高雄非都市土地開發許可指南：2 公頃以上大案審議地圖
高雄非都市土地開發案只要達到《非都市土地使用管制規則》第11條規模，就不能只辦變更編定，必須走分區變更與開發許可；30 公頃以下由市府專責審議小組審議。本文整理高雄的審議動線、書圖、環評水保並聯與開發影響費。
先看面積與戶數，再看區位，最後才談程序。高雄非都市土地開發案只要達到《非都市土地使用管制規則》第11條門檻，就進入分區變更與開發許可審議，不能只辦使用地變更編定；審查基準是《非都市土地開發審議作業規範》，審議機關在高雄是市府專責審議小組。
多數申請人把開發許可當成變更編定的加長版。實際上這是三條線並行：目的事業主管機關核准興辦事業計畫、區域計畫主管機關審議開發計畫並核發許可、建築主管機關最後才發建照。書圖格式、環境敏感地區排除、開發影響費全寫在作業規範裡，漏一項就在型式要件查核被退回。
下文依序處理七件事：分流判斷、審議動線、審查委員的評分點、環評與水保的並聯時序、開發影響費與保證金、高雄在地事實，與各窗口的申請動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，看過審查端如何拆解一本開發計畫書，因此每一節都先講委員會問什麼，再講書圖怎麼補。
分流判斷：高雄哪些開發案必須走分區變更與開發許可
《非都市土地使用管制規則》第11條把門檻分七類：住宅社區計畫達 50 戶或土地 1 公頃以上變更為鄉村區；遊憩設施 5 公頃、學校 10 公頃、公墓 5 公頃、其他殯葬設施 2 公頃、其餘開發 2 公頃以上，一律變更為特定專用區；工業使用則以 10 公頃、依《產業創新條例》申請者 5 公頃變更為工業區。未達門檻在原分區內辦使用地變更編定，達門檻就沒有選擇權。兩個陷阱：毗鄰的興辦事業計畫經目的事業主管機關審認屬同一計畫者面積要累計；填海造地不受規模限制。高雄自 65 年公告編定以來，大面積分區夾雜零星分區的情形普遍，基地先到地政局分區查詢網站逐筆核對。
審議動線：從送件到專責審議小組，誰收件、交什麼、送到哪
《區域計畫法》第15條之1是骨架：申請人擬具開發計畫向市府申請，報經區域計畫擬定機關許可後辦分區變更，許可前須先經區域計畫委員會審議。高雄的收件與審議窗口是都市發展局區域發展及審議科，職掌明列 30 公頃以下涉及分區變更的開發許可審議，由市府專責審議小組審議。送件內容：申請書、依作業規範附件二格式製作的開發計畫書圖、水土保持規劃書與環評書圖，開發影響費要寫進開發計畫書。市府先以作業規範附表一的受理查核表檢查型式要件，再排入會期；審議費須於文到次日起 10 日內繳納，屆期不受理，已繳不退。取得許可後，才回地政局地用科辦分區與用地異動登記。
審查委員在看什麼：五項許可要件拆成四個必答題
《區域計畫法》第15條之2的五項許可要件（國土利用合理、不違反土地利用與環保計畫、環保防災妥適、公共設施配合、取得權利證明），會被拆成四個必答題。區位：為何不能在都市計畫地區或新訂擴大都市計畫地區開發，是否符合高雄市國土計畫指導。供需：全市同性質開發案的分布、使用與閒置情形，並附目的事業主管機關意見。環境敏感地：基地不得位於作業規範附表二之一所列第一級環境敏感地區，夾雜地須控制在基地開發面積 10% 或 2 公頃以內，第二級敏感地要提具體防範補救措施。權利：開發範圍內土地全數取得或取得使用同意。常見補正就是答得空泛：區位只寫交通便利、供需沒有調查數據、共有地缺同意書。
環評、水保與興辦事業計畫核准的並聯時序，卡在哪一關
開發許可從來不是單線，至少三條線要對齊時點。興辦事業計畫線：依《非都市土地使用管制規則》第30條先取得目的事業主管機關核准，兩者經常互為前提。環評線：依《環境影響評估法》，環評未完成前不得核發開發行為許可；是否應實施環評由《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》按開發類型與區位認定，敏感區位門檻明顯較嚴。水保線：基地屬山坡地即依《水土保持法》提水土保持規劃書，與開發計畫書圖一併送審，高雄的審查機關是水利局。任何一線沒到位，小組多以補正後再審處理，等下一個會期往往是數月；建照線最後才啟動，工務局要看到異動登記完成與開發影響費繳清。
開發影響費、回饋金與保證金：許可拿到後才開始的三筆錢
《區域計畫法》第15條之3：許可後、異動登記前，公共設施用地要分割移轉登記為市有並繳開發影響費，可用區內可建築土地抵充。《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表一列住宅使用的必要項目為聯外道路與學校、遊憩使用為聯外道路，彈性項目由市府決定是否徵收；公式參數由直轄市自定，高雄 115 年 4 月 14 日已公告 115 至 116 年適用數值，他縣市數字不能套用。現金分期須附銀行保證，最後一期在建造執照核發前。農地另依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》繳回饋金，住宅社區與遊憩設施區以變更面積乘當期公告現值 50% 計算。《非都市土地使用管制規則》第26條把捐地、開發影響費、回饋金與維護管理保證金列為異動登記前置條件，缺一項就不會函請登記。
高雄在地事實對申請人的意義：會期、規費與國土計畫進度
審議主體是「高雄市非都市土地使用分區及使用地變更專責審議小組」，民眾陳述意見每案合計原則不超過 30 分鐘、每人一次 3 分鐘。專區公開的會期：第 46 次 114-12-30、第 47 次 115-07-21、第 48 次 115-07-29，間隔不固定。30 公頃以下由市府審議，更大案件的動線往內政部區域計畫委員會延伸。許可後的變更編定規費每件 1 萬元。高雄市國土計畫 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖草案已送內政部審議；案件仍依《區域計畫法》審議，區位卻要對照市國土計畫指導。局處分工顯示會進小組的案型：產業園區、太陽光電、觀光遊憩、漁電共生、宗教、殯葬、長照社福。
在地窗口與申請動線：同一棟樓的兩個窗口與各目的事業局處
開發許可線：都市發展局區域發展及審議科，高雄市四維三路 2 號 6 樓，電話 07-3368333 分機 3260；「高雄市非都市土地開發許可審議專區」可查案件進度與會議紀錄。變更編定線：地政局地用科，同棟 7 樓，申請書可在官網下載；分區與編定先用地政局「非都市土地使用分區暨使用編定查詢網站」以地號查。目的事業線：農地變更同意找農業局農務管理科，時限表列 60 個工作天；經濟發展局管產業園區與太陽光電，觀光局管遊憩，殯葬管理處管殯葬，民政局管宗教，水利局管水保，工務局管建照。動線順序：先查分區與敏感地，再函詢第一階段諮詢，同步推興辦事業計畫核准與環評，最後排會期。
自我檢查清單
- 基地每一筆地號都在地政局分區查詢網站核對過使用分區與使用地，並套疊作業規範附表二之一的第一級環境敏感地區。
- 開發面積已把毗鄰、同一興辦事業計畫的申請範圍累計，確認落在《非都市土地使用管制規則》第11條哪一款、要變更為哪個分區。
- 已向市府函詢第一階段諮詢意見，拿到基地有無不得開發限制因素的書面回覆。
- 開發計畫書已寫入區位理由、全市同性質開發案供需分析與目的事業主管機關意見，且載明開發影響費。
- 環評是否應實施已依《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》確認，山坡地基地的水土保持規劃書已同步送水利局。
- 開發影響費試算採高雄 115 年 4 月 14 日公告數值，回饋金與維護管理保證金的繳納時點已排進資金計畫。
- 審議費繳納的 10 日期限、專責審議小組下一次會期與國土管理署開發許可案進度查詢系統的追蹤責任都已指定專人。
常見錯誤
- 把達到《非都市土地使用管制規則》第11條規模的案子當一般變更編定送件——地政局無從受理，回頭重擬開發計畫書圖並等待專責審議小組會期。
- 為了躲門檻把毗鄰基地拆成兩個興辦事業計畫申請——經目的事業主管機關審認屬同一計畫後面積累計，前期核准與書圖全部重做。
- 區位論證只寫交通便利，未說明為何不在都市計畫地區開發、也未做全市同性質案件供需調查——會議決議補正後再審，一個會期就是數月。
- 夾雜的第一級環境敏感地區土地沒有事先剔除，或未控制在基地開發面積 10% 或 2 公頃內——型式要件查核即不通過。
- 拿其他縣市的道路或公園單位建設成本試算開發影響費——資金計畫失真，異動登記前補繳差額，建照時程連帶延後。
- 審議費在文到次日起 10 日內未繳——申請不予受理，已繳費用也不退。
官方參考資料
常見問題
高雄 2 公頃以上開發案 要送哪個單位審
分兩個窗口。開發許可審議送高雄市政府都市發展局區域發展及審議科，職掌明列 30 公頃以下涉及使用分區變更的案件，由「高雄市非都市土地使用分區及使用地變更專責審議小組」審議；取得許可、完成公共設施用地移轉與開發影響費繳納後，再向地政局地用科申請分區與使用地變更編定的異動登記。
開發許可 環評 要先做完才能送審嗎
要並聯，不能等。是否應實施環評由《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》按開發類型與區位認定；依《環境影響評估法》，環評未完成前目的事業主管機關不得核發開發行為許可，所以開發許可審議實務上會等環評結論。最省時的做法是三份書件用同一版本的基地範圍與量體同步送審，任何一份改了面積，其他兩份都要跟著改。
高雄 開發影響費 怎麼算 可以分期嗎
算法在《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表一、附表二：住宅使用的必要項目是聯外道路與學校，遊憩使用是聯外道路，彈性項目由市府決定；公式裡的道路與公園單位建設成本由直轄市自定，高雄 115 年 4 月 14 日已公告適用數值。可以用開發區內等值可建築土地抵充，現金也可分期，但第一期須在異動登記前、最後一期在建造執照核發前繳清，並附銀行保證。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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