農地租約與三七五租約完整指南：新舊制判斷、公所登記、終止補償一次看懂

農地租約先分新制與三七五，兩套規則差很多：新制回歸契約自由，三七五租約的租金、租期、終止與補償都受法律拘束，還要在期限內向公所登記。本文以完整指南的角度，把判斷、流程、文件、期限與補償一次整理清楚。

農地租約是地主把農業用地交給他人耕作或經營並收取租金的契約，但同一塊地上的租約可能受兩套完全不同的法律拘束。民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的回歸契約自由；之前依《耕地三七五減租條例》訂立並登記的三七五租約，租金、租期、終止、補償與續訂都有明文，還有公所登記要走。

這篇完整指南要回答：手上的租約是哪一制、誰一定要辦登記、流程與文件怎麼備、三十日與四十五日的期限怎麼抓、終止補償有哪幾項，以及出租後農保、農用證明與所得稅怎麼變。資格檢核、退件補正、時程排程等其他角度，本站另有專文，這裡只點到為止。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市農地租約與三七五租約的性質判斷、擬約、公證安排、公所登記與補償計算，地主與承租人都可委託。想開始，先加 LINE「偉騰開發」傳地號與既有租約，我們先做免費書面初判，再約時間細談。

農地租約在管什麼：地主、承租人與繼承人誰一定要處理

會找上這項業務的人，多半不是要申請一張新許可，而是手上已有一份租約、或正要簽一份租約，卻不確定它受哪套法律管。地主想把地租給青農、鄰農或光電業者，要先把租期、租金、終止通知、農用與復原義務寫進契約；承租人要拿租約去農會加農保、辦農用證明或申請補助，農會會看契約有沒有公證；繼承到祖產的家族，若地上還掛著上一代登記的三七五租約，續訂、終止、補償與變更登記全都有法定程序與期限。依內政部地政司公告，登記在案的三七五租約仍有兩萬多件，多數是繼承而來。只要土地是農業用地、關係是出租與承租，三方就都有事要辦：地主守住農用認定，承租人守住農保資格，繼承人守住登記期限。

法規依據與機關分工：條例管實體、公所管登記、農會管農保

這項業務的法規像三層疊起來。最上層是《農業發展條例》第20條，以民國八十九年一月四日修正施行為界，把農地租約分成新制與舊制；《農業發展條例》第21條讓新制的租期、租金與支付方式自由約定，《農業發展條例》第22條則排除出租人收回時的補償金規定。第二層是《耕地三七五減租條例》，從租金上限、六年最短租期、書面與登記，到終止事由、期滿收回限制、續訂與調解調處，管的是舊制租約的實體與程序。第三層是《臺灣省耕地租約登記辦法》與《耕地三七五租約清理要點》，規範鄉鎮市區公所怎麼收件、什麼期限內要登記。機關分工也跟著分層：公所與縣市耕地租佃委員會負責登記與調解調處，農會負責審農保，法院或民間公證人負責公證，租金與補償費的稅則回到《所得稅法》與財政部訂定的費用標準。

農地租賃新制舊制怎麼分：資格與門檻自我檢核

檢核的第一個問題永遠是訂約日期，不是租約標題。民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行之後才簽的，就是新制，走契約自由，不能主張千分之三百七十五的租金上限，也拿不到減租條例的終止補償；在這之前依《耕地三七五減租條例》簽訂並向公所登記的，才是三七五租約。第二個問題是有沒有辦竣登記：三七五租約以書面為之，訂立、變更、終止、換訂都要登記，公所的租約登記簿是最可靠的證據。第三個問題是身分：三七五租約要求承租人自任耕作，轉租的租約無效，承租人另享優先承受權；新制則要看承租人打算用租約做什麼，若要加農保，承租三七五減租耕地以外的農地時，契約原則上要經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查、經農會查證備查三種。三題答完，適用哪一套規則就清楚了。

申請流程逐步拆解：從調閱登記資料到公所收件

流程要從調資料開始，而不是從寫契約開始。第一步調土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明，並向鄉鎮市區公所調閱租約登記資料或三七五租約登記簿，確認訂約時點與登記狀態。第二步依《農業發展條例》第20條做性質判定，寫成適用法律說明。新制案件接著擬約：租期、租金、終止通知、農用與復原義務、設施容許名義逐條談定，再視承租人是否要加農保，安排公證或評估主管機關備查、農會查證備查的路徑。三七五案件則分四種卷：訂立或換訂、變更、終止、期滿續訂或收回，先依《耕地三七五減租條例》第17條檢核終止事由、算出補償三項，再依《臺灣省耕地租約登記辦法》備齊文件，由出租人會同承租人向公所申請；一方不會同時，另一方得敘明理由單獨申請，公所會通知他方於二十日內提出書面意見。

應備文件清單與取得方式

文件分兩包準備，一包證明土地與租約，一包證明人與事由。土地那包是土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明，用來證明標的是農業用地或屬耕地；租約那包是既有租約正本、公所登記資料或三七五租約登記簿，新制案件若還沒簽，就換成作物、設施、光電或休閒農業等擬出租用途的計畫資料。人與事由那包依案型不同：訂立或換訂三七五租約，公所要租約正本二份、副本一份、承租人自任耕作切結書與雙方身分文件；繼承變更登記另附繼承系統表與戶籍謄本；終止登記則依《耕地三七五減租條例》第17條第1項各款對號入座：無繼承人附戶籍謄本，放棄耕作權附放棄書，欠租附催告與送達證明，不耕作附證明，編定變更則附分區證明與補償協議或提存證明。耕作現況照片與地租繳付紀錄常是爭議時最有力的佐證，建議一開始就整理好。

公所審查重點與常見退件原因

公所收件時對照的是法條要件，不是雙方的口頭默契。第一個退件原因是文件對不上情形：《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條列了十二種應辦變更登記的情形，轉讓、繼承、收回一部、分割合併、一部編定為非耕地各對應不同的謄本、繼承文件或主管機關證明，附錯就退。第二個是終止事由與證明不符：主張欠租卻拿不出催告與終止通知的送達證明，主張不耕作卻沒有不耕作證明，主張編定變更卻缺補償協議或提存證明。第三個是期限：登記原因發生日起三十日內要申請，期滿後的終止或續訂則要在期滿翌日起四十五日內申請，逾期不是不能辦，而是主動權會轉到公所或對方手上。新制租約雖不進公所登記體系，但農會審農保時同樣看契約有沒有公證、有沒有寫清楚農業使用，退件邏輯一樣是文件能不能對上要件。

時程規劃：耕地租約公所登記期限與可並行的事

真正卡人的不是公所作業天數，而是三個法定期限。第一個是《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條的三十日：訂立、變更、終止或換訂都要在登記原因發生日起三十日內向公所申請，繼承案件的戶籍與繼承系統表要在這段時間內備齊。第二個是《耕地三七五租約清理要點》第七點的四十五日：租約期滿，終止或續訂登記要在期滿翌日起四十五日內申請，雙方都不申請，公所會逕為註銷登記並公告三十日。第三個是新制租約的通知期：約定得於期限屆滿前終止者要六個月前通知，約定期限未達六個月者十五日前通知，未定期限者隨時可終止但同樣要六個月前通知。可以並行的事不少：調謄本與分區證明可與擬約同步，補償三項可在等分區證明時先算，公證可在條款定稿前先預約，農保、農用證明與所得稅的影響評估則從一開始就跟著擬約走。

登記之後：三七五租約續訂登記、繼承變更登記與新制展延

登記完成不是終點，租約會跟著人與地一起變。三七五租約這邊，《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的十二種情形只要發生一種就要辦變更登記，轉讓、出典、繼承承受、收回一部、分割合併都在內；逾六個月未申請，公所會通知於二十日內申請，屆期就由公所逕行登記。期滿時，承租人願繼續承租者依《耕地三七五減租條例》第20條應續訂；出租人想收回自耕，要先過《耕地三七五減租條例》第19條的三道門：能自任耕作、收益不足以維持一家生活、承租人不會因此失去家庭生活依據，為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段者不受第二道限制，但要準用補償規定。新制租約沒有公所登記體系，展延就是重新約定或在契約裡寫好續約條款；定有期限者屆滿即消滅、不必通知，想續約的一方要提前談，並延續公證與農保效力。

收到公所通知或調解通知時怎麼回應

這裡的「稽查」多半不是主管機關突襲，而是公所寄來的一紙通知。常見三種：對方單獨申請登記，公所依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條通知你二十日內提出書面意見；變更登記逾六個月未辦，公所通知二十日內申請；期滿雙方都沒動作，公所準備逕為註銷並公告三十日。共同點是期限短、逾期就由公所逕行處理，收到當天先確認送達日，倒推最後回覆日。回覆不是寫心情，而是對要件表態：不同意終止，就針對《耕地三七五減租條例》第17條第1項五款逐一說明不成立並附證據；不同意收回，就依《耕地三七五減租條例》第19條說明不得收回的情形，附耕作現況照片與地租繳付紀錄。仍有爭議，依《耕地三七五減租條例》第26條先向公所耕地租佃委員會申請調解，不成立再由縣市耕地租佃委員會調處，成立後憑縣市委員會的書面證明辦登記。

農地租約代辦與自辦的分工建議

分工的原則很簡單：判斷與計算交給熟法條的人，跑腿與簽名留給當事人。地主與承租人適合自己做的，是調謄本、整理既有租約與地租繳付紀錄、拍耕作現況照片、到公所調閱登記資料，以及在調解場合親自陳述，因為這些需要本人身分或到場。適合委託的，是依《農業發展條例》第20條判定租約性質、新制租約的逐條擬約與公證安排、三七五終止事由檢核與補償計算表、登記卷的組卷與期限管理、調解調處的資料準備，以及農保、農用證明、田賦與所得稅的影響評估。最容易漏接的是期限：委託方要在收到公所通知或租約期滿當天就把文件傳出，受託方才來得及在三十日或四十五日內組卷。不論是彰化的三七五租約終止代辦、雲林的農地租約公證或臺南的三七五租約補償試算，偉騰都先出租約性質判定書面，把路徑、分工與期限寫成表，雙方照表做。

常見情境判斷：祖產三七五、青農租地、光電二十年約

情境一，祖產地上掛著上一代的三七五租約，子女想收回。先確認訂約與登記資料，再問：租期滿了沒、出租人能不能自任耕作、承租人願不願續租。租期未滿只能走《耕地三七五減租條例》第17條第1項的五種事由，其中只有編定或變更為非耕地一種要付補償三項；期滿收回則要過得了《耕地三七五減租條例》第19條，且承租人願續租者應續訂。情境二，青農要租地，農會說要公證才能加農保。這是新制租約，重點是把農業使用、租期與終止通知寫清楚，再安排公證或確認是否符合備查例外。情境三，光電業者拿來二十年租約只寫租金。要補上復原義務與容許名義條款，並先算清楚：租金是應稅的租賃所得，農地若非結合農業設施的地面型光電會改課地價稅，農用證明與農保資格也連動；農地出租種電的租約注意事項另有地主須知專文。

對地主與承租人的意義與下一步

把整篇收攏成一句話：農地租約的處理順序是先判性質、再抓期限、最後才談條款與補償。對地主，是知道地能不能收回、要付哪三項補償、出租後農用認定與田賦會不會變；對承租人，是租約能不能加農保、期滿有沒有續訂權、終止補償費依《所得稅法》第14條可半數計入所得；對繼承人，是三十日與四十五日的期限不會因為不知道而停下來。下一步很具體：找出租約原件與訂約年份，到公所調登記資料，把地號、謄本、地租繳付情形與雙方想走的方向整理好。這項服務由偉騰開發興業有限公司提供，全台各縣市受理，高雄、嘉義、基隆等在地頁也有對應說明。加 LINE「偉騰開發」傳地號與既有租約，或填寫官網線上表單，我們先做免費書面初判，期滿四十五日內或公所已發通知的急件優先，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 調出租約原件與訂約年份，對照民國八十九年一月四日這條分界，先確定是新制還是三七五。
• 到鄉鎮市區公所調閱租約登記資料或三七五租約登記簿，確認訂立、變更、終止有沒有辦竣登記。
• 備齊土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明，三七五案件要能證明屬耕地。
• 新制擬約逐條核對：租期、租金與支付方式、終止通知期、農業使用、復原義務、設施容許名義。
• 承租人要加農保者，先確認公證安排，或是否符合向公共機關承租、主管機關備查、農會查證備查的例外。
• 三七五終止前，逐一對照《耕地三七五減租條例》第17條第1項五種事由，並備妥對應證明。
• 因編定或變更為非耕地終止時，補償三項（土地改良費用、未收穫農作物價額、公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一）要有計算依據。
• 在行事曆標出三十日登記期限、期滿翌日起四十五日期限，以及新制六個月或十五日的終止通知日。
• 出租前完成農保、農用證明、田賦與租賃所得稅的影響評估，光電案另確認地價稅是否改課。
• 整理耕作現況照片與地租繳付紀錄，調解調處時能直接對上要件。

常見錯誤

• 拿新制租約套三七五規則，或反過來對新制租約主張減租條例的補償，兩邊都不成立。
• 以為三七五租約期限到了就能直接收回，忽略出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活、承租人失其生活依據這三種不得收回的情形。
• 把終止補償的「公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一」誤記成地價或市價的三分之一，或把期滿收回與租期中終止的補償混在一起。
• 租約簽了不公證，承租人到農會加農保才被退，又回頭重簽。
• 承租人過世後子女繼續耕作卻沒辦變更登記，拖過六個月由公所逕行登記。
• 光電租約只談租金，沒寫復原義務與容許名義，事後才發現地價稅、農用證明與農保資格全被牽動。
• 三七五租約由一方單獨申請登記後，另一方收到公所通知卻沒在二十日內提出書面意見，錯過表態機會。

官方參考資料

• 農業發展條例（全國法規資料庫）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

農地租約怎麼簽才有效？一定要書面嗎？

法律沒有強制書面，但實務上一定要簽書面。《農業發展條例》第21條沒有要求新制農地租約用書面，只規定租期逾一年未立書面不會因此變成不定期租賃；可是承租人要加農保、辦農用證明或申請補助時，農會與主管機關看的都是書面契約，三七五減租耕地以外的承租契約原則上還要經公證。條款至少要寫清楚租期、租金與支付方式、終止通知、農業使用與復原義務。

農地租賃新制和舊制怎麼分？我的農地租約是三七五嗎？

看訂約日期與有無公所登記。民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行之後訂立的是新制，租期、租金、終止都由雙方約定；之前依《耕地三七五減租條例》訂立並向公所登記的才是三七五租約，租金上限、六年最短租期、終止與補償都受法律拘束。最快的確認方法是到鄉鎮市區公所調閱租約登記資料或三七五租約登記簿。

三七五租約終止補償怎麼算？期滿收回也要補償嗎？

補償有三項，但只有特定情形才付。《耕地三七五減租條例》第17條第1項的五種終止事由中，只有耕地經依法編定或變更為非耕地使用這一種，出租人要給付改良土地未失效能部分的費用、尚未收穫農作物的價額，以及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一；期滿為擴大家庭農場經營規模收回自耕者，依《耕地三七五減租條例》第19條準用同一補償。

三七五租約期滿收回自耕有什麼限制？地主一定拿得回來嗎？

不一定，先看《耕地三七五減租條例》第19條。期滿時出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活、或收回會讓承租人失去家庭生活依據，都不得收回自耕；為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地者不受第二種限制，但仍要補償承租人。承租人願續租者依《耕地三七五減租條例》第20條應續訂，續訂或終止登記要在期滿翌日起四十五日內向公所申請。

農地租約要怎麼寫，承租人才能拿去農保加保？

關鍵在公證與農業使用。承租三七五減租耕地以外的農地，租約原則上要經法院或民間公證人公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查、經農會查證備查三種；面積門檻是承租三七五減租耕地平均每人○‧二公頃、其他農業用地林地○‧四公頃或其餘農業用地○‧二公頃。契約要寫明農業使用、租期與終止通知，並與農會確認備查方式，再送件。

農地出租所得稅怎麼算？三七五終止補償費要報稅嗎？

兩筆都要申報，但算法不同。農地租金是《所得稅法》第14條的租賃所得，依財政部每年訂定的財產租賃必要損耗及費用標準減除費用，農地出租人負擔水費者減除36%、不負擔水費者減除3%，一般土地只能減除當年度地價稅。承租人取得的三七五租約終止補償費屬變動所得，依《所得稅法》第14條第3項得僅以半數作為當年度所得，這筆錢不在扣繳範圍，要自行申報。

農地租約找誰辦？三七五租約處理費用怎麼估？

地主與承租人雙方都可以委託偉騰開發興業有限公司處理，從租約性質判定、擬約公證、公所登記到補償計算與稅務評估一次統籌。費用面要分開看：付給承租人的補償三項是法定項目，委託處理的費用則依租約性質、是否涉及公證與登記、爭議程度與是否要做農保與稅務整合評估而不同，初判後個別說明。加 LINE「偉騰開發」傳地號與租約，先做免費書面初判。

三七五租約沒去公所登記會怎樣？逾期還能補嗎？

能補，但主動權會跑掉。《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求登記原因發生日起三十日內申請，變更登記逾六個月未辦，公所會通知二十日內申請，屆期由公所逕行登記；期滿後終止或續訂逾四十五日雙方都沒申請，公所會逕為註銷登記並公告三十日。三七五租約繼承變更登記常被拖延，收到公所通知就該在期限內備齊繼承系統表與戶籍謄本送件。

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