新竹縣市農地租賃與三七五租約：公所登記、終止補償與續約動線
新竹縣的農地租約分散在客庄果園與水稻田，縣府農業處把一般農用證明授權公所辦理，三七五租約登記也在公所；新竹市則由產業發展處與區公所分工。新舊制判斷、公所登記期限、終止補償與農保稅務連動，照新竹縣市的窗口逐一排好。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦新竹縣市、桃園市、苗栗縣(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 新竹縣市、桃園市、苗栗縣(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 新竹縣政府農業處、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）、臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 拿民國八十九年以後簽的新竹農地新制租約去主張三七五補償;承租人過世後子女繼續耕作卻沒在三十日內向公所辦變更登記;三七五租約期滿後雙方都沒在四十五日內向新竹縣公所申請續訂或終止
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
新竹縣的農地，一邊是新埔、峨眉、橫山一帶客庄的果園與水稻田，一邊是竹北市與科學園區周邊的農牧用地。同一份租約，落在這兩種土地上，地主與承租人要面對的問題完全不同：前者多是老三七五租約的續訂與收回，後者是新制租約被拿去停車、倉儲的違規風險。
新竹縣與新竹市的窗口也不同。新竹縣這邊，三七五租約登記依法在鄉鎮市公所辦理，一般農用證明縣府也已授權公所核發，《農業發展條例》第38條之1的證明才由農業處農業企劃科審查；新竹市的農業主管單位是市政府產業發展處，區公所負責巡查查報與受理轉報。先分清縣與市。
新竹縣客庄果園與竹北周邊農地的租約問題，最常卡在地主拿新制租約去套三七五的補償，或承租人過世後忘了三十日內向公所辦變更登記。偉騰由前臺東縣環境保護局局長帶隊，把新竹縣市的機關、期限與案型放在同一張圖上，讓您帶著判斷去公所。
新竹縣農業處、新竹市產業發展處與公所：租約各步驟找誰
新竹縣的農業主管機關是新竹縣政府農業處，設在竹北市光明六路，下設農糧、輔導、農業企劃等七科。與租約直接相關的是兩個科：農業企劃科審查農民團體與農業企業機構承受耕地、《農業發展條例》第38條之1農業使用證明，以及農地變更作非農業使用案件；輔導科掌農民健保，承租人拿租約辦農保時會碰到它。三七五租約的訂立、變更、終止登記，依法由土地所在的鄉鎮市公所受理，一般農用證明縣府也已授權各公所核發，所以老租約的多數手續在公所就能完成。新竹市這邊，市法規載明農業主管單位為市政府產業發展處，區公所負責山坡地巡查查報與受委託的農作物污染防制執行事項；承辦科室要先向產業發展處確認。第一步是把土地所在地與登記公所對起來。
客庄果園、水稻田到科學園區周邊：新竹縣市的租約案型
新竹縣的休閒農業區以峨眉柚子與桶柑、新埔水梨與柑桔、橫山柑橘、五峰桃李、尖石香草與有機蔬菜為特色作物，租約問題集中在老一代留下的三七五租約如何續訂、分割或收回，以及果園終止租約時果樹與未收成果實的補償怎麼算。湖口、新豐與竹北一帶的水稻田由農業部農田水利署新竹管理處與石門管理處的事業區域供灌，代耕與短租多，新訂的租約一律是新制契約。竹北市與科學園區周邊的農牧用地則是另一種案型：地主把農地租給人停車、堆放建材或當倉儲，租金高於農用，卻直接失去農用證明並面對違規使用查處。縣府「111年新竹縣農業政策白皮書」把淨零生產列為方針，農地出租結合綠能設施的詢問也在增加，租約條款必須連動農用證明與稅賦。新竹市農地雖少，租約仍照同一套新舊制判斷。
民國八十九年一月四日這條線：新竹租約的新舊制判斷與新制擬約
新竹農地租約走哪一制，看訂約日期與公所登記。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為界，之後訂立的租約回歸契約自由，不適用《耕地三七五減租條例》；之前依減租條例訂立並登記的，續約、終止與補償仍受原法律拘束。老租約登記資料向土地所在的新竹縣鄉鎮市公所或新竹市區公所調閱，客庄果園常見的情況是父輩口頭續租、簿冊上仍掛三七五登記。新制契約依《農業發展條例》第21條，租期、租金與支付方式自由約定，終止通知原則上要六個月前提出。新竹青農承租後要向農會辦農保，三七五耕地以外的租約原則上須經公證人公證，例外只有公共機關出租、主管機關備查與農會查證備查。竹北周邊農地租約要寫清楚農業使用義務、復原與轉租禁止。
三七五租約在新竹公所的登記與變更：三十日、二十日與四十五日
新竹縣的三七五租約每一步都要向鄉鎮市公所登記。《耕地三七五減租條例》第6條要求訂立、變更、終止或換訂由出租人會同承租人申請登記；《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條規定登記原因發生日起三十日內向土地所在公所申請，一方不會同可單獨申請，公所通知他方二十日內表示意見。新埔、橫山果園常見的變更原因是承租人過世由子女承受、耕地分割合併、一部編為非耕地，都屬《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的十二種情形；逾六個月未申請，公所通知二十日內補辦，屆期逕行登記。租約期滿想續訂或終止，依《耕地三七五租約清理要點》第七點在期滿翌日起四十五日內申請，雙方都不申請，公所逕為註銷並公告三十日。新竹市的三七五租約向區公所辦理，繼承案要備妥繼承系統表與戶籍謄本。
終止、期滿收回與補償：新竹地主收回三七五耕地前要算的三筆
新竹縣客庄老三七五租約的地主最常問收回與補償。租期未滿，《耕地三七五減租條例》第17條第1項只允許五種終止事由：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、欠租達兩年總額、非因不可抗力連續一年不耕作、耕地經編定或變更為非耕地。竹北周邊農地因編定變更終止，出租人要付三筆：土地改良未失效能部分的費用、未收穫作物價額，以及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿收回另有門檻，《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益已足維持一家生活，或承租人因收回失去生活依據的，都不能收回，承租人願續租就應續訂。談不攏先向鄉鎮市公所耕地租佃委員會調解，再由新竹縣政府調處，救濟到陳述意見與訴願為止。
承租人資格、代耕媒合、農用證明與稅：新竹地主出租前後要守的線
新竹縣的一般農用證明由公所核發，土地要繼續作農業使用才拿得到，租約應約定承租人維持農業使用、禁止轉租與非農用途。承租人資格上，農保有承租面積門檻，三七五耕地與一般農業用地標準不同。自己種不動的客庄果園與水稻田常用代耕或委託經營，農業部的小地主大專業農政策與農會農地銀行媒合是新竹地主找專業承租人的正規管道，經農會查證備查的租約還可免公證辦農保。稅務上，農地租金是租賃所得，出租人負擔水費者可減除百分之三十六的必要費用，不負擔者只減百分之三；三七五終止補償費依《所得稅法》第14條第3項以半數計入所得。新竹縣與新竹市各有農作物污染防制自治條例，重金屬超標的農地會被公告限制耕作，只能休耕、造林或改種非食用作物，簽約前先查土地是否列管。
在地事實對新竹地主與承租人的意義
把新竹的事實收攏成判斷。客庄果園掛著老三七五租約的地主，收回前先到鄉鎮市公所調登記簿，確認租約是否仍有效、有無逾期未辦的變更登記，再依《耕地三七五減租條例》第17條與第19條算門檻與補償，不要先與承租人談價。竹北市與科學園區周邊被問到租作停車或倉儲的地主，要知道未經核准的非農使用會讓公所拒發農用證明，任何人都能打1999或用縣民信箱檢舉，查處後只剩限期改正、陳述意見與訴願，租金再高也抵不過資格與稅賦的損失。新竹市這邊主管單位是市政府產業發展處，辦事前先電話確認承辦科。想結合綠能或設施出租的地主，縣府白皮書已把淨零生產列為方針，但租約必須同時處理農用證明、農保與稅單，這一段最需要在簽約前補齊。
自我檢查清單
- 確認訂約日期是否在民國八十九年一月四日之前，並向新竹縣鄉鎮市公所或新竹市區公所調閱三七五租約登記簿
- 調土地登記謄本與使用分區證明，判斷土地屬特定農業區、一般農業區、山坡地保育區或都市計畫農業區
- 三七五租約有變更事由的，在登記原因發生日起三十日內備妥雙方身分證明與繼承文件向公所申請
- 期滿前排定續訂或終止的申請時程，把期滿翌日起四十五日的期限寫進行事曆
- 新制租約寫明租期、租金、支付方式、農業使用義務、轉租禁止與復原條款，並安排公證或農會查證備查
- 出租前向公所確認農用證明資格，查新竹縣或新竹市農作物污染防制的列管地，並試算租賃所得的必要費用減除
- 竹北市與科學園區周邊農地收到非農用途承租詢問時，先向新竹縣農業處農業企劃科確認是否須辦農地變更作非農業使用
常見錯誤
- 拿民國八十九年以後簽的新竹農地新制租約去主張三七五補償——新制租約不受《耕地三七五減租條例》拘束，公所不受理補償爭議，只能回到契約條款談
- 承租人過世後子女繼續耕作卻沒在三十日內向公所辦變更登記——逾六個月公所通知後逕行登記，簿冊上的承受人不一定是家族想要的結果
- 三七五租約期滿後雙方都沒在四十五日內向新竹縣公所申請續訂或終止——公所逕為註銷並公告三十日，事後要恢復權利得重走程序
- 竹北市或科學園區周邊農地租給人停車、倉儲卻沒查非農使用的後果——公所拒發農用證明、被檢舉後限期改正，租金收益抵不過稅賦與資格損失
- 青農承租新竹農地簽了租約卻沒公證也沒經農會查證備查——向農會申請農保時承租事實不被承認，資格卡關
- 簽約前沒查新竹縣或新竹市農作物污染防制自治條例的列管地——租出去的地被公告限制耕作，只能休耕、造林或改種非食用作物，租約目的落空
官方參考資料
常見問題
新竹 三七五租約 要 收回 找 哪個 單位
先到土地所在的新竹縣鄉鎮市公所或新竹市區公所調三七五租約登記簿，確認租約仍有效與有無逾期未辦的變更。租期未滿只能依《耕地三七五減租條例》第17條第1項的五種事由終止，期滿收回還有《耕地三七五減租條例》第19條的門檻；談不成先向公所耕地租佃委員會申請調解，再由新竹縣政府調處。
新竹 青農 租 農地 加 農保 租約 要 公證 嗎
承租三七五減租耕地以外的新竹農地，租約原則上要經公證人公證才能拿去農會辦農保，例外是向公共機關承租、經主管機關備查或經農會查證備查。新制契約依《農業發展條例》第21條自由約定租期與租金，但條款要寫清楚農業使用義務，新竹縣農業處輔導科掌農民健保業務，資格有疑問可先問該科。
竹北 農地 租 給 人 停車 倉儲 會 怎樣
竹北市與科學園區周邊農地租作停車或倉儲屬非農業使用，公所會拒發農用證明，田賦與農保資格連動受影響，任何人都能透過新竹縣1999專線或縣民信箱檢舉，查處後只有限期改正、陳述意見與訴願三條路。想合法使用要先向新竹縣農業處農業企劃科確認農地變更作非農業使用的審查條件，而不是靠租約約定。
新竹租約免費初判
新竹縣市的農地租約，不論是客庄果園的老三七五租約要收回、青農要簽新制契約辦農保，或竹北周邊農地被問租作倉儲，先加 LINE 傳租約與謄本，偉騰做免費書面初判後再約電話 0965-855-538 討論。
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