新竹非都市土地變更編定：地用科受理、農業同意與回饋金動線
新竹縣與新竹市的非都市土地變更編定，受理窗口同樣是地政處地用科，但興辦事業計畫核准文件必須先向目的事業主管科室取得。本文拆開縣府與市府兩條申請動線、農業處會辦與回饋金繳納、山坡地案件的專案小組審查與規費級距。
在新竹辦變更編定，先問三個問題就能定位程序：土地在都市計畫區內還是非都市土地、擬興辦的事業是否已在該使用地的容許使用項目內、面積有沒有達到必須辦理使用分區變更的規模。三題答完，才知道要去產業發展處、農業處還是地政處地用科，也才知道規費會落在哪個級距。
多數申請人以為變更編定是地政處一個窗口收件、一次核准的單一程序。實際上新竹縣與新竹市的地用科只是最後一站，前面有目的事業主管機關核准興辦事業計畫、農業主管機關同意農業用地變更兩道前置關卡，進到地用科後，山坡地案件還要再過專案小組審查，少一份核准文件就是退件。
以下依動線順序寫：第一站判斷分流，第二站目的事業主管科室與興辦事業計畫，第三站農業處會辦與回饋金，第四站地用科窗口、規費與專案小組，最後是在地事實與後續義務。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，熟悉地政、農業與環保三種審查邏輯，能把會辦意見提前補好。
先分流：容許使用、變更編定還是使用分區變更
新竹的非都市土地案件先看三層管制：土地登記謄本標示部所載的使用分區、使用地類別，再對照《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的容許使用項目。擬辦事業已在容許項目內，只需向目的事業主管機關申請容許使用，不改用地類別；不在容許項目內，才進入《非都市土地使用管制規則》第四章的變更編定。面積是第三道分水嶺：不到 2 公頃的案子由縣市政府直接辦變更編定，2 公頃起跳就依《非都市土地使用管制規則》第11條轉入使用分區變更與開發許可的軌道，改由區域計畫主管機關審議。新竹縣市都不核發非都市土地的分區證明，分區與用地別以謄本為準，線上查詢工具只能當前置參考。
興辦事業計畫這一站：縣府與市府的目的事業科室對號
變更編定的前提文件是興辦事業計畫核准文，依《非都市土地使用管制規則》第30條由目的事業主管機關核發，缺件地用科不收。新竹縣府端：工廠與工業用地找產業發展處工商發展科，工業用地興辦事業計畫審核歸工業區管理科，加油（氣）站與電業設置在經貿事務科。新竹市府公告 21 項興辦事業主管機關一覽表：毗連擴展工業、太陽光電、加油站歸產業發展處，宗教與殯葬設施歸民政處，廢棄物回收處理設施歸環境保護局。送計畫書前，先依《非都市土地變更編定執行要點》第3點逐一查詢附錄一之二所列項目並附入計畫書，目的事業主管機關才會就可行性、必要性與土地區位面積三項審查。
農業用地會辦：農業處同意、回饋金與山坡地的替代規則
農業用地變更為非農業使用，依《農業發展條例》第10條須先徵得農業主管機關同意，這道同意是興辦事業計畫核准前的會辦。新竹縣由縣府農業處會辦，農地證明類業務由農業企劃科掌理，變更同意的承辦科室官網未標示；新竹市未設農業處，農業會辦由產業發展處農林畜牧科擔任。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，以變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值再乘比率，丁種建築用地與其他使用為百分之五十；供農業產製儲銷休閒設施的特定目的事業用地另定百分之三。山坡地範圍案件改繳山坡地開發利用回饋金，兩者不重複。新竹市應繳回饋金者繳清後，市府才通知地政事務所辦異動登記。
在地窗口與申請動線：縣府光明六路與市府中正路兩條路線
新竹縣案件送新竹縣政府地政處地用科，縣府所在地光明六路10號，總機 (03)5518101 轉分機 3360、3361；地用科官網變更編定專頁列出六項應備文件：變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地登記謄本與地籍圖謄本、土地使用計畫配置圖及位置圖、其他有關文件。核准後由轄區地政事務所辦理異動登記。新竹市案件送新竹市政府地政處地用科，地址新竹市中正路120號，電話 (03)521-6121；市府收件後會同工務處、產業發展處、環境保護局審查，必要時實地會勘，核准後通知新竹市地政事務所登記。計畫核准文要先向目的事業科室取得再送地用科。
審查端在看什麼：規費四級距與新竹縣專案小組
新竹縣的規費級距透露審查路徑：依「新竹縣非都市土地申請變更編定規費收費標準」，免附興辦事業計畫核准文件者每案 5,000 元，須附核准文件、免組專案小組者 8,000 元，須附核准文件且組專案小組者 15,000 元，經區域計畫委員會審議通過者 10,000 元。組專案小組的案件進「新竹縣非都市土地使用編定專案小組」：委員 7 人，由縣府秘書長召集，地政、產業發展、農業、工務、環保五局處首長與農業部指派代表組成，過半出席且出席過半同意才能決議。《非都市土地變更編定執行要點》第2點要求山坡地專案小組案件附不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證，缺件即補正或退件。
在地事實對申請人的意義：九成六非都市土地與縣市自訂要點
新竹縣 17 處都市計畫區約 5,450 公頃，占全縣陸域 3.82%，非都市土地約 137,304 公頃、占 96.18%。縣內絕大多數興辦用地走《區域計畫法》體系，先看謄本的分區與用地別；都市計畫區內土地的分區證明另由鄉鎮市公所核發。縣府針對常見變更類型另訂規定：宗教使用有 115 年 7 月 21 日版的審查作業要點，丁種建築用地容許作工業設施使用有低污染事業認定作業要點，山坡地水土保持計畫由農業處山坡地保育科審查，並訂免擬水保計畫的審查原則。新竹市則有城市行銷處主管的遊憩用地變更審查作業要點；海岸、河川、林地是市府資源型分區案件的審查重點。
失敗代價與跨程序連動：恢復原編定、建照核對與聯合取締
變更編定核准後有三條線互卡。第一線是目的事業主管機關：興辦事業計畫核准後未依計畫使用或計畫被廢止，土地可能被恢復原編定。第二線是建築主管機關：建蔽率與容積率上限依《非都市土地使用管制規則》第9條，建照送件時會核對土地使用計畫配置圖與核准興辦事業計畫是否一致；加上《建築法》第73條，未領使用執照不得接水接電使用。第三線是查處：依《非都市土地使用管制規則》第5條，縣市政府應成立聯合取締小組定期查處，新竹縣另訂聯合取締小組設置要點與罰鍰裁量基準，先動工後補件會在這裡留下紀錄。救濟只到陳述意見與訴願為止，實際結果依事實與證據而定。
自我檢查清單
- 謄本標示部的使用分區與使用地類別已抄錄，並對照《非都市土地使用管制規則》第6條附表一確認擬辦事業不在容許使用項目內
- 已從新竹市 21 項一覽表或新竹縣產業發展處各科職掌找出本案的目的事業主管科室，興辦事業計畫核准文已到手
- 農業用地案件已取得農業處（新竹市為產業發展處農林畜牧科）的變更同意，回饋金比率與獲准變更當期公告土地現值已試算
- 山坡地案件已備妥不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證，並預留依《非都市土地使用管制規則》第49條之1組專案小組的 15,000 元規費級距
- 附錄一之二所列查詢項目已逐一向各主管機關查詢並附入興辦事業計畫書，核准文是否載明查核完成已檢視
- 土地使用計畫配置圖與位置圖已定稿，日後建照配置不會與變更編定核准內容出現落差
- 核准後的回饋金或維護管理保證金繳納期程已排入，確認繳清後才會通知地政事務所辦異動登記
常見錯誤
- 把線上非都市土地分區查詢結果當成申請依據——線上圖台僅供參考，地用科只認土地登記謄本所載分區與用地別，圖台與謄本不一致時以謄本為準，案件卡在補正
- 先送地用科再回頭找目的事業主管機關——依《非都市土地使用管制規則》第30條須先取得興辦事業計畫核准，缺件退回重排，已繳規費原則不退
- 農業用地變更同意留到地政階段才辦——農業主管機關依《農業發展條例》第10條的同意是興辦事業計畫核准前的會辦，順序倒了目的事業主管機關不會核准計畫，整條動線重跑
- 山坡地案件同時算兩筆回饋金或漏算——山坡地範圍依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第2條只繳山坡地開發利用回饋金，算錯就是資金規劃與繳納通知對不上
- 引用已廢止的新竹縣山坡地變更編定審查專案小組設置要點——該要點在縣法規系統標示廢止，現行審議依「新竹縣非都市土地使用編定專案小組設置要點」，寫錯依據的計畫書會被要求更正
- 配置圖在建照階段擅自更動——建管會比對變更編定核准的土地使用計畫配置圖，不一致時要回頭變更興辦事業計畫，《建築法》第73條未取得使用執照前也不得接水接電
官方參考資料
常見問題
新竹 變更編定 要去哪裡辦 地政處還是產業發展處
看你在哪一階段。興辦事業計畫先送目的事業主管機關，新竹縣工廠類找產業發展處工商發展科、產業園區找工業區管理科，新竹市依 21 項一覽表對號；計畫核准後才帶核准文、申請書、同意書、謄本與配置圖到地政處地用科，縣府在光明六路10號，市府在中正路120號。農業用地在計畫核准前還要先取得農業主管機關同意。
新竹縣 變更編定 規費 多少錢 專案小組
依「新竹縣非都市土地申請變更編定規費收費標準」分四級：免附興辦事業計畫核准文件 5,000 元；須附核准文件但免組專案小組 8,000 元；須附核准文件且組專案小組審查 15,000 元；經區域計畫委員會審議通過 10,000 元。徵收或撥用一併辦理免收，繳了原則不退，溢繳或誤繳才可在 5 年內申請退還。
新竹 農地變更 回饋金 怎麼算 山坡地要繳嗎
依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，用變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值再乘比率，丁種建築用地、工業區與其他使用是百分之五十，供農業產製儲銷休閒設施的特定目的事業用地為百分之三。土地在山坡地範圍就改繳山坡地開發利用回饋金，不必再繳農業用地變更回饋金。新竹市要繳清才辦異動登記。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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