新竹縣市危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
新竹縣的危老與都更歸產業發展處，新竹市則由都市發展處與住宅及都市更新辦公室主導，兩套窗口、兩套法規。本文分清縣與市的結構安全性能評估補助、危老重建計畫核准、容積移轉比例與審議會運作，把竹北與東區老屋的整合卡點一次講清楚。
新竹縣與新竹市雖然共用一個生活圈，老屋重建卻是兩套完全獨立的行政體系。竹北市的公寓大廈要向新竹縣政府產業發展處申請結構安全性能評估補助，東區、北區、香山區的舊街廓則要找新竹市政府都市發展處核准危老重建計畫，法規名稱相近，內容與門檻卻不同。
本文只談新竹縣市在地作法：縣府使用管理科的115年度評估補助受理期間、新竹縣都市更新及爭議處理審議會的排會節奏、市府加速重建放寬規則的效期與接受基地門檻、縣市各自的容積移轉比例，以及結構外審與消防會審如何銜接拆照建照。全國性條例只在對照時一句帶過。
本所主持人為前臺東縣環境保護局局長，熟悉地方政府審議會與各科室的分工邏輯，配合建築師與結構技師，協助新竹縣市屋主把危老與都更兩條路的資格、獎勵與時程算清楚。以下依窗口、案型、動線、容積、審議、執照銜接與行動判斷七個面向整理，供竹北到香山的地主對照使用。
縣市兩套窗口：新竹縣產業發展處與新竹市都市發展處
新竹縣與新竹市是兩個獨立的地方政府，危老重建與都市更新的主管單位完全不同，第一步就是分清楚要找誰。新竹縣的建築管理與都市更新都歸新竹縣政府產業發展處，處址在竹北市光明六路10號，處內建築管理科負責建造、拆除、使用執照核發與建築線指示，使用管理科受理耐震能力評估、危老結構安全性能評估補助與公安申報，都市設計審議科則掌都市更新規劃推動與容積移轉審查。新竹市的建築線指定與建築管理由新竹市政府都市發展處負責，都市更新另設有新竹市住宅及都市更新辦公室做為推動單位。竹北、竹東的老屋找縣府產業發展處，東區、北區、香山區的老屋找市府都市發展處，把縣的補助辦法拿去市府送件，只會被原件退回。
竹北高密度公寓與新竹市舊城區：兩種常見案型
新竹縣目前公開審議中的都更案例，是竹北市縣福段87地號等五筆土地的都市更新事業計畫，可見縣內都更能量集中在竹北市既有都市計畫區。竹北歷經斗崙地區區段徵收與第六期天后宮市地重劃，早年建成的公寓大廈已陸續進入老化期，縣府結構安全性能評估補助鎖定的，也正是都市計畫範圍內已報備管理委員會、且逾半數區分所有權人同意的公寓大廈。新竹市方面，東區、北區的舊城街廓多為小面積基地，市府因此訂有《新竹市都市危險及老舊建築物加速重建放寬規則》，允許住宅區依原建築物建蔽率重建，並讓基地達400平方公尺即可作為容積移轉接受基地。竹東鎮、新豐鄉等地的老屋若不在都市計畫範圍內，便無法走危老條例，事前查明土地使用分區是評估可行性的起點。
從結構評估補助到危老重建計畫核准的申辦動線
新竹縣的動線從產業發展處使用管理科起步。依《新竹縣都市危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法》，115年度初評與詳評補助自5月11日受理至11月30日，經費用罄即提前截止，申請人須是都市計畫範圍內已報備管理委員會且逾半數區分所有權人同意的公寓大廈，或含自然人的所有權人。評估結果符合危老資格後，重建計畫送縣府核准，再由建築管理科核發拆除執照與建造執照，進度可在縣府「建造執照及雜項執照申請案進度查詢」系統追蹤。新竹市的建築主管機關是都市發展處，重建計畫依《新竹市都市危險及老舊建築物加速重建計畫核准作業程序》核准，並有市自己的結構安全性能評估費用補助辦法；市府建照線上申辦系統名稱查不到，送件前先向都市發展處確認收件方式。
容積獎勵與容積移轉：縣要點與市規則各有一套門檻
容積移轉規範，新竹縣與新竹市各有一套。新竹縣依《新竹縣都市計畫容積移轉許可審查要點》，接受基地臨8公尺以上未逾12公尺已開闢計畫道路可移入基準容積10%，12公尺以上未逾15公尺為20%，15公尺以上為30%，山坡地不得逾20%，都市更新地區經縣都市設計審議委員會同意得增至40%，基地面積須大於300平方公尺。新竹市依《新竹市都市計畫容積移轉審查許可規則》，臨15公尺以上道路可移入30%，10公尺以上未達15公尺為20%，7.2公尺以上未達10公尺為10%，基地須達500平方公尺並得折繳代金。市府另依加速重建放寬規則，在116年5月31日效期內讓400平方公尺以上基地即可作為接受基地，總容積以法定容積1.4倍為限。
審議會排會、結構外審與整合期的三類卡點
新竹縣的都市更新事業計畫由新竹縣都市更新及爭議處理審議會審議，115年度第1次會議紀錄到8月才公告，排會時點要提早掌握，錯過就等下一會期。新竹市原審議會設置要點109年7月已停止適用，改依中央《各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法》組成審議會，送件前向新竹市住宅及都市更新辦公室確認排會方式。整合期三類卡點：所有權人名單湊不齊，達不到縣府補助的過半數同意門檻；基地屬山坡地或臨路寬度不足，容積移入比例被砍；重建後達16層以上或地下開挖超過3層，觸發《新竹縣特殊結構建築物委託審查辦法》外審，取得建照後另送5人以上審查、3個月內完成並經縣府備查才能開工。新竹市則依《新竹市建築管理自治條例》第12條，4層以上建築物開工前要補送結構計算書。
拆除執照、建造執照與消防會審的先後銜接
新竹縣的拆照與建照都由產業發展處建築管理科核發，重建計畫核准後才申請建照。拆除前先收尾消防申報：整棟無人使用的建築物，可依《消防法》第9條及《消防安全設備檢修及申報辦法》第11條，向新竹縣政府消防局災害預防科申請免定期檢修申報。新建工程的消防圖說審查與竣工查驗，自112年11月1日起由新消防安全會審、會勘管理系統掛件分案。開工前依《新竹縣建築工程辦理施工計畫書備查作業要點》送施工計畫書備查；自115年9月1日起，使照現場竣工查驗委由新竹縣建築師公會辦理，書面審查仍在縣府。新竹市另設建造執照預審小組，115年6月新訂施工計畫書要點，勘驗依《新竹市建築工程必須申報勘驗部分作業辦法》申報，順序是預審、建照、施工計畫、勘驗、使照。
新竹縣市在地事實對地主與申請人的意義
新竹縣市的老屋重建，可先做三個判斷。其一，看地址定機關：竹北、竹東、新豐等縣轄鄉鎮市找產業發展處，東區、北區、香山區找都市發展處與住宅及都市更新辦公室，不能拿縣的要點去市府送件。其二，先用補助把結構評估做起來：縣府115年度補助在11月30日或經費用罄前截止，管理委員會已報備且過半數同意的公寓大廈應趁受理期間送件，評估報告同時是危老資格與整合共有人的依據。其三，算清容積再談合建：縣要點與市規則對接受基地的臨路寬度、最小面積與可移入比例差異明顯，新竹市放寬規則還有116年5月31日的效期，趕得上與趕不上，分回條件會差一截。對縣府或市府處分有疑義，先在處分前陳述意見，再循訴願程序，新竹縣可經雲端聯合服務中心線上遞送訴願書。
自我檢查清單
- 確認基地位於新竹縣或新竹市，並查明是否在都市計畫範圍內。
- 新竹縣公寓大廈：管理委員會已報備、逾半數區分所有權人同意書備妥，趕在115年11月30日前向產業發展處使用管理科送補助申請。
- 新竹市案件：核對《新竹市都市危險及老舊建築物加速重建放寬規則》116年5月31日效期與400平方公尺門檻。
- 量測臨路寬度，比對縣要點或市規則的可移入容積比例與接受基地最小面積。
- 預估重建樓層與地下開挖深度，判斷是否觸發新竹縣特殊結構外審或新竹市結構計算書補送。
- 拆除前向新竹縣政府消防局災害預防科辦理免定期檢修申報，並排定消防會審掛件時點。
- 掌握新竹縣都市更新及爭議處理審議會或新竹市審議會的下一次會期，備妥補正資料。
常見錯誤
- 把新竹縣的補助辦法拿去新竹市政府都市發展處送件——縣市法規互不適用，案件原件退回，還錯過縣府當年度受理期間。
- 未確認基地是否在都市計畫範圍內就召開整合說明會——竹東、新豐等非都市土地上的老屋無法適用危老條例，整合白做。
- 合建條件談定後才查臨路寬度與基地面積——新竹縣接受基地須大於300平方公尺、新竹市須達500平方公尺，可移入容積被砍，分回比例重談。
- 忽略新竹市放寬規則116年5月31日的效期——趕不上效期，400平方公尺門檻與法定容積1.4倍上限的優惠隨之消失。
- 重建後樓層達16層以上卻未預留特殊結構外審時間——依新竹縣辦法須取得建照後另送審查、3個月內完成並經縣府備查才能申報開工，工期整體延後。
- 拆除前未向新竹縣政府消防局災害預防科申請免定期檢修申報——空屋期間仍被要求檢修申報，衍生不必要的補正與裁處風險。
官方參考資料
常見問題
新竹縣 危老 結構評估 補助 要 找 哪個 單位？
新竹縣的危老結構安全性能評估補助由新竹縣政府產業發展處使用管理科受理，地址竹北市光明六路10號。115年度初評與詳評補助自5月11日受理到11月30日，經費用罄即截止；申請對象是都市計畫範圍內已報備管理委員會、逾半數區分所有權人同意的公寓大廈，或含自然人的所有權人。新竹市另有自己的補助辦法，向市府都市發展處洽詢。
新竹市 老屋 危老重建 基地 太小 還能 做 嗎？
新竹市針對小基地訂有《新竹市都市危險及老舊建築物加速重建放寬規則》，效期到116年5月31日：住宅區可依原建築物建蔽率重建，基地達400平方公尺即可作為容積移轉接受基地，總容積以法定容積1.4倍為限。若基地不到400平方公尺，可評估與鄰地整併，或只走危老獎勵而不做容積移轉。東區、北區、香山區案件向市府都市發展處確認。
新竹 都更 案 被 審議會 退 或 駁回 可以 怎麼 辦？
新竹縣的都更案由新竹縣都市更新及爭議處理審議會審議，新竹市則依中央辦法組成審議會，先依會議紀錄逐項補正再送下一會期。若縣府或市府作成不利處分，可在處分前提出陳述意見，其後依《訴願法》向縣府或市府訴願審議委員會提起訴願；新竹縣可經雲端聯合服務中心線上遞送訴願書，新竹市則依市府陳述意見及言詞辯論注意事項辦理。
免費初判新竹老屋
新竹縣市的老屋，先確認在縣或在市、是否在都市計畫範圍、趕得上補助與放寬規則效期，再談合建。把地址、謄本與現況照片以 LINE 傳給本所，或撥 0965-855-538，先做免費書面初判，再安排竹北或東區的現場會勘。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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