花蓮縣農地稅務優惠申辦：土增稅、遺贈稅與地價稅
花蓮農地的三種稅務優惠都從同一張「農業用地作農業使用證明書」出發：縣府委辦 13 個鄉（鎮、市）公所核發，公所受理、會勘、指界，效期六個月，規費第一筆 500 元、每增一筆加 300 元；縣府端主辦是農業處水土保持科（03-8221999 轉 416、417）。拿到證明後，土地增值稅不課徵要在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣、漏註明只能在繳納期間屆滿前補行，遺產稅贈與稅扣除全數但受贈人限民法第1138條繼承人且五年列管，田賦自民國 76 年第 2 期停徵、地上一有非農業設施改課地價稅，溫室與禽畜房舍免房屋稅要在開徵四十日前申報。被追的路徑在花蓮很具體：縣府每年 6 月 30 日前抽 1% 至 3% 實地查核、11 月 30 日前完成，未農用限三個月恢復，複勘仍未恢復通知國稅局追繳遺贈稅、通知地方稅務局註記、副知公所在日後移轉時於證明書註明。
花蓮農牧戶 15,636 戶、農耕土地 40,703 公頃，農地的移轉、繼承與贈與每年都在發生，三種稅務優惠的法源分別是《土地稅法》第39條之2與《農業發展條例》第37條（土地增值稅不課徵）、《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款與《農業發展條例》第38條（遺產稅扣除、贈與不計入）、《土地稅法》第22條（課徵田賦即不課地價稅）。《農業發展條例》第39條把入口統一了：申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者應檢具農業用地作農業使用證明書向該管稅捐稽徵機關辦理。
花蓮的證明書由縣府委辦各鄉（鎮、市）公所核發，作業規定是「花蓮縣政府委託花蓮縣各鄉（鎮、市）公所辦理農業用地作農業使用認定及核發證明作業要點」（民國 93 年 9 月 14 日，府農務字第 09301288020 號）：公所農業單位受理並書件初審，邀相關業務單位實地會勘並通知申請人或地主到場指界及說明，界址無法確定時請申請人向地政機關申請鑑界，作成會勘紀錄表；縣府端的主辦科是農業處水土保持科（職掌核發農業用地作農業使用證明），縣府表單「農業發展條例第三十八條之一土地作農業使用證明申請書」在農業處資料下載區。證明書依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第14條有效六個月，第13條規費依收費標準第一筆 500 元、每增加一筆 300 元。
本文依三種稅拆解申請時點、要件與被追的情境，再把花蓮的抽查要點、公所與水土保持科、國稅局與地方稅務局的動線、有機促進區與馬太鞍溪堰塞湖災區的特殊情形串起來，最後整理繼承分割、原住民保留地、都市農業區三種在地常見案型。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理花蓮農地稅務案時會先確認證明書能不能核發，再對三種稅各自的時點。
第一張門票：花蓮公所核發的農用證明——認定三款、不得認定四款、六個月效期、一次會勘、500 元與 300 元
認定標準在《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條：土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（依規定休耕、休養、停養或不可抗力視同）；地上有農業設施者附容許使用同意書及建築執照（免建照者只附容許）或從來使用證明；地上有農舍者附農舍建築執照。第5條的四種不得認定：農業設施或農舍超過核准面積或未依核定用途使用；民國 89 年 1 月 26 日修正前多筆合併申請農舍後部分土地移轉致不符原要件；現場有阻斷排灌水系統；現場有與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥。第6條讓六種部分面積不影響認定：編定公告前的墳墓、十平方公尺以下土地公廟或有應公廟、私人無償提供供公眾使用的道路、編定公告前合法房屋、農村再生公共設施、共有人違規未逾其應有部分（附第8條的分管契約書圖、違規共有人切結書或多數決分管證明）。程序上第7條的文件是最近一個月內謄本（可網路查詢者免附）、身分證影本、目的事業主管機關許可文件，都市土地另附分區證明，國家公園內另附管理機關證明；第10條規定實地勘查以一次為限並通知申請人到場指界、界址無法確定時向地政機關申請鑑界；第12條可補正者限期補正，不能補正或屆期未補正者敘明理由駁回；第14條效期六個月；第13條規費依「農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準」第4條第4款，單獨所有或公同共有依土地筆數計收，第一筆 500 元、每增加一筆加 300 元，分別共有依共有人數乘筆數的單位數計收，證明書一份為原則、多要一份加收 100 元。花蓮的委辦要點把這套搬到公所：公所農業單位受理初審、邀集相關單位實地會勘、通知申請人或地主到場指界說明、界址無法確定應請申請人申請鑑界、作成會勘紀錄表由會勘人員簽章；土地在國家公園內邀太魯閣及玉山國家公園管理處協助認定；不符認定辦法第12條第1項者由申請人提出目的事業主管機關核准文件後送縣府地政單位審查；要點未訂處理天數，秀林鄉公所農業經濟課把「農業用地作農業使用證明書申請」列為 14 天。花蓮 13 個公所的農業課室名稱不同：花蓮市公所農業及景觀發展課（03-8322141）、吉安鄉公所農業課（03-8523126）、壽豐鄉公所農業課（03-8652131）、玉里鎮公所農業課（03-8883166）、瑞穗鄉公所觀光農業課（03-8872222）、富里鄉公所農業暨觀光課（03-8831111）、秀林鄉公所農業經濟課（03-8612116 至 8），送件前先打電話確認課室。
土地增值稅不課徵：申報書註明、繳納期滿前補行、承受人限自然人、原地價回溯 89 年、沒有罰鍰但有回溯
《土地稅法》第39條之2第1項與《農業發展條例》第37條第1項文字實質相同：作農業使用的農業用地移轉與自然人時得申請不課徵土地增值稅；《農業發展條例》第37條第2項另允許耕地依第33條、第34條移轉農民團體、農業企業機構、農業試驗研究機構，符合產業發展需要、一定規模或其他條件經縣府同意者不課徵，這是土地稅法沒有的特別規定。申請時點在第39條之3：由權利人及義務人於申報土地移轉現值時在土地現值申報書註明農業用地字樣提出，未註明者得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請；得由權利人單獨申報者可單獨提出；無須申報移轉現值的案件由稽徵機關通知，權利人或義務人應於收到通知次日起三十日內提出。後果在第39條之2第2項至第5項：承受人持有期間被查獲土地未作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再有未農用情事者，再移轉時應課徵；配偶間相互贈與的未農用情事合併計算；民國 89 年 1 月 6 日修正施行後第一次移轉，或不課徵後再移轉依法應課徵時，以修正施行日當期公告土地現值為原地價計算漲價總數額；89 年後曾經課徵過的農地再移轉則以最近一次核定的申報移轉現值為原地價。法條用語是「不課徵」不是「免徵」，稅並沒有消失，只是遞延；第55條之2的罰鍰在 89 年 1 月 26 日修正時刪除，現行法對不課徵後違規沒有罰鍰，但原地價回溯到 89 年當期公告現值會讓漲價總數額變大，回溯課徵的金額常比想像中重。《農業發展條例》第38條之1給了一條特別路：農業用地經依法律變更為非農業用地，經都市計畫主管機關認定細部計畫尚未完成未能依變更後用途使用，或應實施市地重劃、區段徵收而尚未公告實施且未申請建築使用者，取得農業主管機關的農用證明後，得檢具都市計畫與農業主管機關兩份文件向稽徵機關申請不課徵土增稅或免徵遺產稅贈與稅田賦；花蓮市與吉安等都市計畫區邊緣的農業區被變更後停在細部計畫階段的土地，可以問這一條。
遺產稅與贈與稅：扣除全數、受贈人限民法第1138條繼承人、五年列管與三個例外、追繳對象、20 年貸款、五年內繼承仍要申報
《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款：遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數；第20條第1項第5款：作農業使用的農業用地及其地上農作物贈與民法第1138條所定繼承人者，不計入其土地及地上農作物價值之全數。兩款的列管文字相同：承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未將該土地繼續作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再有未農用情事者，應追繳應納稅賦；例外是承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地。三個要點常被寫錯：「扣除其價值之全數」代表沒有金額上限，不是免稅額；受贈人限民法第1138條所定繼承人（配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母），贈與其他人不適用；第17條第2項另規定被繼承人為經常居住境外的國民或非國民者不適用第1款至第7款，拋棄繼承權者不適用第1款至第5款。《農業發展條例》第38條用「免徵遺產稅」「免徵贈與稅」的說法並多給兩項：自承受或受贈之年起免徵田賦十年（田賦停徵中，實益有限）；第1項繼承人有數人協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理二十年土地貸款，這對花蓮常見的多名子女繼承一筆縱谷稻田、由一人承接的案型很實用。追繳對象是承受該農地的繼承人、受遺贈人或受贈人，五年內把地賣掉不會消滅列管。財政部臺北國稅局 115 年 8 月 25 日新聞稿提醒：被繼承人生前五年內繼承取得且持續農用的農地，申報遺產稅時仍應計入遺產總額，再附農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明書主張扣除額，不能因五年內繼承而不申報。花蓮的追繳觸發點是縣府抽查：「花蓮縣政府執行農業用地申請稅賦減免案件定期抽查作業要點」（民國 102 年 6 月 11 日）規定發現未作農業使用者依《農業發展條例》第37條第3項、第4項或第38條第1項、第2項通知所有權人限期於三個月內恢復並列冊專案管理，複勘仍未恢復者「通知國稅局追繳遺產稅、贈與稅」。
田賦、地價稅與房屋稅：第22條五款、76 年停徵、非農業設施改課地價稅、荒地稅、溫室禽畜房舍免房屋稅四十日前申報、農舍照實際使用課
《土地稅法》第22條第1項：非都市土地依法編定的農業用地或未規定地價者徵收田賦；都市土地要符合五款之一才課田賦：依都市計畫編為農業區及保護區限作農業用地使用、公共設施尚未完竣前仍作農業用地使用、依法限制建築仍作農業用地使用、依法不能建築仍作農業用地使用、依都市計畫編為公共設施保留地仍作農業用地使用；第2項規定第2款與第3款以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租的耕地為限；第3項讓農民團體與合作農場直接供農業使用的倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、農產品批發市場等用地仍課田賦。第27條之1授權行政院停徵田賦，司法院釋字第674號解釋理由書載明田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，所以符合第22條的農地田賦不繳、地價稅也不繳；田賦是停徵不是廢止，第22條之1的荒地稅按應納田賦加徵一倍至三倍，停徵期間無從課徵。反過來，都市土地農業區的地一旦有車庫、圍牆、水泥鋪面或營業使用，就不再「限作農業用地使用」，稅務機關改課地價稅。花蓮抽查要點對此的處理是複勘仍未恢復者「通知地方稅務局註記」，並副知公所日後移轉時於證明書註明。房屋稅看《房屋稅條例》第15條第1項第6款：專供飼養禽畜的房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍免徵，不限農民自用；專供農民自用的燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍也免徵，但須「專供農民自用」；第10款免徵農會所有專供糧政機關儲存公糧的倉庫，第2項第3款農會自用倉庫及檢驗場減半。第3項規定減免要在每期房屋稅開徵四十日以前向稽徵機關申報，逾期自申報之次期適用，核定後減免原因未變更者以後免再申報。農舍不在免徵名單：農舍是建築物、應設稅籍並依實際使用情形課徵，供農民居住的農舍要繳房屋稅，符合自住要件者適用自住住家用稅率。花蓮的有機溫室與縱谷的稻穀烘乾機房、農機具倉庫，記得在開徵前四十日申報免徵。
花蓮怎麼被追：抽查要點 1% 至 3%、6 月 30 日抽 11 月 30 日完成、三年免再抽、三個月恢復、國稅局與地方稅務局兩路、第69條轉分區主管機關
「花蓮縣政府執行農業用地申請稅賦減免案件定期抽查作業要點」（民國 102 年 6 月 11 日，府農保字第 1020106803B 號函）是為執行《農業發展條例》第40條及施行細則第15條、依施行細則第16條訂定。運作方式：公所依第39條核發的證明書須建檔並每季送縣府；縣府每年 6 月 30 日前抽取 1% 至 3% 的案件實地查核，11 月 30 日前完成，已查核者除必要者外三年內得免再抽查；查核應現場拍照存證。發現未作農業使用者，依《農業發展條例》第37條第3項、第4項或第38條第1項、第2項通知所有權人限期於三個月內恢復作農業使用、列冊專案管理，通知函載明複勘日期；複勘仍未恢復者走三路：通知國稅局追繳遺產稅、贈與稅；通知地方稅務局註記（土增稅再移轉課徵與地價稅改課的依據）；副知公所日後移轉時於證明書註明。同時通知區域計畫法或都市計畫法分區管制主管機關依《農業發展條例》第69條第1項處置，也就是土地使用違規的那一條。對申請人的意義有三。第一，「三年內免再抽」不是免責，抽到一次過關只換到三年的安靜。第二，三個月恢復期是關鍵窗口，恢復完成要主動回報縣府安排複勘，複勘紀錄是日後移轉時證明書不被註記的依據。第三，追繳與註記是兩個機關兩條路，國稅局管遺產稅贈與稅，地方稅務局管土地增值稅與地價稅，申請人接到通知要分別處理。對處分有不服，先依法陳述意見，再循訴願程序救濟。花蓮的縣府窗口是農業處水土保持科（花蓮市府前路 17 號，03-8221999 轉 416、417，傳真 03-8221912），其職掌另含「農地變更作非農業使用審查及回饋金收取」與協助「加強農地利用管理計畫」，同一個科看容許、農用證明、農舍與抽查，資料是連通的。
花蓮三種在地案型：有機促進區與堰塞湖災區的農用認定、繼承分割與一人承接、原住民保留地與都市農業區
第一種是有機田與災區。花蓮有機栽培 831 戶、4,117.0169 公頃居全國第 2，有機水稻 1,280.4021 公頃全國最高（農糧署 115 年 8 月統計），有機田的農用認定沒有問題，但「花蓮縣有機農業促進區設置暨輔導管理辦法」（民國 112 年 8 月 16 日）的促進區經營獎勵金每公頃每年 1 萬元、每一營運主體每年最高 50 萬元，是給營運主體不是給地主，移轉時別把它算進買方的收益。114 年樺加沙颱風造成馬太鞍溪堰塞湖溢流，光復鄉、鳳林鎮農田流失埋沒，農業部訂有農地修復期間專案休耕給付（每期作每公頃 44,000 元）與異地種植租金補貼（每公頃每年最高 4 萬元，辦理至 119 年 12 月 31 日）；認定辦法第4條第1款把依規定休耕或不可抗力未實際使用視為作農業使用，災區農地辦理專案休耕仍能取得農用證明，但要有申報紀錄，農地被土砂覆蓋而未申報休耕者，會勘時「實際作農業使用」的判斷就有爭議。第二種是繼承分割。花蓮農牧戶中高齡農牧戶 3,329 戶、全以他業為本業者 6,669 戶，子女多在外地，繼承一筆稻田由一人承接是常態：《農業發展條例》第16條第1項第3款允許 89 年 1 月 4 日修正施行後繼承的耕地分割為單獨所有，第2項要求先取得共有人協議或法院確定判決且宗數不超過共有人人數；第38條第3項的二十年土地貸款協助一人繼承並現金補償其他人；遺產稅申報時先取得公所的農用證明再主張全數扣除，五年列管跟著承受人。第三種是原住民保留地與都市農業區。秀林、萬榮、卓溪的原住民保留地由縣府原住民行政處保留地管理科（03-8233200 轉 401 至 418）掌所有權移轉登記與非原住民租用核定，保留地各項登記約 2 至 3 個月，農用證明的申請人仍向公所（秀林鄉公所農業經濟課）送件，會勘時原保地主管機關會被邀請；都市計畫農業區、保護區內的土地屬認定辦法第2條第4款的農業用地，可以申請證明書，但田賦要符合第22條五款之一且實際作農業使用，花蓮市、吉安、壽豐都市計畫邊緣的農業區土地被變更後停在細部計畫階段者，走第38條之1的都市計畫與農業兩份文件。動線三步：向土地所在公所農業課室申請農用證明（謄本、身分證影本、都市土地分區證明、國家公園證明），到場指界，六個月內使用；向該管稅捐稽徵機關辦理，土增稅在申報移轉現值時註明農業用地字樣並附證明，遺贈稅申報時附證明主張扣除或不計入，房屋稅免徵在開徵四十日前申報；每年 6 月前後留意縣府抽查與三個月恢復期，複勘紀錄留好。
自我檢查清單
- 農用證明已向土地所在公所農業課室申請並到場指界，效期六個月內使用；規費第一筆 500 元、每增一筆 300 元。
- 土地增值稅已在申報土地移轉現值時於申報書註明農業用地字樣並附證明，漏註明者在繳納期間屆滿前補行；承受人為自然人。
- 遺產稅贈與稅申報時已附證明主張全數扣除或不計入，受贈人為民法第1138條繼承人；知道五年列管三例外與追繳對象是承受人。
- 田賦與地價稅已核對第22條要件，都市農業區土地確認限作農業用地使用且無非農業設施；溫室、禽畜房舍、農民自用烘乾機房與農機具倉庫在開徵四十日前申報免房屋稅。
- 縣府抽查 1% 至 3% 與三個月恢復期已列入年度行程，恢復後主動回報複勘並保留紀錄。
- 繼承分割案已取得共有人協議、宗數不超過共有人人數，一人承接者評估二十年土地貸款；災區農地已申報專案休耕或補貼以維持農用認定。
- 原住民保留地或都市計畫變更後的土地已分別向原民處保留地管理科、都市計畫主管機關取得相關文件。
常見錯誤
- 把「不課徵」土增稅當成免稅——法條用語是不課徵，不課徵後再移轉依法課徵時以 89 年修正施行日當期公告現值為原地價，回溯金額往往更重。
- 移轉現值申報書忘了註明農業用地——第39條之3只允許在繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得再申請不課徵。
- 把農地贈給非民法第1138條繼承人還想不計入——受贈人限配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母，贈與其他人不適用。
- 以為五年內賣掉就沒有列管——追繳對象是原承受人或受贈人，賣出不消滅列管，契約要寫明承擔。
- 抽查過一次就放心——花蓮縣府已查核者三年內得免再抽查，不是免責；三個月恢復期屆滿仍未恢復會通知國稅局追繳並通知地方稅務局註記。
- 農舍當免房屋稅——農舍是建築物、依實際使用課房屋稅，免徵的是溫室、禽畜房舍等第15條第1項第6款列舉的房屋，且要在開徵四十日前申報。
官方參考資料
常見問題
花蓮 農地 農用證明 去公所辦 要帶什麼 多少錢 多久有效
向土地所在鄉（鎮、市）公所農業課室申請（花蓮市公所農業及景觀發展課、吉安鄉公所農業課、玉里鎮公所農業課、瑞穗鄉公所觀光農業課、秀林鄉公所農業經濟課等名稱各異），依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第7條備最近一個月內土地登記謄本與地籍圖謄本（可網路查詢者免附）、身分證影本或戶口名簿影本（法人附證明文件）、目的事業主管機關許可文件，都市土地另附都市計畫分區證明，國家公園內另附管理機關證明；花蓮委辦要點要求公所會勘時申請人或地主到場指界說明，界址不確定要先向地政機關申請鑑界。規費依收費標準第一筆 500 元、每增加一筆加 300 元，分別共有依共有人數乘筆數計，多要一份證明加收 100 元；證明書效期六個月，逾期失效。要點未訂處理天數，秀林鄉公所把這項列為 14 天。縣府端窗口是農業處水土保持科（03-8221999 轉 416、417）。
花蓮 繼承 農地 遺產稅 全免嗎 五年內不能賣嗎
不是全免，是全數扣除。《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款規定遺產中作農業使用的農業用地及地上農作物由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數，沒有金額上限，申報時要檢附公所核發的農業用地作農業使用證明書；財政部臺北國稅局 115 年 8 月新聞稿提醒被繼承人生前五年內繼承取得的農地仍要計入遺產總額再主張扣除，不能不申報。五年內可以賣，但列管不消滅：承受人自承受之日起五年內未繼續農用且未依限恢復，或恢復後再犯者追繳應納稅賦，例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地，追繳對象是原承受人。花蓮縣府每年 6 月 30 日前抽查 1% 至 3% 的減免案件，發現未農用限三個月恢復，複勘仍未恢復通知國稅局追繳。多名繼承人協議由一人繼承並以現金補償其他人者，《農業發展條例》第38條第3項由主管機關協助辦理二十年土地貸款；繼承耕地分割為單獨所有依第16條第1項第3款須先取得共有人協議或法院確定判決且宗數不超過共有人人數。
花蓮 農地 賣掉 土地增值稅 怎麼申請不課徵 之前不課徵過 再賣會怎樣
依《土地稅法》第39條之2第1項與第39條之3，作農業使用的農業用地移轉自然人時，由權利人及義務人在申報土地移轉現值時於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請並附農用證明，漏註明者得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行，逾期不得申請；無須申報移轉現值的案件由稽徵機關通知，收到通知次日起三十日內提出。之前不課徵過的地再賣要看兩件事：承受人持有期間若被查獲未作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再犯，再移轉時應課徵（配偶間贈與合併計算）；不課徵後再移轉依法應課徵時，以民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期公告土地現值為原地價計算漲價總數額，回溯讓漲價總數額變大；89 年後曾經課徵過的農地再移轉以最近一次核定的申報移轉現值為原地價。第55條之2的罰鍰已於 89 年刪除，現行法沒有罰鍰。花蓮抽查發現未農用而複勘仍未恢復者會通知地方稅務局註記並副知公所在日後移轉時於證明書註明，這些紀錄會在你申報移轉現值時被看到。
花蓮農地稅務免費初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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