花蓮縣開發許可審議實務：審議小組、使用分區變更與開發計畫審查
花蓮縣達規模的非都市土地開發案，不是送地政處就結束：興辦事業計畫先過目的事業主管機關，再由行政暨研考處單一窗口收件、縣長主持的審議小組逐案審議；山坡地與環境敏感地區佈滿全縣，區位自審決定案子能不能排上會議。
在花蓮縣送開發許可，先確認兩件事：面積是否達《非都市土地使用管制規則》第11條的分區變更規模，以及基地是否落在山坡地範圍。前者決定要走地政處變更編定或行政暨研考處單一窗口的審議小組；後者決定興辦事業計畫有沒有十公頃下限與水土保持完工證明書的門檻。
不少業者以為花蓮縣沒有自己的區域計畫委員會，開發許可一律得送內政部排隊。實際上縣府已設「花蓮縣非都市土地使用分區及使用地變更審議小組」，由縣長擔任主任委員，委辦案件在縣內逐案開會；只有達中央規模、性質特殊或位於環境敏感地區的案件才報內政部審議。
本文依花蓮縣的實際窗口拆解七個節點：主管機關、案型熱點、申辦動線、審查重點、補正循環、環評水保與回饋金的先後、國土計畫過渡的意義。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，長年在東部處理山坡地與環境敏感地區開發案，熟悉花蓮審議小組會追問的每個環節。
花蓮開發許可的三個窗口：行政暨研考處、地政處地用科與目的事業主管機關
花蓮縣開發許可案件的受理單一窗口是縣府行政暨研考處，「花蓮縣非都市土地使用分區及使用地變更審議小組設置要點」明定執行秘書由行研處業務科科長兼任。地政處地用科同時掛「非都市土地開發許可單一窗口業務」，負責許可後的變更編定與異動登記，電話03-8227171轉475、483，直撥03-8223294。興辦事業計畫要先找對目的事業主管機關：觀光遊憩案歸觀光處觀光企劃科，工廠歸工業管理科，宗教寺廟歸民政處宗教禮俗科，原住民保留地的礦業、觀光遊憩與加油站承租開發歸原住民行政處保留地管理科。農業用地變更同意由農業處核發，但承辦科室未在職掌頁明列，送件前先以總機確認。三個窗口分屬三個處，一份核准函漏掉查核結論，另外兩處都會退件。
花蓮已核發 26 件開發許可：遊憩、醫療照顧、礦業與光電四大案型
依花蓮縣國土計畫附錄，全縣已核發開發許可共 26 件、面積合計約 509 公頃，遊憩設施區 8 件最多，最新一件是內政部民國110年9月29日核發、位於新城鄉的觀光旅館開發計畫 5.12 公頃。醫療及照顧設施區 3 件落在壽豐鄉與玉里鎮，對應全縣 18 處老人長期照顧與安養機構、吉安鄉 10 處最密集的需求結構。礦業用地 3 件集中秀林鄉並全部由內政部核發，呼應石材及水泥工業為主的產業底色。鳳林鎮則有內政部民國110年3月16日核發的太陽光電 66.039301 公頃，是全縣唯一一件光電開發許可。這張清單是審議小組的比較基準：新案與既有同類案件區位重疊，就會被要求從供需面說明閒置情形。
從興辦事業計畫到異動登記：花蓮 2 公頃以上案件的五段動線
第一段，向目的事業主管機關送興辦事業計畫並取得初審意見；花蓮遊憩用地案件依縣訂審查作業要點備妥一式二份，含最近 3 個月內土地登記謄本與變更編定對照清冊。第二段，依《非都市土地使用管制規則》第13條製作開發計畫書圖，送行政暨研考處單一窗口，會前完成查核表並由事業主管機關擬初審意見。第三段，審議小組原則逐案開會，現場會勘由申請人申請並於審查規費繳清後辦理。第四段，許可後一年內完成公共設施用地移轉、異動登記，並送水保或整地排水計畫審核。第五段，向地政處地用科檢附變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、同意書、配置圖及位置圖，再由地政事務所辦異動。縣府線上服務集中在「花蓮縣都市計畫分區證明申請管理系統」，開發計畫書圖多數情形仍走紙本。
審議小組會盯的花蓮條件：山坡地十公頃下限、第一級環境敏感地區與遊憩二公頃
花蓮陸域山地占 87%，豐濱鄉全鄉、秀林鄉、萬榮鄉與卓溪鄉近全鄉屬山坡地範圍，開發案先撞到《非都市土地使用管制規則》第52條之1：山坡地範圍內興辦事業計畫不得少於十公頃，遊憩設施達五公頃以上等十種情形才例外。第二道是第一級環境敏感地區排除，《非都市土地使用管制規則》第30條之1只留五種例外；國家公園區占花蓮陸域非都市土地 27.42%、森林區占 50.81%，地政處的「花蓮縣各鄉鎮市對環境敏感地區應查免查範圍表」要先對過。第三道是縣訂加嚴：遊憩用地興辦事業計畫申請面積不得小於二公頃，農業用地須先取得農業處同意。審議小組委員涵蓋工務、地政、農業、環保、原住民行政與觀光等一級主管，專家學者不少於三分之一，各局處疑問會在同一場會議提出。
補正循環與廢止風險：花蓮案件常卡的四個點
《區域計畫法施行細則》第16條把補正分成受理與審議兩階段，花蓮受理階段由行研處與地政處查核書圖，審議階段屆期未補正即駁回。最常被退的四點：興辦事業計畫核准函未載明環境敏感地區查詢結論；山坡地案件缺水土保持完工證明書或不得建築情形的技師簽證；興辦事業計畫核准逾六個月才申請變更編定，相同會審項目重跑；配置圖與位置圖比例尺不符。遊憩用地案件另有縣訂補正期限六個月，展延以二次為限、合計不逾一年。許可後違反核定計畫經限期改善未改善，或興辦事業計畫被廢止，縣府應報請廢止開發許可，委辦案件由縣府直接廢止。殯葬、掩埋場、土資場與土石採取場等設施在分區變更同意階段，縣府應召開聽取陳情意見會議並附回應紀錄，花蓮玉里鎮既有土資場與衛生掩埋場即屬此類。
環評、水保、農地變更同意與回饋金：花蓮案件的併行與先後
《非都市土地使用管制規則》第17條允許環評、水土保持與開發許可審查併行，但花蓮案件要排先後。環評送花蓮縣環境保護局（花蓮市中美路68號）；山坡地案件依《非都市土地使用管制規則》第48條，變更編定前要附水土保持完工證明書，僅縣府認定須與建物一併施工等情形例外。農地變更同意由農業處核發，特定農業區原則不同意；回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》於異動登記前一次繳納，山坡地範圍案件改繳山坡地開發利用回饋金，農業處保育與林政科承辦。開發影響費要寫進開發計畫書，許可後、變更前向縣府繳交，可用區內可建築土地抵充。《非都市土地使用管制規則》第26條定順序：捐地與公設用地移轉、開發影響費、回饋金完成，縣府才函請地政事務所辦異動登記。
國土計畫過渡與花蓮開發案的時間押注
花蓮縣國土計畫於民國110年4月30日公告實施，國土功能分區圖草案已於民國113年2月26日陳報內政部。依《國土計畫法》第45條現行條文，分區圖須在縣國土計畫公告後十年內依中央指定日期公告，公告日起《區域計畫法》停止適用；地政處問答頁所載「114年4月30日前公告」屬修正前期程。對花蓮業者有三點意義。其一，現在送件仍走開發許可，可用二階段申請與第一階段諮詢。其二，分區圖公告後改走使用許可，由花蓮縣國土計畫審議會審農業發展地區與城鄉發展地區案件，內政部民國114年5月1日已發布使用許可審議規則與國土保育費及影響費收取辦法，費用結構會變。其三，地政處明示未來不得零星個別辦理變更。有可行方案的案子，現在就把區位自審做完。
自我檢查清單
- 已用《非都市土地使用管制規則》第11條逐款核對面積，花蓮遊憩案另比對縣訂二公頃下限與五公頃分區變更門檻。
- 已查對地政處「花蓮縣各鄉鎮市對環境敏感地區應查免查範圍表」，基地未落入第一級環境敏感地區或已找到例外款。
- 已確認基地是否在花蓮山坡地範圍公告內，山坡地案件備妥十公頃下限的例外文件或水土保持完工證明書。
- 興辦事業計畫已送對目的事業主管機關（觀光處觀光企劃科、工業管理科、民政處宗教禮俗科或原住民行政處保留地管理科）並取得初審意見。
- 開發計畫書圖已依《區域計畫法施行細則》第15條六大內容編排，並載明開發影響費與公共設施分期計畫。
- 已預排許可後一年內完成公共設施用地移轉、異動登記與水土保持計畫送審的時程，展期申請日早於期限屆滿。
- 農業用地已取得農業處同意，回饋金與山坡地開發利用回饋金的繳納順序排在異動登記之前。
常見錯誤
- 以為花蓮開發許可一律送內政部，直接跳過行政暨研考處單一窗口——案件被退回縣府重新收件，初審意見與查核表全部重來。
- 把秀林鄉、萬榮鄉的山坡地基地當平地規劃，興辦事業計畫只畫五公頃——撞上《非都市土地使用管制規則》第52條之1十公頃下限，整本計畫重寫。
- 毗鄰兩筆土地拆成兩個興辦事業計畫各自申請變更編定——目的事業主管機關審認屬同一計畫後累計面積，被要求改辦分區變更。
- 興辦事業計畫核准後拖過六個月才向地政處地用科送變更編定——相同會審項目重新會審，遊憩案核准函一年內未申請土地使用變更還會失效。
- 拿到開發許可就先動工整地，忘了一年內要完成異動登記與水保計畫送審——原許可失效，擅自整地者依水土保持法暫停兩年申辦。
- 回饋金與開發影響費留到最後才問——縣府在款項與捐地未完成前不會函請地政事務所辦異動登記，土地變更卡在最後一步。
官方參考資料
常見問題
花蓮開發許可要送縣政府還是內政部？
先看規模與區位。一般達分區變更規模的委辦案件，送花蓮縣政府行政暨研考處單一窗口，由縣長擔任主任委員的審議小組逐案審議；達中央規模、性質特殊或位於環境敏感地區的案件，縣府提初審意見後報內政部審議。花蓮既有 26 件許可中，秀林鄉礦業與鳳林鎮光電大案均由內政部核發，新城鄉宗教及社福園區則是縣府核發的案例。
花蓮山坡地土地不到十公頃可以申請開發嗎？
要看是否符合《非都市土地使用管制規則》第52條之1的十種例外。花蓮豐濱、秀林、萬榮、卓溪多屬山坡地範圍，興辦事業計畫原則不得少於十公頃；但遊憩設施達五公頃以上、公共設施或社會福利醫療事業經中央審議規範核准、取得特定工廠登記等情形不受限。未達十公頃的山坡地案件，變更編定時要附面積免受限制文件。
花蓮開發許可拿到後一年內要做什麼，逾期會怎樣？
不是動工期限，是登記與送審期限。依《非都市土地使用管制規則》第23條，收到開發許可通知一年內要完成公共設施用地移轉、分區與用地異動登記，並把水土保持計畫或整地排水計畫送審，逾期原許可失效；可展期兩次、每次不超過一年。十年內要取得使用執照或營運核准。花蓮山坡地案件多，水保計畫送審是最容易延誤的一環。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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