高雄市農地租賃與三七五租約實務：公所租佃委員會與登記終止動線

高雄有四萬六千多公頃耕地，美濃、大寮的水稻代耕與果樹區長約，加上原鄉保留地與漁電共生，讓農地租約的新舊制判斷、區公所三七五登記與農用證明連動比別處更複雜。本文只講高雄怎麼辦。

在高雄，一塊農地上可能同時有三種關係：父輩在區公所登記的三七五租約、近幾年跟代耕業者的口頭約定，以及光電或養殖業者送來的長年期契約。三種關係適用的法律不同，登記窗口與稅賦後果也不同，先分清楚才有得談。

本文只寫高雄怎麼辦：農業局農務管理科與各區公所的分工、美濃到林園水稻區與果樹區常見的租約樣態、三七五租約在區公所登記、變更、終止的期限與補償項目、農用證明核發後的定期抽查，以及出租種電、蓋設施與桃源、茂林、那瑪夏原保地的證照順序。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長帶隊，處理過的農地案件多半是租約與土地使用交錯的問題，我們習慣先把區公所登記資料、謄本與現況對起來，再談收回、續訂或簽新約。高雄的地主與承租人可以把文件加 LINE 傳來，先拿到書面初判。

高雄農地租約要找誰：農業局農務管理科與各區公所的分工

高雄市的農地行政主管機關是高雄市政府農業局，局本部設在鳳山區光復路二段132號，農地業務由農務管理科承辦，科名常被誤寫成「農地管理科」，行文時要用現名。租約當事人真正要跑的窗口多半在區公所：農業用地作農業使用證明與農業設施容許使用，都由農地所在地的區公所受理，三七五租約的登記與耕地租佃委員會調解同樣落在區公所層級，農業局站在督導與備查的位置。桃源、茂林、那瑪夏三個原鄉區另有原住民保留地窗口，土地使用同意書由區公所受理、擬具審查意見後陳報市府核定。養殖漁業用地歸海洋局，灌排水路歸農業部農田水利署高雄管理處，租約若涉及魚塭或水路，別把文件送錯機關。

高雄的農地租約長什麼樣：美濃水稻代耕、果樹區長約與原鄉保留地

高雄市農業局公布的耕地面積約四萬六千七百公頃，占全市土地面積一成六，農戶超過七萬戶，主要農產是蔬菜、水果與水稻。稻米產地集中在美濃、大寮、橋頭、林園與阿蓮，這些區的水稻田最常見的是地主把整期作交給代耕業者或委託經營，口頭約定多、書面租約少，一旦地主換手或承租人過世就說不清楚。番石榴、棗子與玉荷包荔枝年產量全台第一，果樹園的租約通常一簽就是長年期，投入的果樹與灌溉設施誰出錢、期滿怎麼算，是高雄果農最常問的條款。桃源、茂林、那瑪夏三區的原住民保留地農地，承租人資格與土地使用同意都受限制，不能套用平地農地的租約寫法。市府另設有漁電共生資訊平台，養殖與農地結合光電的租約要同時面對農業局、海洋局與區公所三個窗口。

先分新制或舊制：高雄地主與代耕業者簽約前的第一個判斷

美濃、阿蓮這類水稻區的地主，手上常同時有父輩在區公所登記過的三七五租約與近年的代耕口頭約定。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為分界，之後訂立的農地租約回歸契約自由，不適用《耕地三七五減租條例》；之前訂立並登記的老租約仍依原法律。高雄的第一步是到農地所在區公所調閱租約登記資料，確認訂約時點與有無辦竣登記。新制租約依《農業發展條例》第21條自由約定租期與租金，約定期中可終止或未定期限者要在六個月前通知；租期超過一年沒有書面，也不會被視為不定期租賃。承租人要憑租約向農會加農保，三七五耕地以外的租約原則上要公證，高雄青農簽約時就要排進公證。代耕只是委託作業，土地使用權沒有移轉，不要把租約寫成代耕來規避登記。

三七五租約在高雄怎麼登記、變更與終止：區公所的期限與補償三項

大寮、橋頭、林園的老三七五租約，任何變動都要回區公所登記。《耕地三七五減租條例》第6條規定訂立、變更、終止或換訂都要由雙方會同申請登記，《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條定在登記原因發生日起三十日內。承租人過世由子女接手、地主賣地或分割都是變更事由，逾六個月未辦，公所催告後會逕行登記。租期中終止只限《耕地三七五減租條例》第17條第1項五種情形，因編定或變更為非耕地終止的，出租人要付改良費用、未收穫作物價額與當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一；期滿收回自耕受《耕地三七五減租條例》第19條限制，承租人願續租者應續訂。期滿後終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點要在四十五日內申請，雙方都沒動作，區公所會逕為註銷登記。

農用證明、定期抽查與農地違規：高雄地主出租後不能撒手的三件事

高雄的農業用地作農業使用證明由農地所在區公所受理、審查及核發，區公所可組審查小組，由農業、地政、建設或工務、環境保護等單位派員會勘，核發後建檔列管，每三個月造冊送農業局備查。旗山區公所提醒申請人先向地政機關申請鑑界，鑑界當天邀公所農業課人員到場確認，出租中的農地要地主與承租人一起到場。市府另有賦稅減免案件定期抽查作業要點，核發後仍會抽查，租約期間承租人若在田區堆置土石或蓋起非農業倉儲，地主的不課徵資格就保不住。美濃就發生過八處農地遭盜採土石，案件來源是警察局通報與 1999 市民檢舉，市府依《土石採取法》、《區域計畫法》與《廢棄物清理法》裁罰合計超過六千萬元。地主收到處分書，先向裁處機關陳述意見，不服再提訴願，別等承租人出面。

出租種電、蓋設施或租原保地：高雄的證照先後順序

承租人要在高雄農地蓋溫室、集貨場或結合光電，要先向農地所在區公所申請農業設施容許使用；高雄以 330 平方公尺作為容許使用的分層審查門檻。《農業發展條例》第8條之1讓無固定基礎的臨時設施免建築執照，有固定基礎的設施則要先取得容許使用，多數還要申請建築執照。租約要寫清楚設施由誰申請、誰是起造人、期滿拆除或移轉，否則地主日後申請農用證明會卡在承租人留下的設施。漁電共生案要另過海洋局與市府漁電共生資訊平台，地面型光電若沒有結合農業設施，土地會改課地價稅，農用證明與農保資格連動失效。桃源、茂林、那瑪夏的原住民保留地，承租權除繼承或贈與特定原住民親屬外不得轉讓或出租，土地使用同意書要先送區公所審查再陳報市府核定，租約不能簽在同意之前。

這些在地事實對高雄地主與承租人的意義

高雄農地租約的判斷可以收成三個動作。一是區公所是主窗口：三七五登記、農用證明、容許使用、原保地同意書都在農地所在的區公所受理，農業局農務管理科負責督導備查，文件送對層級才不會來回。二是日期決定規則：民國八十九年一月四日之前登記的老租約，收回要過《耕地三七五減租條例》第19條的門；之後的新制租約靠契約條款自保，通知期限與設施歸屬沒寫就補不回來。三是出租不等於脫手：農用證明核發後每三個月造冊送農業局備查，市府還有定期抽查，美濃盜採土石案就是承租人行為燒到地主的例子。水稻區代耕先寫明土地使用權有無移轉，果樹區長約把設施與改良算進去，原鄉保留地先拿同意書。談不成的老租約先走公所耕地租佃委員會調解，收到處分書就在期限內陳述意見或訴願。

自我檢查清單

• 先到農地所在區公所調閱三七五租約登記資料，確認訂約日期是否在民國八十九年一月四日之前。
• 調土地登記謄本與地籍圖謄本，核對出租範圍有沒有跨到已編定為非耕地或原住民保留地的地號。
• 新制租約寫明租期、租金、支付方式、終止通知與設施歸屬，承租人要加農保者一併安排公證。
• 三七五租約的繼承、轉讓、分割或終止，在登記原因發生日起三十日內向區公所申請登記。
• 期滿要收回或續訂的老租約，在期滿翌日起四十五日內送件，避免被區公所逕為註銷登記。
• 出租種電或蓋設施前，先向區公所申請農業設施容許使用，並把地價稅與農用證明的後果寫進租約。
• 桃源、茂林、那瑪夏的原保地租約，先取得區公所受理、市府核定的土地使用同意書再簽約。

常見錯誤

• 拿三七五的補償規則去談新制租約——民國八十九年一月四日以後訂立的高雄農地租約不適用《耕地三七五減租條例》，主張補償沒有依據
• 承租人過世後子女繼續種、沒有去區公所變更登記——逾六個月公所催告後會逕行登記，租約內容不再是雙方談好的版本
• 期滿雙方都不理會——期滿翌日起四十五日內沒有申請終止或續訂，區公所會逕為註銷登記，日後要主張租約存續就難了
• 把代耕、委託經營寫成租約或反過來——土地使用權有沒有移轉決定要不要登記與公證，寫錯會影響農保與農用證明
• 農地租給倉儲或堆置土石業者只看租金——美濃盜採土石案市府依三部法律裁罰逾六千萬元，地主的農用證明與不課徵資格同時保不住
• 原保地租約簽在土地使用同意書核定之前——承租權轉讓與出租有法定限制，公所可收回土地，投入的設施不補償

官方參考資料

• 高雄市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點（高雄市政府主管法規共用系統）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

高雄 三七五租約 承租人過世 要去哪裡辦變更登記

到農地所在的區公所辦租約變更登記，不是農業局也不是地政事務所。繼承人承受承租權是《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條列舉的變更事由，要在登記原因發生日起三十日內由出租人會同繼承人申請，備妥租約、繼承系統表與戶籍謄本；地主不肯配合時，繼承人可敘明理由單獨申請，公所會通知地主在二十日內表示意見。

高雄 農地 租給光電 農用證明 會不會被取消

會有影響。高雄的農用證明由區公所核發後建檔列管，每三個月造冊送農業局備查，市府另有賦稅減免案件定期抽查作業要點。地面型光電若沒有結合農業設施，土地會改課地價稅，農用證明與承租人的農保資格也連動失效；只有依區公所容許使用核准、結合農業設施的案子才守得住。簽約前先把設施型態與容許使用進度寫進租約。

高雄 美濃 農地 租約到期 地主 可以收回自己種嗎

民國八十九年一月四日以後簽的新制租約，依《農業發展條例》第21條期滿即消滅。若是在區公所登記過的三七五租約，《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益足以維持生活或承租人會因收回失去生活依據時不得收回，願續租者應續訂；期滿翌日起四十五日內要向美濃區公所申請終止或續訂登記，談不攏先走公所租佃委員會調解。

傳租約資料初判

高雄的農地租約先別急著簽或收回，把土地謄本、舊租約與區公所登記資料拍照加 LINE 傳來，我們先分清新制或舊制、列出登記期限與補償項目，再帶著初判結果委託辦理。0965-855-538。

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