花蓮興辦事業計畫申辦地圖：局處分工、審議小組與變更編定接力
花蓮的興辦事業計畫沒有單一入口：目的事業窗口分散在觀光處、民政處、社會處、衛生局等局處，2 公頃以上案件另經行政暨研考處單一窗口送審議小組，核准後才到地政處地用科變更編定。本文把這三段接力畫成花蓮版申辦地圖。
先把案子放進三個問題：事業歸花蓮縣政府哪個局處核准、土地是都市還是非都市、變更面積有沒有跨過 2 公頃。答案決定你要走幾站：未達 2 公頃的非都市土地案，目的事業主管機關核准後直接到地政處地用科辦變更編定；2 公頃以上，中間多一站行政暨研考處單一窗口與縣審議小組。
多數申請人以為花蓮地廣案少，審查比西部寬鬆，實際相反。花蓮陸域非都市土地中森林區占 50.81%、國家公園區占 27.42%、山坡地保育區占 10.87%，可開發平地夾在特定農業區與一般農業區之間，多數案子都會碰到環境敏感地區查詢、農業主管機關同意或山坡地審查至少一項。
下文依申辦順序展開：先分流，再走目的事業主管機關、審議小組、地政處三段程序，接著拆審查端檢核表、常見退件與核准後的變更編定與建照接力。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，熟悉東部山坡地、農地與原住民保留地交錯的興辦案件，全台受理免費書面初判。
送件前先答三題：哪個局處、都市還是非都市、有沒有跨 2 公頃
花蓮案件的路線由三個答案決定。第一題是事業類型：工廠登記歸工業管理科，露營場與溫泉歸觀光處觀光產業科，寺廟與殯葬設施歸民政處宗教禮俗科，長照機構歸衛生局，社福機構歸社會處，這決定誰核准興辦事業計畫。第二題是土地屬性：都市計畫區內的農業區、保護區走「花蓮縣都市計畫保護區、農業區土地使用審查要點」向建設處申請容許使用；非都市土地才走《非都市土地使用管制規則》第30條的興辦事業計畫加變更編定。第三題是面積：非都市土地未達 2 公頃，核准後直接到地政處地用科變更編定；達 2 公頃以上，依《非都市土地使用管制規則》第11條先辦使用分區變更，多出行政暨研考處單一窗口與縣審議小組這一站。
花蓮縣政府 20 個局處，誰是你的目的事業主管機關
花蓮縣政府設 20 個局處，卻沒有名稱帶「經濟發展」的單位。工廠登記由工業管理科承辦，商業類走商業管理科，兩科與觀光處觀光企劃科、觀光產業科同列一份服務窗口；觀光企劃科主政遊憩用地興辦事業計畫審查作業要點，觀光產業科管露營場、溫泉與水域遊憩。宗教與殯葬集中在民政處宗教禮俗科，花蓮縣另訂有宗教使用事業計畫審查及管理要點。社會福利機構找社會處，學校與幼兒園找教育處，醫療與長照機構找衛生局。原住民保留地案件由原住民行政處保留地管理科審查，加油站、倉儲、觀光遊憩等承租開發申請也由該科核定或層報。縣府各處共用總機 03-8227171，衛生局、環境保護局與原住民行政處另設專線。
三段接力怎麼跑：目的事業核准、審議小組、地政處地用科
第一段在目的事業主管機關：送件前先依「非都市土地變更編定執行要點」附錄一之二逐項查詢，結果附進興辦事業計畫書，核准文件必須載明已完成查核、尚無禁限建情事。第二段只在 2 公頃以上案件出現：花蓮由行政暨研考處單一窗口受理，送「花蓮縣非都市土地使用分區及使用地變更審議小組」逐案審議，縣長任主任委員，會前由事業主管機關擬初審意見並完成查核表，達中央規模者報內政部。第三段回到地政處地用科，依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、配置圖及位置圖與其他文件，核准後由地政事務所辦異動登記。建築執照另向建設處建築管理科申請，三條線不能混送。
農業處與山坡地會辦：花蓮案子最常同時觸發的兩道同意
花蓮農地與山坡地交錯，多數興辦案會同時碰到農業用地變更同意與山坡地審查。農業用地那一道，目的事業主管機關核准前要先取得花蓮縣政府農業處同意，審查依中央「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」：特定農業區原則不同意，申請人要提出農業用地變更使用說明書，並依毗鄰分區留設隔離綠帶，最小 1.5 公尺。山坡地那一道，縣國土計畫指出全縣 13 個鄉鎮市中有 1 個鄉全鄉、3 個鄉近全鄉屬山坡地範圍，落在山坡地的案件依《水土保持法》辦水土保持計畫，回饋金改繳山坡地開發利用回饋金，承辦是農業處保育與林政科。農業同意要點未訂審查期限，是花蓮案件時程最難預估的一段。
審查端在看什麼：三要項、查詢清單與花蓮自訂要點的門檻
目的事業主管機關依「非都市土地變更編定執行要點」第3點審三件事：可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模，計畫書要答的是為什麼非這塊地不可。花蓮自訂要點把門檻寫得更具體：遊憩用地興辦事業計畫申請面積不得小於 2 公頃，計畫書須含觀光產業分析、計畫構想、經營管理計畫與財務計畫四大項，不得位於第一級環境敏感地區，公共設施及保育綠地依《非都市土地使用管制規則》第44條留設，且農業用地須先取得農業主管機關同意。都市計畫農業區、保護區案件則看七類不得設置地區與原始地形平均坡度不得超過 30%。審議小組開會前，事業主管機關要先完成查核表並擬初審意見，查核表有一格空白，案子就上不了會。
退件與失效的代價：期限、廢止回復原編定與回饋金順序
退件多半卡在四處：附錄一之二查詢項目漏查、基地落在第一級環境敏感地區或特定農業區農牧用地、謄本逾期（遊憩用地要點要最近 3 個月內土地登記謄本），以及補正逾期，遊憩用地案件補正 6 個月、展延二次合計不得超過 1 年。核准後的期限更致命：遊憩用地核准函發文日起 1 年內未申請土地使用變更即失效；社會福利設施核准後 3 年內未設立，廢止許可並回復原編定；殯葬設施依《殯葬管理條例》第7條核准後 1 年內施工、開工後 5 年內完工。錢也有順序：依《非都市土地使用管制規則》第26條，回饋金與開發影響費繳清後才辦異動登記；變更為非農業用地後，田賦與《農業發展條例》第37條的不課徵土地增值稅待遇同時消失。
在地事實對申請人的意義：地目分布、開發許可紀錄與國土計畫時程
內政部 110 年統計，花蓮陸域非都市土地中森林區占 50.81%、國家公園區 27.42%、山坡地保育區 10.87%，特定農業區僅 2.06%、一般農業區 3.81%，工業區 0.07%：可興辦的平地稀薄且多壓在農業分區，農業處同意幾乎是標配。已核發的開發許可印證在地類型：至 111 年 1 月共 26 件、約 509 公頃，遊憩設施區 8 件最多，醫療及照顧設施區次之。時程上，花蓮縣國土計畫 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖依《國土計畫法》第45條最遲 120 年 4 月 30 日公告，公告日起《區域計畫法》停止適用；劃入農業發展地區第一類的土地依《國土計畫法》第21條將禁止或限制其他使用，實務上現在送件是農地興辦案最後的可預測窗口。
自我檢查清單
- 已對照「非都市土地變更編定執行要點」附錄二確認變更後目的事業主管機關，並向花蓮縣政府該局處問清受理科室與承辦人。
- 附錄一之二的查詢項目每一項都拿到主管機關回函，且對照地政處公開的「花蓮縣各鄉鎮市對環境敏感地區應查免查範圍表」確認沒有漏項。
- 農牧用地案件已先向花蓮縣政府農業處送出農業用地變更使用說明書，特定農業區土地已評估「原則不同意」的風險並準備替代區位說明。
- 基地是否落在山坡地範圍已查明，水土保持計畫、山坡地開發利用回饋金與農業處保育與林政科的承辦時程已排進甘特圖。
- 面積達 2 公頃以上者，送行政暨研考處單一窗口的使用分區變更書件已備齊，規費依中央「非都市土地開發許可審查收費標準」預估。
- 土地登記謄本與地籍圖謄本的核發日期符合各要點期限：遊憩用地要點最近 3 個月內、都市計畫保護區農業區要點 6 個月內。
- 核准後的接力已排定：遊憩用地核准函 1 年內申請土地使用變更，都市計畫保護區、農業區設施 1 年內向建設處建築管理科申請建照，環評門檻另向環境保護局確認。
常見錯誤
- 把興辦事業計畫核准當成變更編定完成，先行動工——地政處地用科依《非都市土地使用管制規則》第28條核准前，土地仍受原使用地類別管制，依《非都市土地使用管制規則》第5條，鄉鎮市公所隨時檢查、縣聯合取締小組定期查處，違規紀錄還會成為後續審查的減分項。
- 以為花蓮沒有經濟發展局處，就把工廠案送到建設處或地政處——工廠登記的目的事業窗口是工業管理科，送錯局處只會被退回，附錄一之二查詢與計畫書的時程從頭起算。
- 只附部分機關的查詢回函就送興辦事業計畫——目的事業主管機關無法在核准文件載明已完成附錄一之二查核、尚無禁限建情事，案子退回補件，審議小組的查核表也過不了。
- 遊憩用地案拿到核准函後先忙募資與設計，一年後才想到地政處——核准函發文日起 1 年內未申請土地使用變更即失效，展延只有二次、合計不得超過 1 年，逾期一切重來。
- 以為異動登記後再繳回饋金——依《非都市土地使用管制規則》第26條，回饋金與開發影響費繳清、捐地分割移轉完成，政府才函請登記機關辦異動登記，順序倒過來就卡在地政事務所門外。
- 變更編定後長期未依核定計畫使用——依《非都市土地使用管制規則》第37條處理，實務上走向興辦事業計畫廢止與回復原編定，已繳回饋金與規劃費用全部沉沒。
官方參考資料
常見問題
花蓮 非都市土地 變更編定 找哪個單位？電話幾號？
找花蓮縣政府地政處地用科，地址花蓮市府前路17號，電話 03-8227171 轉 475、483，直撥 03-8223294；地用科同時承辦非都市土地開發許可單一窗口業務與國土功能分區劃設。變更編定核准後的異動登記在花蓮、鳳林、玉里三個地政事務所辦理。但要先確認興辦事業計畫由哪個局處核准，那一步不在地政處，地用科只收已附核准文件的案子。
花蓮 露營場 溫泉 興辦事業計畫 一定要 2 公頃嗎？
看你走哪一條。依「花蓮縣非都市土地申請變更為觀光遊憩使用之遊憩用地興辦事業計畫審查作業要點」申請變更為遊憩用地，土地面積不得小於 2 公頃；計畫書要有觀光產業分析、計畫構想、經營管理計畫與財務計畫，基地不得位於第一級環境敏感地區，農業用地要先取得農業處同意。未達 2 公頃的小型露營場屬另一套容許使用或其他用地路徑，送件前先向觀光處觀光產業科確認。
花蓮 寺廟 蓋在農地 興辦事業計畫 怎麼辦？
先向民政處宗教禮俗科申請核准興辦事業計畫，花蓮縣訂有「花蓮縣非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點」，核准後須在要點所定期限內申請變更編定，達 2 公頃以上還要先辦使用分區變更。農牧用地要先過農業處的農業用地變更同意，特定農業區原則不同意；宗教用地依「非都市土地變更編定執行要點」一律變更編定為特定目的事業用地，回饋金在異動登記前一次繳清。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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