條例》訂立並登記的走減租條例，之後的走《農業發展條例》第21條的契約自由。第二步看現況：新制案件先確認有沒有書面、要不要公證、承租人要不要加農保；三七五案件先調公所登記資料，確認租約是否仍有效、有沒有繼承或分割還沒辦變更登記。第三步看期限：新制看契約約定與六個月、十五日的通知規定；三七五看登記原因發生日起三十日與期滿翌日起四十五日。第四步看終止事由與補償：租期中只有五種事由，期滿收回受《耕地三七五減租條例》第19條限制，補償三項以公告現值為基準。第五步看連動：農保門檻、農用證明、田賦與租賃所得稅。順序反了，最常見的結果是拿新制規則去談三七五，或以為期滿就能收回。

對地主與承租人的意義與下一步

農地租約怎麼簽，對地主的意義是把出租後的資格與稅負先算清，再決定租給青農、鄰農或光電業者；對承租人的意義是拿到一份能加農保、期滿不會被輕易收回的契約；對繼承到三七五租約的家族，意義是知道終止、續訂與補償各有法定門檻。下一步依身分不同：地主先調土地登記謄本與既有租約，確認訂約年份；承租人先確認租約有沒有公證或備查例外；三七五案件先向公所調登記資料並核對期滿日，在四十五日內先提出續訂或終止申請，再處理補償與條件。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市農地租約怎麼簽的判斷、擬約與公證安排，以及三七五租約終止、續訂、變更登記與補償計算，先做免費書面初判說明適用法律與應備文件，再由雙方決定委託範圍。加 LINE「偉騰開發」傳地號、租約影本或公所通知，或填寫官網線上表單。

自我檢查清單

• 翻出租約正本與公所登記資料，確認訂約日期落在民國八十九年一月四日之前還是之後。
• 新制租約逐條檢查：租期、租金與支付方式、期滿前終止的通知月數、農業使用義務、復原義務、設施容許名義。
• 承租人要加農保者，確認租約已經公證人公證，或符合向公共機關承租、主管機關備查、農會查證備查三款例外。
• 三七五租約訂立或換訂，備齊租約正本二份、副本一份、自任耕作切結書、土地登記簿謄本、身分文件與土地使用分區證明。
• 繼承、轉讓、分割合併等變更事由發生後，三十日內向耕地所在地的鄉鎮市區公所申請變更登記。
• 三七五租約期滿，於期滿翌日起四十五日內申請續訂或終止登記，避免公所逕為註銷。
• 租期中主張終止前，對照《耕地三七五減租條例》第17條第1項五種事由，備妥對應的證明文件。
• 因編定或變更為非耕地而終止時，先列三項補償：土地改良費用、未收穫農作物價額、公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一。
• 出租後的租賃所得稅、田賦與農用證明變動，簽約前先做書面試算並寫進契約由誰負擔。

常見錯誤

• 拿新制租約去套千分之三百七十五的租金上限或六年最短租期，或反過來拿三七五的補償規定去要求新制地主。
• 以為三七五租約到期就能收回自耕，忽略《耕地三七五減租條例》第19條的三種不得收回情形，以及《耕地三七五減租條例》第20條的續訂義務。
• 把補償基準記成市價或地價的三分之一，正確是終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。
• 租約簽了沒公證也沒備查，承租人到農會加保時才發現不符合要件，回頭再約公證人。
• 承租人過世後子女繼續耕作，卻沒在三十日內辦變更登記，拖過六個月被公所通知，屆期逕行登記。
• 期滿後雙方各說各話，四十五日內都沒向公所申請續訂或終止，租約被逕為註銷並公告三十日。
• 出租種電只談租金，沒寫復原義務與容許名義，等地價稅改課、農用證明失效才發現條款有洞。

官方參考資料

• 農業發展條例（全國法規資料庫）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
• 耕地三七五租約清理要點（全國法規資料庫法規搜尋）
• 所得稅法（全國法規資料庫法規搜尋）

常見問題

農地租約怎麼簽才算把該寫的都寫進去？

至少六項：租期與起訖日、租金金額與支付方式、期滿前可否終止與通知月數、承租人的農業使用義務、期滿或終止時的復原義務、農業設施或光電的容許名義由誰申請。《農業發展條例》第21條把這些交給雙方約定，法律不會替你補上，寫漏的就是日後爭議的來源。寫完再決定是否送公證人公證。

農地租約怎麼簽要多久才能拿去加農保？

沒有法定天數，時間花在三段：雙方談妥條款並簽署、送公證人公證或走主管機關備查與農會查證備查，以及農會依認定辦法審查。承租面積要符合三七五減租耕地平均每人○‧二公頃、其他農業用地林地○‧四公頃或其餘農業用地○‧二公頃的門檻。條款一次寫齊，就不必反覆補件。

農地租約怎麼簽找誰辦？地主與承租人可以同時委託嗎？

可以。偉騰開發興業有限公司受地主或承租人任一方委託，也接受雙方共同委託擬約，先判斷適用新制或《耕地三七五減租條例》，再做擬約、公證安排、公所登記與補償計算。爭議案件則協助準備公所耕地租佃委員會調解與縣市調處的資料。加 LINE「偉騰開發」傳地號與既有租約即可啟動免費書面初判。

農地租約怎麼簽沒公證會怎樣？

租約本身仍然成立，新制租約的效力不以公證為條件。影響在下游：承租三七五減租耕地以外的農地要申請農保，租約原則上須經公證人公證，只有向公共機關承租、經主管機關備查、經農會查證備查三款例外；沒公證又不符合例外，農會就不會受理加保。事後補公證仍要雙方配合到場。

三七五租約終止登記被公所退件，要補什麼？

退件多半是文件對不上《耕地三七五減租條例》第17條第1項的事由。無繼承人要補戶籍謄本，放棄耕作權要補放棄書，欠租要補催告與終止通知的送達證明，不耕作要補不耕作證明，編定變更則要補土地使用分區證明與補償協議或已給付的證明。先確認主張的是哪一款，再逐項對照補正。

三七五租約處理費用怎麼算？

依租約性質與工作範圍個別說明，不公開於網站：只做新舊制判斷與登記，或是要處理終止事由檢核、補償計算、調解調處資料與農保稅務評估，範圍差很多。第一次諮詢先傳地號、租約影本或公所登記資料與雙方想法，偉騰先出免費書面初判說明路徑與文件，再談是否委託與範圍。

承租人拿到三七五終止補償費要繳稅嗎？

要，但只算一半。承租人因出租人收回耕地取得的三七五租約終止補償費，依《所得稅法》第14條第3項屬變動所得，得僅以半數作為當年度所得，其餘半數免稅。這筆錢不在扣繳範圍，要自行申報；收到補償當年就要留意申報期，別等收到通知才處理。

傳租約與地號做免費初判

農地租約怎麼簽、三七五租約能不能終止或收回，先讓偉騰開發興業做免費書面初判。加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，或填寫官網線上表單，我們說明適用法律、期限與文件，初判後再約時間細談。

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