農地不課徵土地增值稅 20 問快答：農地稅務優惠的資格、文件、時程與稽查

農地不課徵土地增值稅、繼承扣除、贈與不計入、田賦與農業用房屋免房屋稅，地主的疑問其實集中在資格、時點、文件與五年列管四件事。這篇把最常被問的 20 個問題分成八類快答，每題只給結論與依據，最後附一條判斷順序。

農地不課徵土地增值稅是指作農業使用的農業用地移轉給自然人時，權利人與義務人在申報土地移轉現值時提出申請並檢附農業用地作農業使用證明書，稽徵機關對該次移轉不課徵土地增值稅的制度。它與繼承農地自遺產總額扣除、贈與農地不計入贈與總額，以及持有期間的課徵田賦、農業用房屋免房屋稅，合稱農地三稅優惠。

這些優惠的法源、機關與時點各不相同，卻常被混著問：農地過戶要繳什麼稅、農用證明效期多久、農地五年列管被查到會不會追繳、溫室免房屋稅要不要申報。本文把地主、繼承人與買賣雙方最常提出的 20 個問題分成八類，每一題直接給結論與依據。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市農地不課徵土地增值稅、遺產與贈與稅農地扣除、田賦改課與農業用房屋免房屋稅的申請統籌，並代為管理五年列管期。完整流程與文件清單另見本站農地稅務優惠完整指南，本篇只負責快答。

資格與門檻：農地過戶要繳什麼稅、誰能申請農地不課徵土地增值稅

問：農地過戶要繳什麼稅，哪些可以省？答：買賣移轉看土地增值稅，繼承看遺產稅，贈與看贈與稅。作農業使用的農業用地移轉給自然人可申請不課徵土地增值稅；由繼承人承受可自遺產總額全數扣除，就是俗稱的農地繼承免遺產稅；贈與《民法》第1138條所定繼承人則不計入贈與總額，也就是農地贈與免贈與稅。問：買方不是農民也能申請嗎？答：可以。《土地稅法》第39條之2只要求承受人是自然人，不問農民身分；若承受人是公司，僅限耕地移轉給農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，且須經縣市主管機關同意。問：都市土地的農業區、保護區也算農業用地嗎？答：算，但須限作農業用地使用且實際農用，範圍以《土地稅法施行細則》第57條為準。

流程與機關：農用證明申請到稽徵機關核准分幾步

問：農地不課徵土地增值稅要找哪個機關？答：分兩個窗口。農業用地作農業使用證明書向土地所在地的縣市政府或其委辦公所農業單位申請；不課徵本身則在向稽徵機關申報土地移轉現值時一併提出。核准後稽徵機關會註記列管，並在一個月內把資料送農業主管機關。問：農用證明申請的審查由誰負責？答：由農業、地政、建設（工務）、環境保護等單位組成審查小組，分別認定現場是否農用、分區編定是否相符、農舍建物是否合法、土地是否遭污染。實地勘查以一次為限，申請人要到場指界。問：申報書要怎麼寫才算提出申請？答：在土地現值申報書註明農業用地字樣，並檢附仍在效期內的證明書；沒有註明就視同沒申請，這是農地土增稅不課徵申請最常失守的一步。

文件與圖說：農業用地作農業使用證明書和申報要備什麼

問：申請農業用地作農業使用證明書要準備哪些文件？答：依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第7條，實務上會要求最近一個月內的土地登記謄本、地籍圖謄本與現況照片、申請人身分證影本或戶口名簿影本；地上有農業設施的要附容許使用同意書與建照，都市土地另附使用分區證明。照片最好能對應到地籍圖上的位置，方便審查小組比對現況。問：農業設施只有容許使用同意書、沒有建照，勘查會過嗎？答：有固定基礎的農業設施若只有容許使用同意書而沒有建築執照，除了依法免建照的類型外，不會被認定為作農業使用，整筆證明書可能因此發不下來。送件前先釐清該設施是否屬於免建照範圍，不屬於就先補辦，再排勘查日期，因為實地勘查以一次為限。

時程與期限：申請時點、農用證明效期與房屋稅申報日

問：農用證明效期多久，過期了怎麼辦？答：依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第14條，證明書有效期限為六個月，逾期失其效力，送件時等同沒附，只能重新申請並重新勘查。正確做法是從核發日往後推算，把簽約與申報移轉現值都排在效期內。問：送件時忘了註明農業用地，還能補嗎？答：依《土地稅法》第39條之3，只能在土地增值稅繳納期間屆滿前補申請，期限一過就不得再申請，那一次移轉只能照課。問：溫室免房屋稅要在什麼時候申報？答：《房屋稅條例》第15條第3項規定，須在每期開徵40日以前向稽徵機關申報；逾期申報的，要等到申報之次期才開始適用免徵。整體來說，農地不課徵土地增值稅沒有法定核發天數，時程由勘查、申報與核准三段相加，卡關通常出在勘查前現場沒整理好。

稽查與裁罰：農地五年列管與農地免稅追繳怎麼運作

問：農地五年列管是誰在查、查什麼？答：依《農業發展條例》第38條，繼承或受贈農地的承受人自承受之日起五年內須繼續作農業使用；名冊由縣市農業主管機關建檔，並會同稅捐機關定期檢查，查的是現場有沒有出現非農業使用。問：被查到沒有農用會怎樣？答：這就是俗稱的農地免稅追繳。承受人在列管期內未繼續農用，且未在機關所令期限內恢復，或恢復後再犯，就追繳原本免掉的遺產稅或贈與稅；只有承受人死亡、土地被徵收或依法變更為非農業用地等法定例外不追繳。問：收到限期恢復或補正通知，第一步做什麼？答：先確認通知上的期限與指摘事項，在期限內恢復農用並拍照存證回覆；對事實認定有異議時，可向機關陳述意見，對最終處分不服再依法提起訴願。農業端的一張查獲通知會連到稅捐端，所以回覆要同時顧到兩個機關的卷。

變更與註銷：農地贈與五年內出售、地價稅改課田賦怎麼看

問：農地贈與五年內出售，之前免掉的贈與稅會被追回嗎？答：追繳的法定事由是列管期內未繼續作農業使用且未依限恢復，所以關鍵在土地有沒有一直農用，而不是名義有沒有轉手。出售前先確認買方的使用計畫，並在這次移轉時另行辦理不課徵土地增值稅的申請；個案是否追繳，以稽徵機關依現行法令的認定為準。問：農地地價稅怎麼變成田賦，什麼情況會被改回來？答：《土地稅法》第22條讓依法編定的農業用地與符合條件的都市土地課徵田賦，而田賦自民國76年第二期起停徵，核准課徵田賦等於不必繳地價稅。地價稅改課田賦要向稽徵機關提出農地課徵田賦申請；核准後若地上出現車庫、水泥鋪面或營業使用，就會被改課地價稅，農地贈與子女免稅的五年列管也可能同時出問題。

委託辦理：農地稅務優惠代辦做什麼、和地主怎麼分工

問：農地稅務優惠代辦到底幫我做哪些事？答：先做三稅適用要件的逐筆比對，判斷這筆地能主張哪幾項；再依證明書效期排出申報時程，代為辦理農用證明申請、土地現值申報書註明、遺產稅或贈與稅的扣除申報整備、田賦改課與房屋稅免徵申報；核准後進入五年列管期，定期回訪提醒，收到補正或限期恢復通知時代為回應。交付的是要件比對表、時點排程表、申請文件包、申報清冊與列管風險手冊。問：地主自己要負責什麼？答：分工建議是地主提供謄本與身分文件、在勘查當天到場指界、維持現場農業使用；文件整備、時點控管與機關往來由受託方統籌。費用會在了解案情後個別說明，不在網站公開，因為筆數、共有型態與是否需要列管回訪都會改變工作量。

跨縣市與特殊情境：土地公廟、鄰路與多筆土地怎麼處理

問：地上有一小間土地公廟和鄰居走的路，證明會不會發不下來？答：多半可以。《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第6條允許六種部分面積情形，包括10平方公尺以下的土地公廟、私人無償提供政府施設供公眾使用的道路、編定公告前已存在且有證明的墳墓或合法房屋；但同辦法第5條所列的柏油、水泥、砂石、廢棄物、阻斷排灌水屬於整筆不得認定，不能只扣掉那一塊面積。問：土地分在不同縣市，或同一次移轉有多位承受人，要怎麼辦？答：證明書按土地所在地申請，各筆分別向所在縣市的農業主管機關送件，稽徵機關也各自審查；多位承受人時，每一位都要符合自然人等要件，申報書的註明也要逐人核對。農地移轉土地增值稅的計算本來就是一筆一筆算，要件比對建議先按縣市與地號列表，再排各地的勘查順序。

判斷順序總整理：五步排出農地三稅優惠的檢核路徑

把前面 20 個問題收攏，送件前照這五步走。第一步看土地：確認屬於《土地稅法施行細則》第57條的農業用地範圍，都市土地再確認分區與實際農用。第二步看移轉方式：買賣走不課徵土地增值稅，繼承走遺產總額的農業用地扣除額，贈與看受贈人是否為《民法》第1138條所定繼承人。第三步看現場：先排除柏油、水泥、砂石、廢棄物與阻斷排灌水等整筆不得認定情形，再處理土地公廟、鄰路等部分面積例外，有固定基礎的設施補齊建照或確認免建照。第四步看時點：從農業用地作農業使用證明書核發日起算六個月效期，把申報移轉現值與註明排進效期內，農業用房屋免房屋稅則在每期開徵40日以前申報。第五步看列管：繼承與受贈都綁五年繼續農用，把回訪與現場維持排進年度行事曆。順序倒過來做，多半就是補件與追繳的開始。

對申請人與地主的意義與下一步

對申請人與地主而言，這 20 題的共同答案是：農地三稅優惠不會自動發生，也不是一次性免除。不課徵土地增值稅是把稅負遞延到下一次移轉；繼承扣除與贈與不計入換來的是五年繼續農用的義務；田賦與農業用房屋免房屋稅則靠每年維持現況與準時申報。先判斷資格，再顧時點，最後管列管，是最省事的排序。下一步很具體：調最近一個月內的土地登記謄本，拍下現場四至與地上物照片，確認預定的移轉方式與時程，若已收到稽徵機關或農業主管機關的公文也一併整理。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市的農地稅務優惠申請統籌與五年列管管理，把這些資料加 LINE「偉騰開發」傳來，或填寫官網線上表單，就能取得免費書面初判，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 土地登記謄本為最近一個月內核發，地號、面積與地籍圖謄本相符
• 已確認每筆土地屬於《土地稅法施行細則》第57條的農業用地範圍，都市土地另備使用分區證明
• 現場沒有柏油、水泥、砂石、廢棄物或阻斷排灌水的情形，土地公廟或鄰路已對照部分面積例外
• 地上有固定基礎的農業設施，已備妥容許使用同意書與建照，或已確認屬免建照類型
• 農業用地作農業使用證明書的核發日已記下，六個月效期涵蓋簽約與申報移轉現值的日期
• 土地現值申報書已註明農業用地字樣，並在申報時一併檢附證明書
• 承受人為自然人；若為公司，已確認屬耕地移轉給農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構且取得縣市主管機關同意
• 繼承或受贈案件已把五年列管的回訪日期排進行事曆，並保留現場農用的照片紀錄
• 溫室、禽畜舍等農業用房屋的免徵申報，已排在每期開徵40日以前送出

常見錯誤

• 把不課徵當成免徵，日後再移轉時才發現要以民國89年1月6日修正施行日當期公告土地現值為原地價計算漲價總數額，稅負只是被遞延而非消失。
• 證明書先辦好再慢慢談價，六個月效期在議約中悄悄走完，送件時被認定等同未附，只能重新申請與勘查。
• 登記送件時漏寫農業用地字樣，又錯過土地增值稅繳納期間屆滿前的補申請時點，那一次移轉只能照課。
• 受贈後在列管期內鋪水泥停車、堆放砂石或出租作非農業使用，收到限期恢復通知卻沒有在期限內處理，原本不計入的贈與稅被整筆追繳。
• 以為農舍和溫室一樣都免房屋稅而不申報；供居住的農舍本來就在課稅範圍，真正免徵的農業用房屋也要在每期開徵40日以前申報才算。
• 農業設施只有容許使用同意書沒有建照就排勘查，被認定非作農業使用，一次勘查機會用掉還得重跑流程。
• 土地分在不同縣市卻只向一個機關送件，其他縣市的證明書沒跟上，導致同一次繼承申報有幾筆無法主張扣除。

官方參考資料

• 土地稅法（全國法規資料庫）
• 遺產及贈與稅法（全國法規資料庫）
• 農業發展條例（全國法規資料庫）
• 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法（全國法規資料庫）
• 房屋稅條例（全國法規資料庫法規搜尋）

常見問題

農地不課徵土地增值稅是免稅還是只是先不繳？

是遞延，不是免除。《土地稅法》第39條之2的用語是「不課徵」，這筆農地日後再移轉而依法應課徵時，會以民國89年1月6日修正施行日當期公告土地現值作為原地價計算漲價總數額，等於把這次沒課的部分累積到下一次。規劃買賣或傳承時要把這個回溯效果算進去，不能把不課徵當成一筆勾銷。

農地不課徵土地增值稅被稽徵機關要求補正，怎麼補？

先看補正函指的是哪一項：申報書漏註明農業用地字樣、證明書逾六個月效期，或土地不在《土地稅法施行細則》第57條的範圍。漏註明要在土地增值稅繳納期間屆滿前補申請；證明書逾期只能重新申請與勘查；範圍認定有爭議則備妥分區與編定資料向稽徵機關陳述意見。回覆要在函上期限內送達，並留存收件證明。

農地不課徵土地增值稅整個流程要多久？

沒有法定核發天數，時間由三段相加：向縣市政府或委辦公所申請農業用地作農業使用證明書並完成一次實地勘查；在申報土地移轉現值時提出不課徵申請；稽徵機關核准後註記列管，並於一個月內把資料送農業主管機關。最容易拖的是勘查前現場沒整理好，一次不過就要重新申請，所以送件前的現場預檢比催件更有效。

農地不課徵土地增值稅核准後，還有什麼義務要注意？

核准後稽徵機關會註記列管並把資料送農業主管機關，代表持有期間的農業使用狀況會被持續注意，現場維持農用是下一次再主張不課徵的前提。若同一筆地也申請了課徵田賦，地上就不能出現車庫、水泥鋪面或營業使用，否則會被改課地價稅。日後再移轉時，原地價會依修正施行日當期公告土地現值回溯計算，這點要先讓買方知道。

農地繼承免遺產稅已經申報、稅也繳了，還能補主張農業用地扣除額嗎？

要分情況。繼承作農業使用的農地仍應先計入遺產總額，再檢附農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明書主張全數扣除，不會因為是農地就自動免稅。已核定的案件能否補行主張，須依核定狀況與期限個別評估，結果以事實與證據為準。可行的做法是先確認證明書現在還能不能取得，再視情形向國稅局陳述意見，或在期限內提起訴願。

農舍要繳房屋稅嗎？和溫室有什麼不同？

要。供居住的農舍屬於房屋稅課徵範圍，符合自住要件的適用自住住家用稅率。《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵的是直接作農業使用的房屋：專供飼養禽畜的房舍、培植農產品的溫室、專供農民自用的稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具的倉庫與堆肥舍。兩者常蓋在同一筆地上，申報時要分開處理，免徵部分也得在每期開徵40日以前申報。

已經變更為非農業用地的土地，還能申請農地不課徵土地增值稅嗎？

有特別規定，但要逐案判斷。《農業發展條例》第38條之1針對已變更為非農業用地的土地設有特別規定，能否適用取決於變更後的計畫執行情形，以及能否取得主管機關出具的文件，不是一律可以或一律不行。這類案件的重點是先把變更前後的使用分區、編定與現況整理成時間序，再向稽徵機關提出申請，必要時陳述意見。

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