花蓮縣共有土地分割實務：協議分割、調處前置與三所地政窗口
花蓮共有土地要分割，先分清楚地政處地籍科管調處、三所地政事務所管登記。本文整理協議分割登記的送件動線、談不成時的不動產糾紛調處前置作業、《土地法》第 34 條之 1 多數決處分的通知與提存，以及分割後的稅費。
花蓮一筆共有地背後常是十幾位持分人：有人在花蓮市上班、有人在吉安鄉種田、有人在外縣市，還有人過世沒辦繼承。想分割、想賣持分、想蓋房子，卡的不是法條而是人，而花蓮縣政府地政處和花蓮、鳳林、玉里三所地政事務所各管一段程序，先弄清誰管什麼，才不會白跑。
這篇只談花蓮：協議分割登記要送哪一所、玉里所的範例書表怎麼用、談不成如何依《土地法》第 34 條之 1 第 6 項向地政處申請不動產糾紛調處、多數決處分怎麼通知與提存、失聯共有人依什麼順序處理，以及分割後的土地增值稅與 115 年期公告現值。
偉騰開發興業的團隊由前臺東縣環保局長帶領，長年往返花蓮、臺東與宜蘭處理共有地、農地與原保地案件，熟悉地政處地籍科與三所登記課的收件習慣。把地號與共有人名單透過 LINE 傳來，我們先做書面初判，判斷該走協議分割、調處還是多數決處分，帶著方向進場才不會走錯門。
花蓮共有土地分割該找誰：地政處地籍科與三所地政事務所
花蓮縣共有土地分割的主管機關是花蓮縣政府地政處，在花蓮市府前路 17 號，處內分地價、地權、測量、重劃、地用、地籍六科，不動產糾紛調處專區由地籍科發布，協議不成時向這裡遞件。分割登記則向土地所在的地政事務所送件：花蓮地政事務所在花蓮市府後路 23 號，轄秀林鄉、新城鄉、花蓮市、吉安鄉、壽豐鄉；鳳林地政事務所在鳳林鎮信義路 200 號，轄鳳林鎮、光復鄉、萬榮鄉、豐濱鄉；玉里地政事務所在玉里鎮莊敬路 18 號，轄玉里鎮、瑞穗鄉、富里鄉、卓溪鄉。三所平日上午 8 點至 12 點、下午 1 點半至 5 點半收件，鳳林所一般登記收件採預約制，共有人多的分割案要先預約再約人到場。地段歸屬拿不準，先用玉里所的地段轄區判斷系統查。
花蓮的共有僵局多從繼承來：列冊管理與公同共有先保地
花蓮縣共有土地案件最常見的源頭是繼承。一筆地幾代沒辦繼承登記，持分人從三五位滾到十幾位，散在花蓮市、吉安鄉、玉里鎮與外縣市，湊人就卡住。花蓮縣政府地政處地籍科為此設未辦繼承專區並推主動通知繼承；縣內三所地政事務所每年 4 月 1 日公告逾期未辦繼承土地，通知繼承人在 3 個月內聲請登記，逾期列冊管理，公告期間名單可在各所網站查。依《土地法》第 73 條，逾期每滿一個月處應納登記費額一倍罰鍰，最高二十倍；列冊管理滿 15 年依《土地法》第 73 條之 1 移請國有財產署標售。繼承人談不成分割協議，地政處指引可依《土地登記規則》第 120 條由部分繼承人先登記為全體公同共有，先保住地再談怎麼分。
協議分割登記怎麼送：玉里所範例書表、跨所收件與線上申請
共有人談定方案後，花蓮的協議分割走登記案而非調處案。玉里地政事務所網站的共有物分割登記頁放了登記須知、共有土地建築改良物所有權分割契約書與登記申請書的填寫範例，照範例填可少跑一趟。先用花蓮縣地政電傳全方位地籍資料查詢系統調謄本核對共有人與他項權利；土地設有抵押權的，花蓮地政事務所公開回覆過，抵押權是否消滅非地政機關所能認定，須由抵押權人與抵押人會同辦塗銷，否則分割後每筆地仍背著原抵押。縣內三所依《土地登記規則》第 3 條跨所收辦，地在富里鄉也能送花蓮所。線上方面，地政處自 110 年 8 月 1 日起受理網路申請不動產登記，內政部數位櫃臺新增項目自 115 年 7 月 1 日起也開放網路申請，但分割契約書仍要全體共有人簽章。
談不成先調處：花蓮縣不動產糾紛調處委員會與前置作業要點
共有人談不出分割方案，花蓮的下一步是依《土地法》第 34 條之 1 第 6 項向花蓮縣政府地政處申請不動產糾紛調處。花蓮縣把共有物分割爭議劃歸縣級的花蓮縣不動產糾紛調處委員會，另依《直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法》第 12 條分設北、中、南區域性委員會，區域性只管重測界址、土地權利等爭議，分割案送錯層級會被退回。縣府另訂「花蓮縣政府辦理土地法第三十四條之一第六項共有物分割糾紛調處案件前置作業要點」，申請案到地籍科後要先完成前置整理才排會。申請書、流程圖與設置辦法掛在地政處的不動產糾紛調處專區；調處費依該辦法第 21 條計收。開會時委員會應通知各共有人列席陳述意見，外縣市共有人靠這一關表態。
切不了就整合：《土地法》第 34 條之 1 多數決處分與失聯共有人怎麼處理
持分人多、面積小或有人硬是不點頭的花蓮共有地，協議切不下去時要改走《土地法》第 34 條之 1 的多數決處分：共有人過半數且應有部分合計過半數同意，或應有部分合計逾三分之二免計人數，即可整筆出售，再把價金按持分分配。多數決不是繞過少數人：處分前要先以書面通知全體共有人，通知不到才改公告；不同意者應得的對價要依法提存，並保留其優先購買權，少一步，花蓮三所的登記課就會退件。共有人失聯的處理順序是：先調謄本核對住址並查戶籍；登記名義人已過世的，查三所每年 4 月 1 日至 6 月 30 日的未辦繼承公告，由繼承人依《土地登記規則》第 120 條先登記公同共有再表態；真的找不到人才以公告代通知。
分割後的稅與地價：花蓮縣地方稅務局窗口與 115 年期公告現值
協議分割在花蓮的最後一關是稅。土地增值稅由花蓮縣地方稅務局土地稅科主管，契稅歸財產稅科，總局在花蓮市府前路 19 號；玉里鎮、瑞穗鄉、富里鄉、卓溪鄉的案件由玉里分局收件，其餘鄉鎮市回總局。分割後各共有人取得的價值與原持分相當，不算移轉；有人多拿有人少拿，差額就被視為移轉或贈與課稅，定案前先用地方稅務局官網的土地增值稅試算跑一遍。花蓮縣 115 年期公告土地現值與公告地價經花蓮縣地價及標準地價評議委員會評議通過，自 115 年 1 月 1 日生效，全縣總額與前期持平，但部分宗地因農地變更為建地而調整；公告地價每 2 年重新規定一次，分割拖過一個週期算法就會變。地號可在地政處的花蓮縣公告土地現值及地價查詢核對。
退補、訴願線與這些在地事實對花蓮地主與申請人的意義
把這些在地事實收攏，花蓮共有土地分割前先做三個判斷。先看地目與面積：縱谷與海岸的耕地受《農業發展條例》每宗 0.25 公頃分割下限約束，持分多、面積小的農地直接改走多數決處分，別送了才被退。再看共有人名單：謄本上有已過世者，先辦繼承或依《土地登記規則》第 120 條登記公同共有再談分割；由非地政士親友代送件，委託人與代理人都要在申請書切結未給付報酬，花蓮所有專文提醒這一點。最後看救濟線：登記案被駁回，先依《行政程序法》第 102 條陳述意見，再向花蓮縣政府訴願審議委員會提訴願，幕僚由花蓮縣政府行政暨研考處法制科辦理；土地增值稅核定爭議由花蓮縣地方稅務局法務科答辯。各所收件後依縣訂處理期限表計日，補正不計入，文件一次備齊最省時間。
自我檢查清單
- 先用花蓮縣地政電傳全方位地籍資料查詢系統調土地登記謄本，列出全部共有人、應有部分與他項權利。
- 用玉里地政事務所的地段轄區判斷系統確認地段歸花蓮、鳳林還是玉里所，鳳林所一般收件要先預約。
- 核對每位共有人是否在世；已過世者先辦繼承，或依《土地登記規則》第 120 條由部分繼承人登記公同共有。
- 農地先量面積：分割後每宗低於《農業發展條例》0.25 公頃下限的，改規劃多數決處分或持分整合。
- 設有抵押權的土地，先約抵押權人與抵押人會同到花蓮所辦塗銷，再送分割契約書。
- 分割方案定案前，用花蓮縣地方稅務局官網的土地增值稅試算核對各人取得價值是否與原持分相當。
- 協議不成時，備妥地政處不動產糾紛調處專區的申請書與流程圖，向地籍科申請共有物分割調處。
常見錯誤
- 沒先預約就直奔鳳林地政事務所送分割案——鳳林所一般登記收件採預約制，中午只有謄本櫃檯服務，帶著一車共有人到場可能收不了件。
- 把已過世共有人的名字直接寫進分割契約書——登記課會以當事人不符退件，得先辦繼承登記或公同共有登記再重送。
- 農地持分照人頭切成十幾塊——每宗低於《農業發展條例》0.25 公頃下限，分割登記過不了，方案要整個重擬。
- 多數決處分只電話通知反對的共有人——缺少書面通知或公告與對價提存證明，花蓮三所登記課會退補，出售時程整個延後。
- 分割案直接送北、中、南區域性不動產糾紛調處委員會——共有物分割爭議屬縣級花蓮縣不動產糾紛調處委員會受理，送錯層級會被退回重送。
- 分割時價值多寡憑感覺分——差額部分被花蓮縣地方稅務局視為移轉或贈與課稅，事後補稅比事前試算划不來。
官方參考資料
常見問題
花蓮 共有地 分割 談不成 要 找 哪個 單位
找花蓮縣政府地政處地籍科。依《土地法》第 34 條之 1 第 6 項，共有物分割協議不成可申請不動產糾紛調處，花蓮把這類爭議劃給縣級的花蓮縣不動產糾紛調處委員會，不是北、中、南區域性委員會。申請書與流程圖掛在地政處的不動產糾紛調處專區，送件後要先過縣訂的前置作業整理才排會，開會時會通知共有人列席陳述意見。
花蓮 共有人 過世 沒辦繼承 土地 還能 分割 嗎
能，但順序要對。已過世的共有人不能簽分割契約書，要先由其繼承人辦繼承登記；繼承人之間談不成，可依《土地登記規則》第 120 條由部分繼承人先登記為全體公同共有，再一起參與分割。花蓮三所地政事務所每年 4 月 1 日公告逾期未辦繼承土地，逾 3 個月未聲請就列冊管理，列冊滿 15 年會移請國有財產署標售，拖越久越難分。
花蓮 農地 持分 太多 切 不 下去 怎麼辦
花蓮的耕地受《農業發展條例》每宗 0.25 公頃分割下限約束，持分多、面積小就切不下去。這時改走《土地法》第 34 條之 1 多數決處分：共有人過半數且應有部分過半數同意，或應有部分逾三分之二免計人數，即可整筆出售再按持分分錢，但要先書面通知全體共有人、對不同意者辦對價提存並保留其優先購買權，缺件會被退補。
傳花蓮地號初判
花蓮的共有地要分、要賣、要整合，先把地號、謄本與共有人名單用 LINE 傳給偉騰開發興業，我們先做書面初判，告訴你該走協議分割、調處還是多數決處分；需要通話再撥 0965-855-538。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好
聯絡偉騰開發興業
統一編號：90801410｜地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（亦寫作 0965855538、0965 855 538；謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫