花蓮非都市土地變更編定實務：興辦事業計畫核准後怎麼走
花蓮的非都市土地變更編定，受理窗口是縣政府地政處地用科，但成敗在前段：目的事業主管機關核准興辦事業計畫時，是否已完成環境敏感地區逐項查詢，農業用地是否先取得農業處同意。本文排清花蓮版動線、回饋金與山坡地義務。
在花蓮辦變更編定，先回答三個問題：擬做的事業是否已在現行使用地的容許項目內、基地是否落在山坡地範圍、面積是否達到必須辦理使用分區變更的規模。三個答案決定你走容許使用、逕辦變更編定，還是進入行政暨研考處單一窗口的開發許可審議，路徑一旦選錯，文件多半要重做。
多數申請人以為變更編定是地政處的一道關卡，地政處地用科收件時，興辦事業計畫早該由目的事業主管機關核准並載明查核結果。花蓮的特殊之處在於山坡地範圍極廣、原住民保留地多，農業用地的變更同意與回饋金又是另一條線，任何一條沒接上，異動登記就停在最後一步。
以下依花蓮的機關分工排出動線：地政處地用科的受理與五項文件、農業處的變更同意與回饋金、建設處與環境保護局的會辦、行政暨研考處單一窗口的審議小組，再談核准後的義務與退件風險。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，熟悉東部山坡地與農地變更案的審查端提問。
分流判斷：容許使用、逕辦變更編定，還是開發許可
先查土地登記謄本標示部的使用分區與使用地類別，非都市土地不核發分區證明，謄本就是依據。擬興辦的事業若已列在《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的容許項目內，向目的事業主管機關申請容許使用即可，不動用地別。不在容許項目內，才依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准，再向地政處地用科申請變更編定。面積達《非都市土地使用管制規則》第11條的一定規模，必須先辦使用分區變更取得開發許可；花蓮由行政暨研考處作單一窗口，送「花蓮縣非都市土地使用分區及使用地變更審議小組」逐案審議。三條路的文件與機關完全不同，選錯就得重來。
在地事實：花蓮陸域非都市土地的分區結構決定案件型態
依內政部 110 年統計，花蓮陸域非都市土地中森林區占 50.81%、國家公園區占 27.42%、山坡地保育區占 10.87%，一般農業區 3.81%、特定農業區 2.06%，鄉村區僅 0.17%。山坡地是花蓮案件的常態，縣內有整鄉或近乎全鄉屬山坡地範圍的鄉鎮，水土保持與環境敏感地區查詢幾乎是必經關卡。內政部國土管理署公開資料顯示，縣內已核發開發許可 26 件、約 509 公頃，以遊憩設施區、醫療及照顧設施區與礦業用地為主。縣國土計畫盤點農業用地非農業使用占 3.92%，作工廠使用者多為一般農業區或特定農業區的農牧用地，正是特定工廠案件的來源。
在地窗口與申請動線：地政處地用科、農業處、建設處與目的事業主管機關
變更編定的收件窗口是花蓮縣政府地政處地用科，職掌含變更編定、更正編定、非都市土地違規查處與開發許可單一窗口。農業用地變更同意由農業處審查；山坡地開發利用回饋金、林業用地變更與環境敏感地區查詢由保育與林政科承辦，農地變更同意的專責科室縣府網頁未明列，送件前先電洽確認。建築執照向建設處建築管理科申請。目的事業主管機關依事業別分流：觀光遊憩案在觀光處觀光企劃科，工廠登記在工業管理科，宗教與殯葬歸民政處，醫療長照在衛生局，環評與廢棄物在環境保護局，原住民保留地的興辦事業計畫由原住民行政處保留地管理科審查。異動登記則回到土地所在的地政事務所。
程序怎麼走：核准文件到手後，五項文件送地用科的每一步
目的事業主管機關核准後，依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊五項文件送地政處地用科：變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖、其他有關文件。地用科收件後會同相關機關審查、必要時會勘並填具審查表。依《非都市土地變更編定執行要點》第6點，目的事業主管機關已會審同意的相同項目，自核准之日起六個月內送件免再重複會審，拖過六個月就要重新會辦。核准變更後由縣府函請地政事務所登載於土地登記簿，農業用地案件須先繳清回饋金才辦得了異動。花蓮縣府作業程序頁未公告法定處理天數，時程實務上取決於會辦回覆與補正次數。
農業用地變更：農業處同意在前，回饋金在異動登記前一次繳清
農業用地變更為非農業使用，依《農業發展條例》第10條須先徵得農業主管機關同意，花蓮由縣政府農業處依農業部訂定的審查作業要點把關，特定農業區原則不同意，須留隔離綠帶。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條計算：變更為特定目的事業用地供農業產製儲銷休閒設施，按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值百分之三，其他事業設施為百分之五十；特定農業區或辦竣農地重劃者，縣府得依所定繳交比率調增百分之二十。繳納時點是異動登記前一次繳清。山坡地範圍的基地不繳這筆，改繳《山坡地開發利用回饋金繳交辦法》的山坡地開發利用回饋金，由農業處保育與林政科承辦。
審查端在看什麼：三要項、環境敏感地區查詢與山坡地技師簽證
依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，目的事業主管機關審查三要項：可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模；提送計畫前，申請人要依附錄一之二逐項查詢第一級 28 項、第二級 34 項環境敏感地區並附入計畫書，核准文件須載明已完成查核。山坡地範圍內屬《非都市土地使用管制規則》第49條之1專案小組審查的案件，至少要附不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證，水土保持計畫另依《水土保持法》送農業處審查，達《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》門檻者，環評書件送環境保護局。原住民族地區的基地還要依《原住民族基本法》踐行部落諮商。
失敗代價與後續義務：廢止恢復原編定、稅賦改變與建照互卡
特定目的事業用地要依核定的興辦事業計畫使用，依《非都市土地使用管制規則》第5條，縣府與鄉鎮市公所會檢查，聯合取締小組定期查處；興辦事業計畫被廢止或失效，依《非都市土地變更編定執行要點》第12點處理，尚未開始開發者，縣府得逕為變更編定並通知所有權人，等於恢復原編定。花蓮遊憩用地案件核准函發文日起一年內未申請土地使用變更即失效，展延二次合計不超過一年。稅賦同步改變：變更為非農業用地後不再適用田賦與《農業發展條例》第37條不課徵土地增值稅，由花蓮縣地方稅務局核課。建照要等用地別變更後才能向建設處建築管理科申請，依《建築法》第73條未領使用執照不得接水接電。
自我檢查清單
- 已調閱土地登記謄本標示部，確認使用分區與使用地類別，並比對《非都市土地使用管制規則》第6條附表一的容許項目。
- 興辦事業計畫核准文件已載明完成附錄一之二環境敏感地區查詢，且無禁、限建情事。
- 對照花蓮縣地政處公開的「花蓮縣各鄉鎮市對環境敏感地區應查免查範圍表」，確認本基地的應查項目。
- 農業用地已先取得花蓮縣政府農業處同意，回饋金比率（百分之三或百分之五十）已試算並預留在異動登記前繳清。
- 自興辦事業計畫核准之日起未逾六個月即送件地用科，避免相同項目重新會審。
- 山坡地範圍基地已備妥不得規劃作建築使用之評估說明與專業技師簽證，並確認改繳山坡地開發利用回饋金。
- 原住民族地區基地已完成《原住民族基本法》部落諮商程序，或已向原住民行政處保留地管理科確認審查路徑。
常見錯誤
- 把容許使用當成變更編定辦，直接送地用科——事業已在附表一容許項目內者根本不必變更用地別，多繳審查規費還拖時間；反之不在容許項目卻只申請容許，會被目的事業主管機關駁回。
- 興辦事業計畫核准後拖過六個月才送變更編定——依《非都市土地變更編定執行要點》第6點，已會審同意的相同項目必須重新會辦，等於再走一次會辦流程。
- 農業用地未先徵得農業處同意就報目的事業主管機關——《農業發展條例》第10條的同意是核准興辦事業計畫的前置程序，缺這份文件計畫會被退回補正。
- 以為回饋金在取得建照前才繳——《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條規定非都市土地案件於異動登記前一次繳納，沒繳就無法登載新用地別，建照也無從申請。
- 山坡地基地缺技師簽證與不得規劃作建築使用的評估說明——屬《非都市土地使用管制規則》第49條之1專案小組審查的案件會直接被要求補件，會勘也排不下去。
- 取得特定目的事業用地後擅自改作其他用途——未依《非都市土地變更編定執行要點》第9點重擬興辦事業計畫報核，聯合取締小組查獲即依《非都市土地使用管制規則》第5條查處，興辦事業計畫也可能遭目的事業主管機關廢止。
官方參考資料
常見問題
花蓮 變更編定 找哪個科 電話多少
非都市土地變更編定向花蓮縣政府地政處地用科送件，地址為府前路 17 號縣府大樓，電話 03-8227171 轉 475、483；地用科職掌也包含縣府非都市土地開發許可單一窗口業務。農業用地變更同意找農業處；建照找建設處建築管理科，轉 538、539。送件前先確認興辦事業計畫核准文件已到手，否則地用科無法受理。
花蓮 農地 變更編定 回饋金 怎麼算 山坡地要繳嗎
農業用地變更為特定目的事業用地，農業產製儲銷休閒設施按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值百分之三，其他事業設施為百分之五十，異動登記前一次繳清。基地在山坡地範圍者不繳這筆，依《山坡地開發利用回饋金繳交辦法》第5條，按許可面積乘當期公告土地現值百分之六至百分之十二計算，由農業處保育與林政科通知一個月內一次繳交。
花蓮 興辦事業計畫 核准後多久要辦變更編定 會失效嗎
《非都市土地變更編定執行要點》第6點的六個月不是失效期限，而是免重複會審的期限：核准之日起六個月內送地用科，目的事業主管機關已會審同意的相同項目免再會辦，逾期就要重新會審。核准本身的有效期依各目的事業審查要點而定，花蓮遊憩用地案件是核准函發文日起一年內未申請土地使用變更即失效，展延二次合計不超過一年。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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