花蓮縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與農用連動
花蓮農地租約分兩制：民國八十九年一月四日後新訂的回歸契約自由，老三七五租約要走公所登記、終止補償與續訂程序。本文整理農業處與各公所窗口、有機與金針山承租案型、原保地與山坡地限制，以及縣府農用抽查對地主的稅賦連動。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦花蓮市、臺東市、宜蘭縣(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 花蓮市、臺東市、宜蘭縣(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 花蓮縣政府農業處全球資訊網、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）、花蓮縣政府執行農業用地申請稅賦減免案件定期抽查作業要點
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 把花蓮老田上新簽的租約當三七五租約;三七五租約期滿只等不辦;租約沒公證就去農會加農保
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
花蓮的田地上，父執輩登記在公所的三七五租約，和青農這幾年新簽的農地租約並存，兩套規則卻完全不同。花蓮縣政府農業處農政科主辦農地租賃平台，農用證明、農業設施容許使用與農業動力用電證明則委託土地所在鄉（鎮、市）公所受理，租約要走哪一條線，第一步得先分清楚。
這篇只談花蓮：怎麼用公所登記資料判斷新舊制、老租約的登記期限與終止補償怎麼算、有機促進區與金針山現耕者為什麼要靠承租、原住民保留地與山坡地租賃的禁轉租與收回規定、縣府每年農用抽查與追稅怎麼連動地主，以及租作露營或種電前要先看什麼。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，長期處理東部農地的租約、農用證明與變更編定案件，熟悉花蓮各公所的會勘與登記習慣。帶著這篇的判斷來找我們，我們會先幫你確認租約性質與可走的程序，再談擬約、登記、補償計算與後續申辦。
花蓮農地租賃找誰：農業處農政科與土地所在鄉鎮公所
花蓮縣的農地租賃事務由花蓮縣政府農業處統籌，處址在花蓮市府前路17號。處內農政科主辦「農地租賃平台」，農地想出租或想找承租人媒合，先從農政科問起；水土保持科則掌「農地使用審查」，負責縣府端的農業用地作農業使用證明、同意農地變更編定為非農業使用，以及農地接電的農業使用認定。實際遞件多半不在縣府：花蓮縣政府已把農業用地作農業使用證明、農業設施容許使用同意書與農業動力用電證明，都委託土地所在的鄉（鎮、市）公所受理，出租人或承租人備妥資料後應向土地所在公所提出。承租耕地要處理灌溉用水或搭排時，窗口是農業部農田水利署花蓮管理處，管理處設在吉安鄉，並在新城、吉安、壽豐、光復、玉里、富里設有工作站，簽約前先確認承租田區屬哪個工作站的灌區。
先查訂約日期再擬約：花蓮新制農地租約與老租約的分水嶺
花蓮田區同時有兩種租約。民國八十九年一月四日後訂立的農地租約，依《農業發展條例》第20條回歸契約自由，不受《耕地三七五減租條例》拘束；之前依減租條例訂約並登記的老租約，權利義務仍照原法律。花蓮的做法是先向土地所在公所調閱耕地租約登記資料，確認有無辦竣三七五登記，再決定程序。擬新制租約時，《農業發展條例》第21條的通知期限要寫進條款：約定期限屆滿前可終止者六個月前通知，期限未達六個月者十五日前通知，未定期限者隨時可終止但仍須六個月前通知。書面租約在花蓮另有用途：承租人向農會申請農保、向公所申請農業資材補助都要憑租約證明實際耕作；三七五減租耕地以外的租約原則上還要公證，除非向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查。
老三七五租約在花蓮怎麼走：公所登記期限、終止事由與補償
花蓮仍有田地掛著上一代登記的三七五租約，依《耕地三七五減租條例》第6條，訂立、變更、終止或換訂都要雙方會同向公所登記。《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求登記原因發生日起三十日內申請，承租人過世由子女續耕、出租人轉讓或耕地分割都要變更登記，逾六個月未辦，公所通知屆期逕行登記。租期中終止只限五種法定事由、期滿收回自耕另受收益與生活依據限制，都寫在《耕地三七五減租條例》第17條與第19條；因編定為非耕地而終止的，出租人要給付土地改良費用、未收穫農作物價額及當期公告土地現值減除土地增值稅後的三分之一；承租人願續租者應續訂，期滿翌日起四十五日內都不申請，公所會逕為註銷登記。談不攏先經公所耕地租佃委員會調解，再由花蓮縣政府調處。
花蓮承租案型：有機促進區、金針山現耕者與青農擴大面積
花蓮農地租賃的需求端很清楚：有機與雜糧要靠承租做大面積。《花蓮縣有機農業促進區設置暨輔導管理辦法》要求促進區面積達十公頃以上（公有或國營事業土地二十公頃以上），營運公約簽署者須達實際務農者半數，單靠自有地很難湊齊，租入鄰地並讓租期對齊公約年限是花蓮有機營運主體的務實做法。玉里鎮赤科山與富里鄉六十石山的金針留花補助只給設籍花蓮縣的現耕者，承租而實際留花者也算，向玉溪地區農會或富里鄉農會申請前，租約要對上地號與面積。花蓮縣農業資材補助以實際耕作面積計算，土地資格含合法承租的國有耕地，向公所申請時要帶土地租約；百大青農輔導措施含國有耕地承租第二順位，花蓮青農經花蓮縣農會的青年農民聯誼會取得資訊後，租地前先備妥租約，補助與農保才接得上。
花蓮原住民保留地與山坡地承租：禁轉租、超限利用會被收回
花蓮部落農地多屬原住民保留地，租賃規則與一般農地不同。原住民在原保地取得的承租權、耕作權、地上權或農育權，除繼承或贈與給得為繼承、原受配戶內或三親等內的原住民外不得轉讓或出租，違反時公所得收回土地或終止契約。承租人未經出租人同意轉租、非自用自營或未依興辦事業計畫使用，經限期改正未改正，租約終止、土地收回，設施不予補償；早年已合法租用並繼續自耕的非原住民得續租。這類土地多在山坡地，農業處水土保持科掌理山坡地範圍查詢與超限利用列管改正，公有山坡地放租者超限利用經限期改正仍不改，承租會被終止收回。花蓮公所核發容許使用同意書時會加會林務、水土保持、觀光與原保地主管機關，租進部落農地前先確認山坡地範圍與可利用限度，再談租金年限。
出租後的花蓮連動：農用證明抽查、追稅與租作露營光電的風險
花蓮農地租出後，稅與證明跟著承租人的使用走。農用證明由公所會勘核發，縣府每年依《花蓮縣政府執行農業用地申請稅賦減免案件定期抽查作業要點》抽取百分之一至三的案件實地查核；查到非農業使用，通知所有權人限期三個月內恢復農用，複勘仍未恢復就通知國稅局追繳遺產稅或贈與稅，並移請分區管制主管機關依《農業發展條例》第69條第1項處置。被追稅的是地主，租約要寫明農業使用限制與違規終止條款。承租人拿花蓮農地做露營或觀光設施，未經容許使用或變更編定即屬非農業使用；休閒農場找農業處農村景觀科，填土要先依《花蓮縣農業用地填土管制規則》向農政科申請。花蓮只有屋頂附屬綠能的縣審查辦法，查無地面型農地光電要點，出租種電前先算清地價稅、農用證明與農保連動。
花蓮在地事實對地主與承租人的意義：先驗租約性質，再談租金年限
把在地事實收攏，花蓮的地主與承租人可以這樣判斷。地主端：先到土地所在公所查有無三七五登記；老租約收回自耕要過收益與生活依據的限制，因變更為非耕地終止要備妥公告土地現值減除增值稅後三分之一的補償；《農業發展條例》也允許租佃雙方協議以分割方式終止租約、各自單獨所有，是花蓮祖傳耕地可考慮的解套路。新訂租約要寫進農業使用限制、六個月與十五日的終止通知和違規終止條款，並安排公證，承租人才加得了農保。承租人端：租約地號與面積要對得上，資材補助、金針留花補助與有機促進區公約才接得上；租原保地先查出租人是所有權人還是只有承租權或耕作權，租山坡地先向水土保持科確認可利用限度。對公所或縣府的處分有意見，先陳述意見再訴願；租佃糾紛走公所調解與縣府調處。
自我檢查清單
- 到土地所在的花蓮鄉（鎮、市）公所調閱耕地租約登記資料，確認有無三七五登記與訂約日期
- 老租約的變更或終止，登記原因發生日起三十日內向公所申請；期滿翌日起四十五日內辦終止或續訂
- 新制租約寫明農業使用限制、六個月與十五日的終止通知、違規終止與復原條款，並安排公證
- 承租人核對租約地號、面積與實際耕作範圍一致，公所受理農業資材補助時要附土地租約
- 租原住民保留地先查出租人權源與可否出租，租山坡地先向農業處水土保持科查山坡地範圍與可利用限度
- 出租後留存耕作現況照片與地租繳付紀錄，因應縣府每年百分之一至三的農用抽查與三個月恢復期
- 打算做露營、觀光設施或填土，先向農村景觀科或農政科確認容許使用與《花蓮縣農業用地填土管制規則》程序
常見錯誤
- 把花蓮老田上新簽的租約當三七五租約——民國八十九年一月四日後訂立的租約沒有租金上限與六年最短租期，承租人也拿不到減租條例的終止補償
- 三七五租約期滿只等不辦——期滿翌日起四十五日內雙方都未向公所申請終止或續訂，花蓮公所會逕為註銷登記並公告，日後補償與續租都失去依據
- 租約沒公證就去農會加農保——三七五減租耕地以外的花蓮農地租約原則上要公證，只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種例外
- 向只有承租權的原住民再租原保地——原保地承租權、耕作權除繼承或贈與給特定原住民外不得出租，公所得收回土地並終止契約，投資的設施沒有補償
- 農地租給露營或觀光業者只看租金——花蓮縣府每年抽查農用證明案件，查到非農業使用限三個月恢復，逾期追繳的是地主的遺產稅或贈與稅
- 把客土填方當免申請——花蓮農業用地填土須先依《花蓮縣農業用地填土管制規則》向農業處農政科申請，未申請即屬非農業使用，連動農用證明與稅賦
官方參考資料
常見問題
花蓮 三七五 租約 終止 要 去 哪裡 辦
向耕地所在的鄉（鎮、市）公所申請終止登記，依《耕地三七五減租條例》第6條由出租人會同承租人辦理，一方不配合時另一方可敘明理由單獨申請，公所會通知對方在二十日內表示意見。登記原因發生日起三十日內要提出；雙方談不攏，先由公所耕地租佃委員會調解，調解不成再送花蓮縣政府調處。
花蓮 農地 租 給 青農 租約 要 公證 嗎
如果不是三七五減租耕地，承租人要拿租約向農會申請農保時，租約原則上要經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或經農會查證備查。花蓮地主與青農簽新制租約時，建議同時把租期、六個月或十五日的終止通知與農業使用限制寫清楚，公證後承租人申請農業資材補助也能直接以租約證明實際耕作面積。
花蓮 農地 出租 被 拿去 露營 地主 會 怎樣
花蓮縣政府每年抽取百分之一至百分之三的農用證明案件實地查核，查到承租人把農地做露營或其他非農業使用，會通知所有權人限期三個月內恢復農用，複勘仍未恢復就通知國稅局追繳遺產稅或贈與稅，並移請分區管制主管機關處理。被追稅與處分的是地主，所以租約要寫明用途限制與違規終止條款，發現違規要立刻通知承租人改正。
傳租約來初判
手上的花蓮租約是哪一制、能不能收回、補償要算多少、租給青農或業者條款怎麼寫，把租約、公所登記資料與地號用 LINE 傳給偉騰開發興業，或撥 0965-855-538，我們先做書面初判再安排後續。
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