花蓮縣產業園區開發與進駐實務：園區類型、申請設置與用地取得
花蓮的工業用地是稀缺品：全縣工業區合計 789.96 公頃，縣國土計畫的新增二級產業用地欄位留白。在花蓮設園區，主戰場是非都市土地開發許可，先過行政暨研考處單一窗口與審議小組，再到地政處地用科變更編定。
先講結論：花蓮拿不出科學園區或加工出口區這類現成選項，縣國土計畫盤點的工業用地只有都市計畫工業區 495.38 公頃與非都市土地工業區 294.58 公頃兩類。想在花蓮新設園區，多數情形得自己走非都市土地開發許可，把興辦事業計畫、分區變更與變更編定逐段辦完。
別被「花蓮陸域全台之冠」誤導：適宜人居的平原約僅占 7%、山地占 87%，豐濱、秀林、萬榮、卓溪四鄉幾乎全在山坡地範圍，而山坡地上的興辦事業計畫依《非都市土地使用管制規則》第52條之1原則不得少於十公頃。便宜的大片山坡地，往往正是最難變成園區的那一種。
下面七節照花蓮辦案順序走：先認三個窗口，再看園區類型與熱點、開發許可動線、審議小組審什麼、查處與補正、證照先後，最後談國土計畫留白對選址的意義。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，長年在東部承辦大面積開發案，熟悉東部縣府各科的審查問法。
花蓮設園區先敲三道門：觀光處工業管理科、行政暨研考處、地政處地用科
花蓮縣政府的分工和多數縣市不同：工廠登記與工業管理掛在觀光處工業管理科（03-8227171 分機 532），工業案的興辦事業計畫先到這一科，外縣市業者常送錯處室。達規模的開發許可案，依「花蓮縣非都市土地使用分區及使用地變更審議小組設置要點」以行政暨研考處為受理單一窗口，執行秘書由行研處業務科科長兼任。許可後的變更編定、更正編定與違規查處，全落在地政處地用科（分機 475、483），該科也承辦非都市土地開發許可單一窗口業務與國土功能分區劃設。環評書件送花蓮縣環境保護局，原住民保留地的工業資源開發承租申請走原住民行政處保留地管理科，農業用地變更同意向農業處提出。
花蓮的園區底牌：789.96 公頃工業區、石材水泥報編區與鳳林環保科技園區
縣國土計畫把花蓮工業區總面積算成 789.96 公頃：都市計畫區內 495.38 公頃，含和平、美崙工業區；非都市土地 294.58 公頃，報編工業區 272.58 公頃以石材及水泥工業占大宗，海洋深層水產業帶沿新城鄉到美崙一線布局。開發許可統計更看得出案型：截至 111 年 1 月全縣核發 26 件、約 509 公頃，與產業直接相關的只有鳳林鎮環保科技園區 1 件與秀林鄉礦業用地 3 件，其餘是遊憩、醫療、住宅與光電。縣國土計畫另盤點未登記工廠 700 家，以非金屬礦物製品製造業為主，集中在新城鄉、花蓮市、吉安鄉的農牧用地，但「輔導未登記工廠群聚範圍」掛零，這批廠房沒有公告群聚地區可走整體開發。
花蓮開發許可動線六站：從興辦事業計畫初審到地政事務所異動
面積先定路線：依《非都市土地使用管制規則》第11條，開發為工業使用達十公頃、或依《產業創新條例》申請達五公頃，應變更為工業區；其他開發達二公頃變更為特定專用區，毗鄰且屬同一興辦事業計畫者面積累計。花蓮的動線分六站：目的事業主管機關受理興辦事業計畫並擬初審意見、送行政暨研考處單一窗口、審議小組逐案開會、核發許可、地政處地用科辦變更編定、到轄區地政事務所異動登記。變更編定文件依地政處公告備齊：申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖。地政處非都市土地專區可下載「開發許可案件之申請作業程序」與「花蓮縣各鄉鎮市對環境敏感地區應查免查範圍表」；審查規費依中央收費標準，變更編定規費依近期調高的縣收費標準。
花蓮審議小組審什麼：縣長主持、十一個單位會審與山坡地十公頃門檻
花蓮審議小組由縣長擔任主任委員，府內委員是工務、地政、農業、環保、原住民行政、觀光等十一個單位的一級主管；開會前先完成查核表並由事業主管機關擬初審意見，現場會勘在審查規費繳清後才排。組成決定問法：農業處問農地變更同意與隔離綠帶，毗鄰特定農業區的工業區至少三十公尺、毗鄰一般農業區至少二十公尺；原住民行政處問是否觸及原保地；地政處拿環境敏感地區應查免查範圍表逐筆對。山坡地基地另有《非都市土地使用管制規則》第52條之1的十公頃下限；開發審議作業規範工業區專編與總編第四十點的十公尺緩衝綠帶，委員必翻。都市計畫工業區內的設施容許，由建設處都市計畫科依「花蓮縣都市計畫甲（乙）種工業區申請容許使用設施審查要點」審。
查處、檢舉與補正：700 家未登記工廠陰影下的花蓮節奏
花蓮的違規查處分兩條線。非都市土地違規使用由地政處地用科查處，興辦事業計畫廢止依《非都市土地使用管制規則》第37條處理；未登記工廠由觀光處工業管理科依《工廠管理輔導法》第30條先令停工並限期完成登記，屆期仍製造加工處二萬元以上十萬元以下罰鍰，再不遵行按次連續處罰，斷水斷電後要等原因消滅證明才能復供。新城鄉、花蓮市、吉安鄉是未登記工廠最密集的三個行政區，檢舉最常出現，檢舉人身分依法保密。補正端在花蓮有固定樣態：基地落在環境敏感地區卻沒先查表、農業用地變更同意未取得、原住民保留地未經保留地管理科層報、山坡地面積未達十公頃。收到補正通知照查核表逐項回覆；對處分有異議，救濟走陳述意見與訴願，實際結果依事實與證據而定。
證照先後在花蓮怎麼排：變更編定、建築執照、環評與工廠登記
順序錯一步就重來。《工廠管理輔導法》第9條把設廠用地限在都市計畫工業區、非都市土地丁種建築用地與依法編定開發之工業區，園區土地得先完成分區變更與變更編定（丁種建築用地建蔽率 70%、容積率 300%；特定目的事業用地 60%、180%），再向建設處建築管理科申請建築執照，設廠完成後依《工廠管理輔導法》第10條向觀光處工業管理科申請登記，核准後才能製造加工。環評卡在最前面：《工廠管理輔導法》第14條明定環境影響評估未經核准、違反土地使用管制者不得取得設立許可，登記亦同，花蓮縣環境保護局的環境影響評估報告專區是送審入口。變更編定後稅目會變：田賦與農地不課徵土地增值稅的待遇不再適用，由花蓮縣地方稅務局認定。
二級產業用地留白的意義：花蓮業者的三種選址策略與委託時點
花蓮縣國土計畫基本資料摘要表的新增城鄉發展用地總量，只列住商用地 68.44 公頃，二級產業用地欄位留白。縣級計畫沒替新園區預留成長量，個案得靠開發許可或既有工業區找路。三種策略：進駐和平、美崙等都市計畫工業區或報編工業區，省掉分區變更；平地二至十公頃基地走特定專用區開發許可，十公頃以上或依《產業創新條例》五公頃以上直接變更為工業區；山坡地基地只在十公頃以上時才碰。時點也要算：國土功能分區圖 113 年 2 月 26 日陳報內政部、6 月 18 日專案小組原則同意，公告後區域計畫法停止適用、不得零星個別變更，使用許可改由縣國土計畫審議會審議。現在能做三件事：地號清冊對環境敏感地區表、確認山坡地與農業分區、算面積門檻；卡住就找顧問。
自我檢查清單
- 已用地政處公告的「花蓮縣各鄉鎮市對環境敏感地區應查免查範圍表」逐筆核對基地地號，列出要查的敏感項目。
- 已確認基地是否落在豐濱、秀林、萬榮、卓溪等山坡地範圍，並比對《非都市土地使用管制規則》第52條之1的十公頃下限。
- 已算清開發面積達工業使用十公頃或依《產業創新條例》五公頃時要變更為工業區，二公頃以上則走特定專用區。
- 已向花蓮縣政府農業處確認農業用地變更同意與隔離綠帶寬度，毗鄰特定農業區的工業區留足三十公尺。
- 已備齊地政處地用科要求的五項變更編定文件，興辦事業計畫核准文件與申請變更編定同意書都在手上。
- 已查明基地是否為原住民保留地，需要時先向原住民行政處保留地管理科走承租開發的核定或層報。
- 已把環評、建築執照與觀光處工業管理科的工廠登記排成時序，設廠完成後才申請登記、核准後才生產。
常見錯誤
- 以為花蓮地廣就整片買山坡地開發——興辦事業計畫面積未達十公頃就卡在《非都市土地使用管制規則》第52條之1，土地變成無法變更的存貨。
- 把興辦事業計畫直接送地政處地用科——花蓮的開發許可單一窗口是行政暨研考處，沒有目的事業主管機關的初審意見，案件排不進審議小組。
- 會勘規費還沒繳清就催現場會勘——花蓮審議小組設置要點規定會勘在審查規費繳清後辦理，時程只會往後推。
- 特定農業區旁的園區只留最小隔離綠帶——花蓮縣政府農業處依審查作業要點要求毗鄰特定農業區的工業區至少三十公尺，配置圖整份重畫。
- 變更編定拿到就先開工生產——《工廠管理輔導法》第10條要求核准登記後才能製造加工，違者先令停工再按次處罰鍰，斷水斷電要等原因消滅證明才能復供。
- 忘了變更後的稅——非都市土地變更為非農業用地後不再課徵田賦，也失去農地不課徵土地增值稅的待遇，花蓮縣地方稅務局會照新用途認定。
官方參考資料
常見問題
花蓮 想 申請 設置 產業園區 要 找 縣政府 哪個 單位
看案件階段。工業案的興辦事業計畫先送花蓮縣政府觀光處工業管理科；面積達二公頃以上的開發許可，受理單一窗口是行政暨研考處，由縣長主持的審議小組逐案審；許可後的變更編定到地政處地用科；涉及環評找環境保護局，農地要農業處同意，原住民保留地走原住民行政處保留地管理科。先確認基地分區與面積，再決定第一份公文寄給誰。
花蓮 山坡地 買 五 公頃 可以 變更 成 工業 用地 嗎
原則上不行。《非都市土地使用管制規則》第52條之1規定山坡地範圍內的興辦事業計畫面積不得少於十公頃，例外以條文列舉為限，一般民間工業案多半不在其中。花蓮豐濱全鄉、秀林、萬榮、卓溪近全鄉都屬山坡地範圍，買地前先用環境敏感地區應查免查範圍表確認是否在山坡地內；平地五公頃若依《產業創新條例》申請，才是應變更為工業區的規模。
花蓮 工業區 買地 蓋廠 要 先 環評 還是 先 工廠登記
環評在前、登記在後。《工廠管理輔導法》第14條明定環境影響評估未經核准或違反土地使用管制者不得取得設立許可，未核准也不得登記；所以順序是先確認用地合法、需環評者先向花蓮縣環境保護局送審、再向建設處建築管理科拿建築執照、設廠完成後向觀光處工業管理科申請登記，核准後才能製造加工。倒過來做，登記被駁回之外還會面對停工處分。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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