花蓮縣抵押權設定登記實務：金融與民間抵押、線上申辦與塗銷

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-14・更新 2026-09-14（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

花蓮縣三所地政事務所各管不同鄉鎮，抵押權設定、塗銷與預告登記要送對所、備對件。本文整理花蓮縣政府地政處的網路申請、鳳林所預約制、花蓮所塗銷須會同的回覆，以及民間借貸在花蓮保全債權的可行作法。

在花蓮辦抵押權設定，第一個問題不是備什麼文件，而是送哪一所。花蓮縣三所地政事務所依鄉鎮分轄，花蓮市與吉安鄉的房貸設定、鳳林光復一帶農地的民間借款、玉里富里一帶的老屋塗銷，收件地點與作業習慣各不相同，先判轄區才不會白跑一趟。

金融機構抵押多由銀行指定地政士送件，流程固定；民間抵押則是借貸雙方自己面對地政事務所。花蓮地政事務所已公開說明，抵押權是否消滅不是地政機關能審認的事，塗銷要抵押權人與抵押人會同辦理，這一點對私人金主與借款人的影響最大。

本所由具地政士證照的人員承辦花蓮縣的抵押權設定、變更與塗銷，團隊由前臺東縣環保局長帶領，熟悉花蓮縣政府地政處自 110 年 8 月 1 日起的網路申請、鳳林所預約收件與預告登記一天辦結的在地節奏，能把銀行對保、民間借貸與後續過戶接成一條動線。

花蓮縣政府地政處與三所地政事務所：先判轄區再送件

花蓮縣的抵押權設定與塗銷登記，政策面由花蓮縣政府地政處主管，處內設地籍科等六科。

實際收件看不動產坐落哪一所轄區：

• 花蓮地政事務所管花蓮市、新城鄉、吉安鄉、壽豐鄉與秀林鄉，在花蓮市府後路 23 號；
• 鳳林地政事務所管鳳林鎮、光復鄉、萬榮鄉、豐濱鄉，在鳳林鎮信義路 200 號消防隊旁；
• 玉里地政事務所管玉里鎮、瑞穗鄉、富里鄉、卓溪鄉，在玉里鎮莊敬路 18 號。

三所都是週一至週五 8:00 到 12:00、13:30 到 17:30 收件，中午只留謄本或單一窗口，鳳林所一般登記收件另採預約制。不確定地段歸哪一所，先用玉里所網站的「地段轄區判斷系統」查清楚再出門。

花蓮的抵押案型：市區房貸、土地民間借款與掛了多年的老抵押

花蓮的抵押案大致分三類。

1. 第一類是花蓮市、吉安鄉一帶的購屋房貸，銀行指定地政士送花蓮地政事務所，花蓮所公布的「花蓮縣不動產交易活絡區域建物均價統計圖表」與地政處每月發布的買賣案件統計分析表，反映的就是這類案量。
2. 第二類是鳳林、玉里兩所轄區的土地民間借款，設定與塗銷都得借貸雙方自己跑；花蓮所曾公開回覆已設定抵押權的共有土地能否協議分割、抵押權能否塗銷，可見共有土地帶抵押再處分在縣內並不少見。
3. 第三類是老屋謄本上掛了多年的最高限額抵押，債權銀行改名或合併、原設定人已過世，塗銷文件不知向誰要，再加上地政處未辦繼承專區每年 4 月 1 日公告的逾期繼承案，這些案子多半要先把權利人找齊才能動。

申辦動線：先調謄本，再選網路申請、數位櫃臺或跨所收辦

送件前先調謄本確認他項權利部有沒有既存抵押與順位，花蓮地政事務所登記課設「168 免下車謄本單一窗口」，電子謄本可用全國地政電子謄本系統查驗。鳳林所首頁的「應備文件快速查詢」「書表下載」與「登記規費計算」最實用，抵押權設定契約書、義務人印鑑證明、權狀與雙方身分證明備齊後再選送件方式。

花蓮縣政府地政處自 110 年 8 月 1 日起實施網路申請不動產登記，鳳林所並公告內政部「數位櫃臺」新增項目自 115 年 7 月 1 日起受理網路申請，全程線上的案件不必排隊。同縣市三所依縣訂「花蓮縣政府所屬各地政事務所辦理跨所申辦登記案件作業要點」互相跨所收辦，住花蓮市要辦玉里的土地也可先問花蓮所能否代收。

花蓮所的審查重點：塗銷要會同、非地政士代理要切結、遠途可先審

花蓮地政事務所對塗銷的立場很明確：借款是否已清償、抵押權是否消滅，不是登記機關能審認的事，塗銷登記仍須抵押權人與抵押人會同辦理；實務上由抵押權人出具塗銷同意書並附印鑑證明，是常見的替代作法。

代理人身分也是審查重點，非地政士代理案件，委託人與代理人都要在申請書或委託書簽註未給付報酬、非以代理為業的切結，領有開業執照者不得以切結規避地政士身分。

文件面常見退補是印鑑證明逾期或印文不符、契約書擔保債權範圍與權利價值漏填、銀行合併改名後抵押權人名稱與謄本不一致。外縣市債權人可依縣訂「花蓮縣各地政事務所受理遠途申請人申請登記案件先行審查服務作業要點」先送審，補正一次到位。

民間借貸的花蓮作法：抵押權設定搭配預告登記保全債權

花蓮的私人金主借錢給親友，正規作法是先調謄本確認前順位有沒有銀行抵押，再由借貸雙方會同到轄區地政事務所辦抵押權設定，債權金額與清償日期寫進契約書後才撥款。若擔心借款期間房地被移轉或再設定，可加辦預告登記限制所有權人的處分。

花蓮地政事務所公告的預告登記須知列明應備登記申請書、登記清冊、登記名義人同意書與印鑑證明（親自到場免附）、雙方身分證明及所有權狀，處理天數 1 天、免登記費，由登記課承辦；預告登記與塗銷預告登記自 109 年 7 月 1 日起可在全國任一登記機關辦理。

花蓮所同時提醒，預告登記是保全請求權的工具，請求權消滅或確定不發生時就應塗銷，對徵收所為的新登記也沒有排除效力。

退件、爭議與救濟：從調處委員會到花蓮縣政府訴願審議委員會

抵押案被退件多數是補正問題，地政事務所會通知限期補正，逾期未補就會駁回。

若爭議出在權利本身，例如抵押權人不願會同塗銷、共有人對帶抵押土地的分割意見不一，花蓮縣設有縣級「花蓮縣不動產糾紛調處委員會」與北、中、南三個區域性委員會：區域性受理土地權利爭議與地籍清理條例的各類塗銷登記爭議，縣級受理共有物分割爭議；申請書與流程圖放在花蓮縣政府地政處地籍科發布的「不動產糾紛調處專區」，開會時會通知當事人列席陳述意見。

對駁回處分不服，救濟走向花蓮縣政府訴願審議委員會，幕僚作業由行政暨研考處法制科辦理，歷年訴願決定書逐案公開在花蓮縣政府主管法規共用系統，送件前先讀類似案例再寫理由。

塗銷、過戶與繼承的先後順序：這些在地事實對申請人與地主的意義

要賣屋先塗銷：買方銀行不會接受前順位還掛著舊抵押，塗銷完成後再送所有權移轉，土地增值稅與契稅由花蓮縣地方稅務局核課，玉里、瑞穗、富里、卓溪四鄉鎮歸玉里分局。

要拿繼承房地借款先辦繼承：花蓮各地政事務所每年 4 月 1 日公告逾期未辦繼承案，並通知繼承人在 3 個月內聲請登記，繼承登記沒辦完，抵押權設定與塗銷都無從申請。共有土地帶抵押要分割，先取得抵押權人同意再談協議書，這正是花蓮所公開回覆的重點。

對申請人與地主的意義很直接：

• 先用玉里所轄區判斷系統確認送哪一所，鳳林所記得預約；
• 民間借貸一定辦設定並考慮加預告登記；
• 謄本上有看不懂的老抵押，趁過戶前把權利人找齊一次處理，別等到買方銀行對保才發現。

自我檢查清單

• 先用玉里地政事務所網站的「地段轄區判斷系統」確認不動產歸花蓮、鳳林或玉里哪一所收件。
• 調閱最新土地建物謄本，核對他項權利部既有抵押順位與抵押權人現名，花蓮所設有 168 免下車謄本單一窗口。
• 抵押權設定契約書的擔保債權範圍、權利價值與清償日期填寫完整，登記規費先用鳳林所首頁「登記規費計算」試算。
• 義務人印鑑證明在有效期內且印文與申請書一致；由非地政士親友代辦者，委託人與代理人都要簽註未給付報酬的切結。
• 塗銷登記先取得抵押權人會同或塗銷同意書與清償證明；債權銀行已合併改名的，另備承受證明文件。
• 民間借貸另評估加辦預告登記，備妥登記名義人同意書與雙方身分證明，花蓮所處理天數 1 天、免登記費。
• 送鳳林地政事務所一般登記收件前先預約；外縣市債權人可依縣訂先行審查服務作業要點先送審。

常見錯誤

• 只憑權狀與借據就撥款，沒到地政事務所辦抵押權設定——房地被再設定或移轉時，債權沒有任何登記上的順位保障。
• 以為錢還清抵押就自動消失——花蓮所明確表示抵押權是否消滅不由地政機關審認，過戶前才發現舊抵押還掛著，買方銀行不撥款。
• 把玉里、富里的土地送到花蓮地政事務所卻沒先問能否跨所代收——白跑一趟，鳳林所一般收件又採預約制，再排一輪。
• 非地政士親友代辦卻沒在申請書簽註未給付報酬切結——被要求補正，若代辦者持有開業執照更不得以切結規避。
• 繼承房地還沒辦繼承登記就想拿去設定抵押——地政事務所無從受理，且逾期未辦繼承每年 4 月 1 日會被公告並列冊管理。
• 預告登記辦了就不管——請求權消滅後未塗銷，將來自己過戶或再借款時反被卡住，且預告登記對徵收所為的新登記沒有排除效力。

官方參考資料

• 花蓮縣政府地政處便民服務專區（網路申請登記、線上查詢）
• 花蓮地政事務所預告登記申請須知
• 花蓮地政事務所：已設定抵押權土地之分割與塗銷登記說明

常見問題

花蓮 抵押權 設定 要 去 哪 一 個 地政事務所 辦

看不動產坐落的鄉鎮：花蓮市、新城、吉安、壽豐、秀林送花蓮地政事務所（花蓮市府後路 23 號）；鳳林、光復、萬榮、豐濱送鳳林地政事務所，一般收件採預約制；玉里、瑞穗、富里、卓溪送玉里地政事務所。

同縣市三所可跨所收辦，先電洽確認再出門，或直接走花蓮縣政府地政處的網路申請登記。

花蓮 房貸 還清 了 抵押 塗銷 要 找 銀行 還是 自己 去 地政 辦

兩邊都要動。先向原貸款銀行申請清償證明與塗銷同意書，銀行若已合併改名，向承受的銀行申請並附承受證明；再帶他項權利證明書與身分證明到轄區地政事務所辦塗銷。花蓮地政事務所已公開說明，抵押權是否消滅不是登記機關能審認的事，一定要抵押權人會同或出具同意書，不能只憑還款紀錄申請。

花蓮 借錢 給 朋友 用 他 的 房子 擔保 怎麼 保障 自己

不要只收權狀。

先調謄本看前面有沒有銀行抵押與順位，再由你和借款人會同到轄區地政事務所辦抵押權設定，把債權金額與清償日期寫進契約書後才撥款；擔心借款期間房子被轉手，可加辦預告登記限制處分，花蓮地政事務所公告的須知寫明處理天數 1 天、免登記費。

錢還清後記得會同塗銷抵押與預告登記。

傳謄本做初判

花蓮的抵押權設定、塗銷或民間借貸保全，先把土地建物謄本與借款狀況用 LINE 傳給我們，由具地政士證照的人員判斷該送哪一所、缺哪些文件，東部案件就地安排。

全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好

聯絡偉騰開發興業

服務總覽｜案例解析｜法規知識庫